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De plus en plus de contrats d’assurance-vie proposent la souscription de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Un moyen malin de cumuler les avantages de ces deux types de placements en vogue.
Assurance vieAssurance-vie en ligneComment investir dans les SCPI ?comparatif assurance-vieSCPISCPI en Assurance-Vie
Publié le par Alexia A., FranceTransactions.com , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Les SCPI permettent un investissement collectif en immobilier locatif sous forme de parts d’immeubles, d’habitation, de bureaux ou de commerces. Accessible à tous les épargnants acceptant de prendre des risques de perte en capital, ce placement ne nécessite pas une capacité d’investissement importante. Il suffit alors de n’acheter que le nombre désiré de parts de SCPI, le plus souvent un multiple de 100 ou 1000 euros. Très appréciée des Français, les SCPI, nommées pierre-papier, sont comme l’ensemble des placements immobiliers, un placement jugé rassurant par les épargnants. Les SCPI restent néanmoins des placements à risque. Le capital ainsi que les rendements ne sont nullement garantis. Les parts de SCPI peuvent être achetées en direct (détention via un compte-titres), ou dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cette seconde possibilité possède de nombreux avantages, mais aussi quelques bémols.
Et si pouviez cumuler le meilleur ratio rendement/risque actuel, que proposent les SCPI, avec l’enveloppe fiscale et successorale la plus attractive qui soit, l’assurance-vie ? Et bien c’est possible, depuis quelques années déjà. De nombreuses contrats d’assurance-vie permettent d’investir sur une sélection de SCPI éligibles. Les épargnants cumulent ainsi les avantages de ces deux produits.
Trop largement balayé d’un revers de main par les conseillers financiers, le risque d’illiquidité des parts de SCPI est important. La marché des SCPI en direct reste un marché de gré à gré. Que vous souscriviez vos parts en direct auprès du gestionnaire d’actifs ou pas, vous devrez trouver un acheteur pour pouvoir revendre vos parts. Oui, les gestionnaires de SCPI facilitent le marché secondaire des parts qu’ils ont émises, en mettant vendeurs et acheteurs en relation. Ils effectuent des recherches, organisant les transactions, mais cela reste au final du gré à gré. Et comme toujours, quand tout va bien, personne ne pense aux impacts d’une crise immobilière. Mais pensez-vous vraiment, qu’en cas de forte baisse du marché de l’immobilier, que les acheteurs vont se précipiter pour racheter vos parts ? Non, ils attendront logiquement la fin de la crise. Et vous ne pourrez que constater l’ampleur des dégâts sur votre portefeuille de SCPI. En effet, depuis la dernière crise des SCPI en 1993/1998, la valeur des parts de SCPI doit suivre, à 10% près, la valeur des actions immobiliers détenus. Il est à noter que ce risque d’illiquité peut être dramatique pour les épargnants ayant financé leurs acquisitions de parts de SCPI à crédit. Avec des revenus en baisse, une chute du prix de leurs parts, sans possibilité de les revendre, ils devront tout de même continuer de rembourser leur crédit.
Dans le cadre de l’assurance-vie, la liquidité est bien plus forte, puisque s’agissant d’une unité de compte comme une autre, c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts et qui tenu de racheter vos parts. En clair, en investissant sur des SCPI via l’assurance-vie, le risque d’illiquidité est pris par l’assureur, et non plus par l’épargnant.
Là encore, l’assurance-vie procure un avantage de taille. Les SCPI ont pour objectif de profiter du potentiel de rendement des biens détenus par les souscripteurs. Ces revenus sont imposables directement lorsque les parts de SCPI sont détenues en direct (cf fiscalité des parts de SCPI détenues en direct). Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les revenus, tout comme les plus-values des parts de SCPI sont soumises à la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique. Les parts de SCPI n’étant que des unités de compte, comme tout autre OPC. Ainsi, après 8 ans, l’abattement annuel sur les produits de 4.600€/9.200€ peut s’appliquer.
