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Transaction immobilière spécifique, le viager immobilier devrait se développer dans les années à venir. Une question de pyramide des âges et de besoins de financement lors de la retraite.
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Estimé à quelques milliers de ventes par an, le viager est une forme particulière de transaction immobilière. Ce dispositif ancien mais assez méconnu permet aux vendeurs de bénéficier d’un complément de revenus grâce à la rente versée par l’acquéreur, calculée sur la longévité du vendeur, qui peut ou non continuer d’occuper le bien.
Selon les données de l’Insee, au 1er janvier 2050, en supposant que les tendances démographiques actuelles se maintiennent, la France métropolitaine comptera 70 millions d’habitants, soit 9,3 millions de plus qu’en 2005. Jusqu’en 2040, la proportion de personnes âgées de 65 ans ou plus progressera fortement. En 2050, un habitant sur trois serait âgé de 60 ans ou plus, tandis que la part des jeunes et des actifs diminuerait. Les personnes de 60 ans ou plus sont aujourd’hui 15 millions. Elles seront près de 19 millions en 2025 et près de 24 millions en 2060. Le nombre des personnes de plus de 85 ans va presque quadrupler d’ici à 2050, passant de 1,4 million aujourd’hui à 4,8 millions.
"Une large majorité d’entre eux sont propriétaires de leur résidence principale", souligne Olivia Milan, directrice du Salon national de l’immobilier. "Celle-ci, via le viager, peut leur permettre d’améliorer leur retraite et leur niveau de vie ".
La grande majorité des personnes âgées sont propriétaires de leur logement : à partir de 60 ans, trois ménages sur quatre sont propriétaires d’au moins un bien immobilier (76 % pour la tranche d’âge 60-69 ans et près de 75 % pour les 75 ans), et 65 % des ménages de plus de 65 ans ont terminé de rembourser leur prêt immobilier.
L’achat en viager consiste à vendre un logement à un acquéreur, appelé le débirentier, contre le versement mensuel d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur, appelé le crédirentier. La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut donc que cet aléa existe véritablement. Si le vendeur est très malade et mourant, la vente sera nulle.
Le versement du prix n’est pas instantané : il est payé par une rente versée à vie au vendeur et éventuellement par un bouquet. Pour calculer le montant de la rente, on applique des tables qui tiennent compte de l’âge du vendeur et du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple).
Lors d’une vente en viager, soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ; soit le vendeur se réserve un droit d’habitation et on parlera alors de viager occupé (usufruit ou droit d’usage et d’habitation). Le droit d’habitation peut être réservé jusqu’au décès du conjoint du vendeur. Lorsque le viager est occupé, le contrat de vente prévoit la répartition du paiement des taxes, charges et travaux.
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