Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Plus dure sera la chute. La SCI phare de PRIMONIAL voit de nouveau sa valeur liquidative s’effondrer mi-février 2024, de plus de 9 %. La baisse sur l’année 2023 de -11.57 % n’aura donc pas suffit à corriger sa valorisation excessive. Pour une unité de compte épinglé d’un SRRI (échelle de risque) de 2 sur 7, cela permet de confirmer que cet indicateur ne représente absolument pas le niveau de risque pris. Ainsi, une chute de valorisation de près de 20% en l’espace de moins de 16 mois est bien possible avec un indicateur de risque de 2 sur 7. Conseillers financiers, revoyez donc vos feuilles de tableurs !
SCI Primonial Capimmo
Créée en 2007, la SCI Primonial Capimmo est le support leader de l’épargne immobilière avec un actif net s’élevait à plus de 7,08 Mds € au 30/06/2023. L’actif net de la SCI a baissé de 400 millions d’euros en l’espace de deux mois, passant de 7,08 milliards d’euros au 30 juin à 6,61 milliards au 1er septembre 2023. Désormais, la valorisation de la SCI Capimmo n’est plus que 5,44 milliards d’euros. Les épargnants ont donc perdu près de 1,64 milliard d’euros en moins de 8 mois.
Comme un château de cartes
La SCI CAPIMMO étant investi sur des SCPI de la même maison, Primonial, la récente baisse des prix de parts des SCPI Primovie et Primopierre a fait chuter par effet domino la SCI Capimmo. Ce risque ne peut pas être évalué par un indicateur de risque. C’est bien aux professionnels du conseil en gestion de patrimoine de le gérer en conseillant à leurs clients de ne pas tout miser sur le même cheval.
Avis de tempête sur certaines SCI ?
Les SCI ne sont pas dans le même bourbier que les OPCI, dont la déconfiture est confirmée depuis longtemps. Par ailleurs, les nuages ne s’accumulent, pour l’instant, que pour une partie seulement des SCI. Comme déjà annoncé en septembre dernier, la composition du portefeuille immobilier de la SCI CAPIMMO est basée en partie (15 %) sur des SCPI, potentiellement source de moins-values. La chute du prix des parts de quelques SCPI PRIMONIAL concentre les risques et l’effet double-lame se reporte sur la SCI.
La confiance de Primonial pour 2024 inchangée, objectif de 5 %
C’est sans doute le plus difficile à admettre. La société de gestion Primonial se dit confiante en l’avenir. Et pourtant, seulement quelques jours après la publication honorable de sa jeune SCI CAP Santé, la valorisation de cette unité de compte recule fortement à son tour de plus de 5% (-5.7 %). En 2023, Primonial réaffirmait pourtant sa confiance dans l’évolution favorable de sa SCI Capimmo : "L’allocation sur les marchés immobiliers se base sur des choix de long terme et la recherche d’une moindre volatilité ainsi que la protection des loyers contre l’inflation. Par ailleurs, au-delà de la résilience du portefeuille de la SCI Primonial Capimmo, la situation actuelle permet une optimisation des points d’entrée sur le marché de l’immobilier et des perspectives de plus-values futures lorsque le marché des taux se sera normalisé. Par ailleurs, l’immobilier en général et plus encore l’immobilier alternatif offrent une excellente protection contre l’inflation et les revenus issus des investissements devraient progresser de plus de 5% dès 2024. La SCI Primonial Capimmo a été constituée pour traduire et reproduire nos choix d’allocation. Ainsi, nous visons selon nos projections internes à date une performance de 5% pour 2024 qui s’appuiera sur nos stratégies alternatives : Healthcare, Hospitality, résidentiel, logistique.". Une pilule bien difficile à avaler.
Liquidité assurée par les assureurs, mais...
Au sein de leurs contrats d’assurance-vie, les épargnants peuvent demander un arbitrage sortant sur cette unité de compte. L’assureur est tenu d’exécuter la demande d’arbitrage sous les délais habituels. La liquidité des parts de SCI est du ressort des assureurs et non pas du gestionnaire de la SCI. C’est pourquoi en cas de demandes massives d’arbitrages sortant de la SCI, les assureurs pourraient se retrouver à devoir revendre leurs parts poussant ainsi le gestionnaire à céder ses actifs afin d’assurer la liquidité de ses parts. Primonial REIM a informé ses partenaires assureurs qu’elle ne serait plus dans la capacité de leur assurer la liquidité de sa SCI au-delà d’un milliard d’euros de retraits. Pas de panique donc, mais un sujet à suivre de près. Faire le gros dos durant l’orage ou se mettre à l’abri, chaque épargnant doit prendre sa propre décision.