En cas de malheur (décès de l’assuré du contrat d’assurance-vie), ou de manière anticipée (optimisation de sa transmission de capital), l’assurance-vie permet de transmettre aux personnes de son choix (via la clause bénéficiaire) le capital placé sur le contrat, hors succession, et donc droits de succession à régler. Les parts de SCPI investies dans le contrat seront donc vendues lors du dénouement du contrat, et le capital transmis aux bénéficiaires, à moindre coût. La transmission de capital hors succession via l’assurance-vie est un atout majeur pour nombre d’épargnants.
Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte. Mais attention, dans ce derniers cas, cela ne veut pas dire pour autant que vous ne paierez pas de frais sur vos parts de SCPI ! Les contrats les plus favorables à ce type d’investissement proposent des réductions de 2% voire 2.50% sur le prix des parts lors de l’acquisition de parts sur vos contrats. Mais attention, en retour, les revenus de vos parts ne vous seront pas intégralement reversés par l’assureur.
Certains contrats ne reversent pas l’intégralité des revenus versés par les SCPI. Ainsi, les contrats les moins favorables ne reverseront que 85% des revenus. Les contrats les plus favorables aux épargnants reverseront 100% des dividendes.
Les bémols pour un investissement en parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie existent, aucun placement n’est idéal. Ainsi :
La liste des contrats d’assurance-vie permettant d’investir sur des SCPI est devenue trop longue (plus de 70 contrats référencés dans notre guide permettent d’investir en SCPI). Nous avons donc procéder à une sélection des meilleurs contrats d’assurance-vie permettant d’investir en SCPI. Cette sélection est totalement subjective, comme toute sélection du reste. De notre côté, afin de sélectionner les contrats nous nous basons sur le niveau des frais (versements/gestion).
| Assurance Vie (contrats) | Offres promotionnelles actuelles | Frais/versement (maxi./mini) | Fonds €uros/Perf. | Frais de gestion annuels SCPI (*) | SCPI Eligibles (F:capital fixe) (V:capital variable) | Frais acquisition SCPI via le contrat | Rendements SCPI (DVM) | En savoir Plus |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
 BoursoVie | - | 0,000% | EUROSSIMA FG 75 : 2,000% (2023) EURO EXCLUSIF : 3,100% (2023) | 0.750% | CONVICTIONS IMMOBILIERES (V) EPARGNE FONCIERE (V) IMMORENTE (V) ESG TENDANCES PIERRE (V) SC TERRES INVEST (V) | 5.00 %  9.00 % 7.69 % 2.00 % 2.00 % | -0.41 % (2023) 4.43 % (2023) 5.00 % (2023) 4.55 % (2022) NC |  |
 Compte Epargne Libre Avenir Multisupport | Plus que 2 jours pour en profiter ! Jusqu'à 400 euros offerts pour toute première souscription d'un contrat MIF Compte Epargne Libre Avenir Multisupport + frais sur versements réduits à 0%, sous conditions | 0,000% | MIF : 3,050% (2023) | 0.600% | CRISTAL RENTE (V) EPARGNE PIERRE (V) IMMORENTE (V) PFO2 (V) | 10.00 % 12.00 % 12.00 % 8.50 % | 5.00 % (2023) 6.00 % (2023) 5.00 % (2023) 4.10 % (2023) | |
 Corum Life | - | 0,000% | CORUM EUROLIFE : 4,450% (2023) VERS. COND. Versements conditionnés :Les versements sur le fonds euros CORUM
