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Les marchés financiers sont en proie à une véritable débâcle, d’une violence sans précédent. L’ampleur cette récession économique à venir, inéluctable, reste la principale inconnue. Les épargnants sont nombreux à s’interroger sur les impacts de cette récession sur le marché de l’immobilier. Quid de vos investissements immobiliers, en direct, ou via la pierre-papier (SCPI, SCI, OPCI) ? Qu’en pensent les professionnels ?
Immobilier locatifSCI (support immobilier)SCPI
Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
La guerre contre la pandémie Covid-19 a stoppé net l’économie à l’échelle mondiale. Si les places financières sont en proie à une spirale baissière sans précédent, les banques centrales ont décidé de réagir ensemble, d’une manière forte, sans précédent également. A circonstances exceptionnelles, mesures exceptionnelles. Toujours est-il que nombre de faillites ne pourront être évitées. Des nationalisations seront probablement effectuées pour les entreprises les plus cruciales pour nos économies (transport aérien notamment). Du côté de l’immobilier, détenu par les particuliers, le retournement du marché est attendu.
Si la suspension du paiement des loyers n’est permise que pour les petites entreprises en difficulté, il est probable que les défauts de paiement de loyers explosent également du côté des particuliers, ralentissement économique oblige. Les bailleurs devront alors se retourner vers leurs assureurs afin d’activer leurs garanties de loyers impayés. Un délai de carence de plusieurs mois est souvent appliqué. Des pertes de revenus locatifs sont donc à craindre pour les particuliers bailleurs. Mais ce n’est pas tout.
Comme attendue depuis maintenant quelques années, la baisse généralisée des prix du marché de l’immobilier devrait se produire. Ce drame sanitaire sera, comme pour les marchés financiers, le signe noir inattendu. La bulle immobilière de ces dernières années pourrait amener une correction des prix, de -20%, -30%, personne ne peut savoir. Mais cet ordre de grandeur est le plus souvent évoqué. Il s’agit tout simplement de l’estimation de la surcote de la bulle immobilière actuelle, et pas seulement à Paris. Si certaines régions ont déjà vu leurs prix baisser, la spirale baissière devrait se poursuivre.
Les gestionnaires d’actifs immobiliers ont les pieds sur terre. Personne ne souhaite vendre du rêve, à l’inverse des marchés financiers, bien peu enclins à ouvrir les yeux face à la hausse irrationnelle des marchés en 2019. Le fameux conseil, "s’ouvrir aux risques pour aller chercher du rendement", résonne encore. Le résultat est sans appel. L’impact économique de l’épidémie de Coronavirus est indéniable, à l’échelle nationale comme mondiale.
Pour les SCPI, une crise immobilière peut impacter de deux façons vos avoirs :
Dès lors que la crise immobilière sera entamée, les épargnants souhaiteront massivement vendre leurs parts de SCPI, avant que ces dernières ne perdent trop de valeur. Malheureusement, afin de pouvoir vendre ses parts, il trouver un acheteur. Qui voudrait acheter des parts de SCPI alors qu’une crise immobilière débute ? C’est pourquoi, depuis plusieurs années, nous insistons sur le fait que détenir des parts de SCPI, dans le cadre d’un contrat d’Assurance-Vie, est une précaution importante. Dans ce cadre, l’épargnant pouvant demander le rachat partiel de ses actifs, peu ou prou, selon les mêmes conditions que d’autres unités de compte.
Mais attention. Pas de panique. Nous n’en sommes pas encore là. Si une crise doit arriver sur la pierre-papier, elle sera constatée en premier lieu par une baisse des loyers perçus. Puis par la suite, une baisse des biens immobiliers eux-mêmes.
Pour la pierre-papier (SCPI), le gestionnaire d’actifs [a[CORUM]a] AM, confirme, dans une communication adressée à ses clients, l’impact d’une récession sur ses actifs sous gestion. En revanche, le gestionnaire avance que ce scénario n’a rien d’une situation non prévue. Bien au contraire. Chez CORUM L’Épargne, c’est pour faire face à des scénarios extrêmes de ce type que nous nous préparons depuis des années..
La diversification est un élément de protection en cas de crise. Ainsi, comme l’affirme CORUM AM, pour affronter ces situations, CORUM XL dispose d’atouts majeurs :
La diversification est une bonne protection : par exemple, en prenant l’hypothèse que 30% des locataires de la SCPI CORUM XL venaient à ne plus payer leur loyer pendant une durée d’un an, la performance de 6,26 % réalisée par CORUM XL en 2019 passerait à 4,4%... C’est certes déceptif par rapport à l’objectif de rendement annuel de 5%, mais à remettre dans le contexte de cette crise, confirme CORUM AM.
L’épidémie touche de nombreux pays européens : il faut donc penser la situation actuelle à l’échelle du continent. La diversification géographique et sectorielle est un atout majeur pour résister à un phénomène de cette ampleur. Resteront néanmoins à la fin de cette crise les effets réels sur l’économie de chaque pays, que nul ne peut prédire à ce jour.
Penser long terme est également une protection ! Contrairement aux marchés actions où la volatilité est importante, les SCPI sont connectées à l’économie réelle et ont été pensées pour vous offrir le plus de stabilité possible sur le long terme. Le CAC40 a perdu plus de -9% de sa valeur en une journée seulement ; une perte équivalente pour CORUM XL signifierait que 100% des locataires cessent de payer leur loyer pendant une durée de 21 mois. Ce dernier message confirme qu’aucune décision n’est à prendre à court terme. Pas de panique !
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