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Hausse des taux, chute des crédits immobiliers octroyés, explosion de l’apport demandé, forte baisse du volume des transactions... Les signes annonciateurs d’une zone de turbulence sur le marché de l’immobilier se confirme. Manque toutefois l’essentiel, la baisse significative des prix, elle devrait se confirmer dès cette rentrée 2022.
📈 Remontée des taux d’intérêtsbulle immobilièreCrise immobilière
Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Le marché de l’immobilier est un pachyderme, avançant à vitesse d’escargot. La palanquée d’indicateurs et de données concernant le marché de l’immobilier, publiées par nombre de médias, font toujours été d’une situation passée, parfois de plus de 3 mois ! Ainsi, au deuxième trimestre 2022, la moyenne des taux d’intérêt des crédits immobiliers a grimpé à 1,40 %, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Mais il s’agit de prêts octroyés, les dossiers ont été déposés bien en amont. Dans les faits, les taux proposés actuellement sont de l’ordre de 1.8% hors assurance. Cet écart s’explique par l’effet retard de ces indicateurs se basant sur des projets initiés en début d’année ! Cette hausse des taux de crédits s’accélère depuis le début de l’année, tandis que les conditions d’accès au crédit immobilier sont devenues plus strictes. Ce n’est en rien une surprise, puisque les informations récentes montrent que le marché des crédits immobiliers s’est effondré depuis quelques semaines seulement.
C’est simple, les taux de crédits immobiliers ont plus que doublés en l’espace de 6 mois. Désormais le rythme de la hausse des taux de crédit immobilier est de l’ordre de +10% par mois. Ainsi, pour le mois d’août, le courtier CAFPI confirme que la hausse moyenne des taux est de l’ordre de 16 points de base. Avec assurance, un taux de crédit immobilier pour un "bon" dossier (ie, les moins bons dossiers essuieront de toute façon un refus de prêt), dépasse largement les 2%, pour s’établir à 2.30% au minimum. Rien de dramatique encore, mais la hausse va continuer... Et cela devrait aboutir vers ce blocage du marché, tant redouté.
Afin de décrocher un crédit, les banques n’hésitent plus à demander un apport conséquent. Passé la barre des 20%, nous en sommes à 25%. Alors, oui, certains emprunteurs fortunés peuvent emprunter sans apport en ayant recours à un nantissement de leurs avoirs, ou encore, en payant le prix fort en optant pour un prêt in fine. Ces solutions ne conviennent qu’aux emprunteurs qui n’auraient pas réellement besoin d’emprunter pour acheter, pour les autres, il faudra patienter et attendre la baisse des prix de l’immobilier.
Tous les indicateurs du crédit sont au rouge : les taux poursuivent leur rapide remontée et le montant des crédits accordés est en baisse (- 12,5% au deuxième trimestre, en glissement annuel), selon les derniers chiffres du Crédit Logement. Ce dernier prévoit également un recul de 15% en 2022 pour la production de crédit (offres acceptées). CAFPI observe un gel progressif des crédits immobiliers. Depuis le début du mois, c’est 1 dossier sur 2 qui connaît des difficultés à cause du taux d’usure ! Celui-ci est de 2,57% pour les prêts à 20 ans ou plus mais il convient cependant de rappeler qu’il comprend les frais de prises de garanties, les frais de dossier et le coût de l’assurance-emprunteur.
Détail qui ne trompe pas, les banques revoient leur coût du risque de défaut de remboursement de crédit à la hausse. Après avoir abaissé leurs provisions suite à la crise covid, les dernières publications des résultats trimestriels des banques montre que les banques ont multiplié par deux leurs estimations face aux risques financiers de conditions économiques plus difficiles. Ainsi, le Crédit Mutuel Alliance Fédéral, acteur majeur de la distribution de crédits immobiliers, a multiplier par 2,6 ses provisions pour défauts de remboursement de la part de ses clients au premier semestre 2022.
Ce qui est attendu par une partie des professionnels, c’est une baisse significative des prix de l’ordre de 10 à 15% des prix. Le retournement du marché devrait débuter à la rentrée prochaine. Mais, pour le moment, rien n’y fait ! La baisse des prix n’est à peine sensible. Même à Paris, le prix du mètre carré, selon l’indice fiable ParisSQM, publié par Compass, indique un léger redressement sur ce mois de juillet.
C’est une épine dans le pied supplémentaire pour les futurs acheteurs. La hausse des taxes foncières devient un réel élément de choix pour l’acquisition d’un logement. Dans certaines communes, cette taxe foncière dépasse largement le montant d’un loyer. Pour les acheteurs à crédit (80% des propriétaires), la taxe foncière dépasse le montant d’une mensualité de leur crédit. Cette taxe foncière fait la une de l’actualité à la rentrée...
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