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Le plus compliqué avec cette SCI est de suivre l’historique des valorisations ; vous pouvez écumer google, vous ne trouverez pas. Personnellement, j’ai tout arbitré. Ils vont finir à -12 cette année, et encore s’ils ne sont pas obligés de céder des actifs dans la précipitation face à l’afflux des rachats qui s’amoncellent. La promesse des 5% en 2024 ne vaut pas grand-chose, en tout cas elle ne pèse pas lourd face un fonds monétaire qui fait du 4% garanti pour le moment. Pour les plus téméraires, Primonial ne prend plus de frais d’entrée sur sa belle SCI... hum, j’hésite.
Bonjour, sa valorisation est accessible facilement sur le site funds360, code ISIN FR0014004GX5, actuellement à - 11.73 % depuis le 1er janvier 2023. Effectivement les promesses pour 2024 n’engagent que ceux qui en font... Et les SCPI n’étant pas tirées d’affaire, le degré d’incertitude est élevé. Par ailleurs, ce système d’indicateur de risque est à revoir, un SRRI de 2 pour cette SCI CAPIMMO, pour une chute de plus de 10%, cela commence à faire désordre. Bien à vous.
que signifie votre affirmation "Le gestionnaire avait prévenu ses partenaires" dans votre article du 20 septembre 2023 par Denis Lapalus consacré à CAPIMMO :
Voulez-vous dire que le gestionnaire avait prévenu ses partenaires assureurs de cette baisse de valeur, ou du fait que les retraits sont limités à 1 milliard d’euros ?
( "La baisse sur l'année 2023 avoisine désormais les 10%, en affichant -9.73 % au 15 septembre 2023. Le gestionnaire avait prévenu ses partenaires, les retraits ne pourront pas dépasser le milliard d'euros sans quoi des ventes à pertes devront être envisagées)
Entièrement d’accord avec Thierry.
Je viens de perdre 4 ans d’investissement (12%) sur cette SCI en une seule mise à jour de la valorisation ce 15 septembre :.(
J’aurais mieux fait de laisser cette somme sur un livret A.
Une note risque de 2 sur 7 pour cette SCI et une perte de 10% en une seule mise à jour, ce n’est pas glorieux.
Etant tombé sur cette inquiétante nouvelle, j’ai immédiatemment arbitré dans mon contrat d’assurance vie. Ca plafonnait à 10% de plus value depuis l’achat en 2019 et ça vient de passer en négatif depuis cette semaine. on ne m’y reprendra plus. Je plains les épargnants qui font confiance à leur gestionnaire de patrimoine qui ne leur dira rien ou qui ne regardent pas activement l’évolution de leur sunites de comptes... La gueule de bois va être violente. On est jamais aussi bien servi que par soi même. Tous les parasites de CGPqui me démarchent sur Linked In et leurs conseils bien pourris....
Bonjour, M DARKAGOS
Pouvez-vous svp me dire à quelle date vous avez arbitré Capimmo dans votre assurance vie ?
j’ai également demandé l’arbitrage depuis le 9 septembre et j’ai subi une baisse de 11% sur capimmo.
mon CIF m’a dit que tous les arbitrages étaient bloqués et que pour faire face aux nombreuses demandes de rachat et d’arbitrage, Primonial avait diminué de 11% .
c’est une perte importante et je suis en colère....
