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Forme originale d’acquisition immobilière, le viager est souvent mal connu. Pour les uns, il est le moyen d’obtenir une rente à vie ; Pour les autres, un bien sans avoir à recourir au crédit.
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Le viager immobilier est un contrat de vente immobilière qui permet au vendeur, le crédirentier, de céder un bien à un acheteur, le débirentier. Ce type de transaction concerne chaque année près de 800.000 logements. L’ANIL (Agence Nationale pour l’information sur le Logement) estime le marché potentiel à 700 Milliards d’euros en France.
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l’acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente. Toute personne capable juridiquement peut vendre ou acheter un logement en viager.
Le décès futur du vendeur (crédirentier) doit être imprévisible. Ainsi, l’acquéreur (débirentier) ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère que l’événement était prévisible et que la vente n’est pas valable. L’annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.
Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l’acquéreur dispose librement du bien pour l’occuper ou le louer et percevoir les loyers. Peu d’offres en viager libre sont proposées et pour cause. Ces offres ne sont que peu attractives, puisque les taux des crédits immobiliers étant faibles, il est préférable de s’endetter pour une durée fixe connue d’avance. Les taux d’intérêts ayant bien plus de chance de remonter que de baisser davantage.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit ou un droit d’usage du bien vendu. L’usufruit lui permet d’habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Un droit d’usage lui permet de conserver l’usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer. Le logement pourra être occupé par l’acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.
Cette vente s’effectue en général en deux temps : un premier consacré à un paiement initial, le bouquet (non obligatoire), et le paiement d’une rente viagère. Le vendeur a ainsi la sécurité de percevoir un revenu régulier jusqu’à la fin de la vie. L’acheteur peut éventuellement faire une bonne affaire si la rente s’éteint rapidement par le décès anticipé du vendeur. La vente consiste pour l’acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l’acquisition.
Le prix est généralement constitué d’une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès. Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, à 30% de la valeur totale du bien.
La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs (époux ou indivisaires). En cas de décès de l’un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant, on dit que la rente est réversible. Elle peut également être réduite proportionnellement, on dit que la rente est réductible. La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est payable d’avance ou à terme échu.
La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
Si le bien vendu est occupé, le prix est minoré de la valeur de l’usufruit calculé en fonction de l’âge de l’occupant. Le bouquet et la rente sont ensuite calculés. Le bouquet est fixé de manière commune. L’usage veut que plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est élevé.
Quant à la rente, elle dépend de l’espérance de vie du bénéficiaire. Elle est versée mensuellement ou trimestriellement, le plus souvent et indexée annuellement. Au décès du « crédirentier », la rente s’éteint.
La fiscalité des rentes viagères est définie par les articles 81 et 158 du Code général des impôts. Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant.
À la date du 1er versement, la fraction imposable est fixée de la manière suivante :
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