EUROLIFE sont limités à 25 % du montant versé ou arbitré. | 0.000% | CORUM EURION (V) CORUM ORIGIN (V) CORUM XL (V) | 12.00 % 11.96 % 12.00 % | 5.67 % (2023) 6.06 % (2023) 5.40 % (2023) | |
 Digital Vie Prime | Plus que 13 jours pour en profiter ! 300 euros offerts pour la souscription de votre contrat Digital Vie Prime | 0,000% | SURAVENIR RENDEMENT 2 : 2,200% (2023) VERS. COND. Versements conditionnés :Pour pouvoir investir sur le fonds en euros Suravenir Rendement 2, chaque versement doit comporter au minimum 30% de supports en unités de compte (UC). SURAVENIR OPPORTUNITES 2 : 2,500% (2023) | 0.600% | PRIMONIAL CAPIMMO (V) CONVICTIONS IMMOBILIERES (V) EFIMMO 1 (V) ELYSEES PIERRE (V) IMMORENTE (V) LAFFITTE PIERRE (V) PATRIMMO COMMERCE (V) PATRIMMO CROISSANCE IMPACT (V) PIERRE PLUS (V) PRIMOPIERRE (V) PRIMOVIE (V) RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP) (V) SILVER AVENIR (V) | 2.00 % 2.00 % 7.69 % 3.50 % 7.69 % 7.61 % 6.67 % 9.70 % 6.72 % 8.33 % 6.82 % 6.04 % 2.00 % | 4.04 % (2022) -0.41 % (2023) 4.65 % (2023) 4.00 % (2023) 5.00 % (2023) 3.62 % (2023) 3.86 % (2023) 5.00 % (2023) 4.06 % (2022) 4.21 % (2023) 4.50 % (2023) 3.56 % (2023) 6.12 % (2023) | |
 Fortuneo Vie | Plus que 13 jours pour en profiter ! Objectif de rendement de 4.50% sur 2024 et 2025 (non garanti) | 0,000% | SURAVENIR OPPORTUNITES : 2,500% (2023) VERS. COND. Versements conditionnés :Fonds euros fermé aux nouveaux versements. Pour pouvoir investir sur le fonds en euros Suravenir Opportunités, chaque versement doit comporter au minimum 50 % de supports en unités de compte (UC). SURAVENIR RENDEMENT : 2,200% (2023) VERS. COND. Versements conditionnés :Fonds euros fermé aux nouveaux versements. Pour pouvoir investir sur le fonds en euros Suravenir Rendement, chaque versement doit comporter au minimum 30% de supports en unités de compte (UC). | 0.750% | PRIMONIAL CAPIMMO (V) PATRIMMO COMMERCE (V) PRIMOPIERRE (V) PRIMOVIE (V) NOVAXIA R (V) SILVER AVENIR (V) TERRITOIRES AVENIR (V) | 2.00 % 9.15 % 10.77 % 9.15 % 2.00 % 2.00 % 2.00 % | 4.04 % (2022) 3.86 % (2023) 4.21 % (2023) 4.50 % (2023) 2.06 % (2023) 6.12 % (2023) 5.65 % (2023) | |
 LinXea Spirit 2 100% SCPI possible | - | 0,000% | ACTIF GENERAL SPIRICA FG 0.7 : 1,700% (2023) VERS. COND. Versements conditionnés :Depuis le 1er septembre 2016 : répartition de 25% d'unités de compte obligatoires jusqu'à 100.000 €, 35% d'unités de comptes pour des versements de 1 à 2 millions d'euros, 50% d'unités de compte pour des versements de 2 à 4 millions d'euros. EURO NOUVELLE GENERATION SPIRICA : 3,130% (2023) FONDS EUROS OBJECTIF CLIMAT : 0,000% (0) VERS. COND. Versements conditionnés :Versements 100% sur ce fonds euros possible, toutefois, les arbitrages vers ce fonds euros ne sont pas autorisés. | 0.500% | AEW COMMERCES EUROPE (V) PRIMONIAL CAPIMMO (V) EDISSIMMO (V) FICOMMERCE (V) FRANCE INVESTIPIERRE (F) FRUCTIPIERRE (F) FRUCTIREGIONS EUROPE (V) IMMOFONDS 4 (V) LFP MULTIMMO PART LFP UNICIMMO (V) MULTIMMOBILIER 2 (V) PATRIMMO COMMERCE (V) PFO2 (V) PRIMOPIERRE (V) PRIMOVIE (V) RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP) (V) SC PIERRE IMPACT (V) SC TANGRAM (V) SC TRAJECTOIRE SANTE (V) LINASENS (V) SELECTINVEST 1 (V) | 10.76 % 2.00 % 8.39 % 9.21 % 4.80 % 4.00 % 7.77 % 5.00 % 10.00 % 9.60 % 6.50 % 8.50 % 6.50 % 9.15 % 5.90 % 2.00 % 2.00 % 2.00 % 2.00 % 7.50 % | 4.00 % (2023) 4.04 % (2022) 3.50 % (2023) 4.57 % (2023) 3.95 % (2021) 3.77 % (2021) 4.30 % (2023) 4.54 % (2015) 3.87 % (2014) 4.00 % (2020) 3.86 % (2023) 4.10 % (2023) 4.21 % (2023) 4.50 % (2023) 3.56 % (2023) NC -2.95 % (2023) 2.83 % (2023) 6.04 % (2023) 4.13 % (2023) | |