Cordialement
et aujourd’hui avec plus de 10% de perte vous osez encore soutenir votre opinion ? Payer pour entendre que ca ira mieux. on voit le résultat
Je pense que les conseillers en patrimoine sont nuisibles. Un portefeuille en ETF dans PEA fait bien mieux que vous avec moins de frais. Plus performant et plus diversifié
C’est analysés, étudié et publié depuis longtemps. Une gestion passive par soit même fait mieux que 80% de conseillers en patrimoine
Finalement un un simple fond euro fait mieux que vous
Je suis CGP depuis 30 ans. Je préconise cette SCI depuis 2016. L'historique des performances depuis 2007, la volatilité, le niveau de risque font qu'en 10 ans les porteurs de parts on doublé leur capital avec un degré de risque (échelle Srri) de 2/7. Oui aujourd'hui la SCI accuse le risque de marché immobilier. Oui la performance risque d'être de 0% cette année. En pleine crise Covid la performance a été de 2%. Alors j'entends les Cassandres qui nous annoncent depuis 2008 voire depuis 2001 l'explosion du système financier. Mais à ce jour leurs annonces les plus terribles ne se sont pas produites. Des chocs, certes, mais le temps et la sagesse ont toujours été de meilleurs conseils que leurs annonces. La SCI publie un bilan annuel détaillé disponible chaque mois de juin. Il suffit de le lire. Enfin, oui la SCI a indiqué aux assureurs qu'au delà d'1 milliard ils ne garantissaient plus la liquidité. Il s'agit d'un investissement immobilier à 2 % de droits acquis et la durée recommandée est de 8 ans. Donc j'estime sur la base de ces informations et des chiffres au bilan qu'il n'y a aucune raison de céder à la panique. Les actifs sont de qualité. L'endettement raisonnable et la gestion de Louis MOLINO expérimentée et avisée.
Bonjour, merci beaucoup pour votre témoignage et votre avis éclairé. Il n’est évidemment pas question de panique, mais comme vous le rappelez sans doute régulièrement à vos clients, les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir, même sur le secteur de l’immobilier. L’historique des performances passées n’est pas un gage pour le futur. Les porteurs de parts de SCPI des années 1990 s’en souviennent encore. La première année de baisse, il fallait conserver ses parts, l’année prochaine irait mieux, et la seconde année, plus personne ne pouvait les vendre... Cette SCI est une véritable pépite, comme vous le rappeliez, une qualité de gestion exemplaire, pour les épargnants investis depuis de longue date. La question n’est pas là, mais elle serait, de mon point de vue, de savoir si un support avec un tel encours (près de 7 milliards d’euros) est suffisamment agile pour s’adapter à une nouvelle structure de marché, si un réel retournement venait à se produire, ce que personne ne peut évidemment affirmer à ce stade. Tout le monde possède ses propres convictions, mais personne ne peut lire l’avenir. Certains pensent qu’il ne s’agit qu’un trou d’air (vision optimiste), d’autres voient les prémisses d’un crise plus profonde à venir (vision pessimiste). C’est bien pour cela que l’épargnant doit réagir en fonction des risques qu’il accepte de prendre. Alors que les meilleurs fonds euros (capital garanti) devraient servir des taux allant de 3 % à 4% en 2023, s’exposer à des risques (mesurés selon le SRRI, mais qui n’est basé que sur une mesure de volatilité historique (et comme le passé appartient au passé...)), tenter d’aller chercher du 5 % peut avoir du sens pour certains, pour d’autres, aucun. Bien à vous.
Bonjour, je n'ai pas la même analyse que vous. D'un côté, on a une SCI, risque 2/7, qui fera probablement 0% sur l'année, possiblement beaucoup moins, avec une éventuelle crise de liquidité. De l'autre côté, des sicav monétaires, risque 1/7, qui vont rapporter 4%. Chacun se fera son avis, mais selon moi le risque est trop élevé pour une espérance de gain nulle. Personnellement, j'ai arbitré.
Bonjour,
En effet ce n’est pas normal de ne pas être informée de cette baisse . sur notre espace client il n’y a aucune information à ce sujet ....
si tout le monde demande le rachat ou l’arbitrage que va t-il se passer ?
les CIF n’en savent pas plus cela nous laisse perplexe quant à leur efficacité et professionnalisme....ils conseillent souvent d’attendre et c’est hécatombe !!
j’en suis à me demander si placer de l’argent même via l’assurance vie est bien raisonnable.
Nous sommes taxés sur tout , le peu d’économies que nous épargnons, connaissent des pertes et offrent des rendements négatifs .après avoir déduit les frais....
je ne sais pas non plus quel support rapporte du 4% en capital garanti ;
Cordialement,
Bonjour YOUPS
Avez-vous eu la mauvaise surprise suite à arbitrage de Capimmo , une baisse de 11% sur sa valeur ? pour faire face aux nombreuses demandes de rachat et arbitrage ?
