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C’est une petite révolution fiscale que prépare la loi de finances 2025 : le retour de la taxation des plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence principale.
Loi de finances 2025Plus-values immobilières
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Afin de lutter contre la spéculation immobilière, forte notamment dans les zones touristiques, un amendement a été voté afin de restaurer la taxation des plus-values sur les biens déclarés en résidence principale depuis une durée inférieure à 5 années. La taxation sur les plus-values immobilières, résidence principale incluse, était en place avant les années 2000. Ce point marque également le manque de contrôle d’affectation en résidence principale de biens immobiliers. En effet, pour tenter d’échapper à l’impôt, certains spéculateurs immobiliers n’hésitent pas à acheter un bien dans une zone où les prix sont susceptibles de monter rapidement dans le but de le revendre dans un délai court, en déclarant le logement en tant que résidence principale. De cette manière, ces propriétaires peu scrupuleux évitent de payer la taxe sur les plus-values immobilières. Ce mécanisme est particulièrement développé dans les zones touristiques où la tension locative (avec peu de biens disponibles mais une forte demande) entraîne depuis une vingtaine d’années une importante augmentation du prix de l’immobilier.
La commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté mercredi 16 octobre l’amendement n° I-CF275 visant à lutter contre la spéculation immobilière, dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances 2025. Déposé par les députés socialistes des Pyrénées-Atlantiques Peio Dufau et Inaki Echaniz, le texte vise à lutter contre les mécanismes de spéculation immobilière, consistant à acheter puis à revendre, dans un délai court, un bien immobilier déclaré, faussement ou pas, en résidence principale. « Première victoire contre la spéculation en commission des finances lors de cette première journée d’examen du PLF », s’est réjoui Inaki Enchaniz mercredi 16 octobre sur le réseau social X.
Dans le détail, cet amendement s’attaque à la “fraude à la résidence principale”. Pour rappel, les propriétaires qui revendent leur résidence principale, rapidement ou non, après l’achat ne sont pas soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Seules les plus-values réalisées sur les reventes de résidence secondaires sont actuellement concernées par cette taxe. La proposition de changement de l’article 3 du CGI indiquerait que la taxation serait applicable uniquement dans le cas où le bien déclaré en résidence principale serait détenu pendant moins de 5 ans.
| Durées de détention (abattements) | Fiscalité portant sur le montant après abattement | Abattements des prélèvements sociaux | |
|---|---|---|---|
| Immobilier (plus-values) (1) | Moins de cinq ans | 19,00 % | Taux plein : 17.20% |
| Entre six ans et vingt-et-un ans (abattement de 6% par an) | 19,00 % | Abattement de 1.65% par an | |
| La vingt-deux eme année (abattement de 4%) | 19,00 % | Abattement de 1.60% | |
| Après 22 ans | 0,00 % | Abattement de 9% par an | |
| 30 ans ou plus | 0,00 % | 100% d'abattement | |
| Application de la surtaxe sur les plus-values (2) | |||
| Montants des plus-values | Surtaxe | Prélèvements sociaux | Fiscalité totale |
| Plus de 50 000 € | 2,00 % | 17,20 % | 38,20 % |
| Plus de 100 000 € | 3,00 % | 17,20 % | 39,20 % |
| Plus de 250 000 € | 6,00 % | 17,20 % | 42,20 % |
| (1) : Les prélèvements sociaux sont prélevés par le notaire sur les transactions. Ils sont dégressifs en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value est réduite d'un abattement par année de possession du bien immobilier.(2) : La surtaxe sur les plus-values immobilières est applicable à partir du 1er janvier 2014. | |||
Ce délai de 5 ans pourrait être levé lorsqu’un motif impérieux le justifie tel qu’une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’entrée en EHPAD ou encore un décès ou une séparation notamment.
APRÈS L’ARTICLE 3, insérer l’article suivant : Le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts est ainsi rédigé :
« 1° Qui ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale ».
Le présent amendement des députés Socialistes et apparentés vise à lutter contre les mécanismes de « culbutes spéculatives » consistant à acheter puis à revendre, dans un délai court, un bien immobilier en le déclarant comme une résidence principale pour échapper à la taxe sur les plus-values immobilières.
Ces mécanismes sont particulièrement développés dans les zones touristiques où la tension locative entraîne depuis 20 ans une importante augmentation du prix des biens, notamment au pays basque. Ainsi le présent amendement propose de conditionner l’exonération à une durée de détention d’au moins cinq années comme résidence principale. Naturellement, cette condition ne s’appliquerait pas dès lors qu’il s’agit d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale, ce qui autrement pénaliserait toute opération hors primo-accession. De même, ce délai pourrait être levé lorsqu’un motif impérieux le justifie tel qu’une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’entrée en EHPAD ou encore un décès ou une séparation notamment.
Seuls sont visés les contournements permis par la rédaction actuelle.
| DOCUMENTATION |
|---|
 Amendement n°I-CF275 déposé le 11 octobre, adopté le 16 octobre |
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