 Puissance Avenir | - | 0,000% | SURAVENIR RENDEMENT : 2,200% (2023) VERS. COND. Versements conditionnés :Fonds euros fermé aux nouveaux versements. Pour pouvoir investir sur le fonds en euros Suravenir Rendement, chaque versement doit comporter au minimum 30% de supports en unités de compte (UC). SURAVENIR OPPORTUNITES : 2,500% (2023) VERS. COND. Versements conditionnés :Fonds euros fermé aux nouveaux versements. Pour pouvoir investir sur le fonds en euros Suravenir Opportunités, chaque versement doit comporter au minimum 50 % de supports en unités de compte (UC). | 0.600% | EFIMMO 1 (V) IMMORENTE (V) SC KEYS SÉLECTION VIE (V) LAFFITTE PIERRE (V) PATRIMMO COMMERCE (V) PFO2 (V) PIERRE PLUS (V) PRIMOFAMILY (V) PRIMONIAL CAPIMMO (V) PRIMOPIERRE (V) PRIMOVIE (V) RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP) (V) NOVAXIA R (V) SC TANGRAM (V) SILVER AVENIR (V) SCP PHILOSOPHALE 2 (V) PATRIMMO CROISSANCE IMPACT (V) | 7.69 % 7.69 % 1.00 % 7.61 % 6.67 % 6.15 % 6.72 % 9.00 % 2.00 % 8.32 % 6.82 % 6.04 % 2.00 % 2.00 % 2.00 % 1.00 % 11.66 % | 4.65 % (2023) 5.00 % (2023) NC 3.62 % (2023) 3.86 % (2023) 4.10 % (2023) 4.06 % (2022) 5.00 % (2023) 4.04 % (2022) 4.21 % (2023) 4.50 % (2023) 3.56 % (2023) 2.06 % (2023) -2.95 % (2023) 6.12 % (2023) -5.72 % (2023) 5.00 % (2023) | |
 Puissance selection | - | 0,000% | EUROSSIMA : 2,050% (2023) VERS. COND. Versements conditionnés :Vous pouvez investir au maximum 100 % de vos versements sur le fonds en euros Eurossima, avec un plafond de 15.000€, sans contrainte d'investissement en unités de compte. Au-delà de 15.000€, vous devrez investir votre capital sur le fonds euro Netissima. NETISSIMA : 3,100% (2023) VERS. COND. Versements conditionnés :Accessible par versement ou arbitrage à hauteur de 50% maximum, les 50% restants devant être investis en Unités de Compte. | 0.600% | GF PIERRE (V) PRIMONIAL CAPIMMO (V) | 1.00 % 2.00 % | 3.06 % (2022) 4.04 % (2022) | |
| Liste non exhaustive des offres du marché. Informations fournies à titre indicatif uniquement. Derniers DVM publiés. DVM : Le DVM est la ratio de Distribution sur Valeur de Marché (DVM). Depuis le 1er juillet 2012, afin d’avoir une base de comparaison fiable entre les différentes SCPI de rendement, cet indicateur remplacer le taux de rendement précédemment utilisé. Le DVM est le ratio entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen de la part sur l’année. Le DVM des SCPI de capitalisation, se basant essentiellement sur une hausse du prix de leurs parts ont donc de fait un DVM plus faible que les autres SCPI. (*): par défaut, frais de gestion des unités de compte sur le contrat, frais de gestion spécifiques SCPI si applicables.
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