Monsieur,
Vous mentez lorsque vous indiquer que vos clients ont doublé leur mise en 10 ans avec ce fond car la performance sur les 10 dernières années est de 29,38%.
En retirant l’inflation il ne rest que 10 %.
Il me semble que vos clients peuvent vous remercier de les avoir conseiller en s’appuyant sur 30 ans d’expériences.
Bonjour,
Faut-il arbitrer la SCI Capimmo pour éviter une perte vers un fond euro ou autres ? ou sortir de ce placement ; mon assurance vie a été ouverte en 2019
Merci pour votre retour.
Cordialement
Bonjour, A Propos de la SCI CAPIMMO,PRIMONIAL N’A AUCUNE INQUIÉTUDE QUANT À L’AVENIR DE CELLE-CI...IL FAUT LIRE L’ARTICLE À CE SUJET DE CE SAMEDI 9 SEPTEMBRE 2023 sur FRANCE TRANSACTIONS..OU INTERROGER L’ASPIM...POUR CONNAÎTRE LES VALEURS DES SCI... CORDIALEMENT.Flo
J’admire votre perspicacité. Vous pourriez faire partie de l’orchestre du titanic
Je pense qu’il faut arrêter avec les gestionnaires dont le seul intérêt et la commission. Quasiment aucun conseiller ne bat le marché suivie par un ETF
On peu investir dans l’immobilier en direct ou en bourse avec plus de contrôle. En bourse la cote est toute les minute.
On attend pas 15J pour se faire plumer.
Bonjour, sortir de son assurance-vie ? Non, cela ne serait pas une bonne idée. Après comme indiqué dans l’article, chaque épargnant doit prendre sa propre décision, ou pas, d’arbitrer cette SCI vers un autre support, fonds euros ou autre. Les anticipations des gestionnaires immobiliers sont de dire que ce tour d’air ne serait que passager, mais personne ne peut en être vraiment certain. Personnellement, cela n’a donc rien d’un conseil, je suis sorti de cette unité de compte, en légères pertes, au bénéfice d’autres bien plus sereines, du moins, pour le moment. Bien à vous.
Bonjour Denis,
merci pour votre réponse. Pouvez-vous svp me dire quelles unités de comptes sont plus sereines ?
je vais également demander l’arbitrage.
Cordialement
Afin de rester dans le même secteur, j’ai listé 5 SCI qui semblent plus "sereines" (leur valorisation au 1er septembre 2023 sont encourageantes) , liste à retrouver sur cet article : TOP 5 des SCI en 2023. Le souci sera de savoir si ces SCI sont disponibles sur votre contrat d’assurance-vie, car elles ne sont pas forcément référencées sur tous les contrats. Sinon, opter pour un bon fonds euros a du sens également, en attendant que les nuages se dissipent, tout dépend du contrat. Bien à vous.
Merci Denis pour votre prompt réponse.
oui j’ai vu ce lien "TOP 5 DES SCI" MAIS je n’ai pas vu leur dernière valorisation .
je vais regarder mon contrat.
De rien :) Si vous ne voyez pas les performances, c’est que vous regardez sur un mobile, en regardant sur un ordinateur, vous verrez bien plus d’informations, davantage de colonnes sont affichées. Bien à vous.
Cela dépend vraiment de votre horizon de placement et de l’amortissement que vous avez fait ou pas sur les frais d’entrée de 2% (si vous avez acheté en 2019, je ne pense pas que vous les ayez amorti). Personnellement, je pense que nous ne sommes qu’au début de la baisse du prix des actifs, les taux vont rester élevés sur une période plus longue qu’espérée. Mais il y a l’effet capitalisant des loyers qui continuent de rentrer avec une ’indexation’ sur l’inflation, enfin du moins tant qu’il y a des gens capables de payer. Je ne pense donc pas qu’il faille sortir en perte de cette SCI si vous avez un horizon de placement de 8 ans ou plus ; ce n’est pas non plus encore le moment de renforcer. Et dans tous les cas, diversifiez, car il est impossible de n’avoir que des supports gagnant chaque année.
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