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Au 3ième trimestre 2021, les conditions de financement sont restées exceptionnelles. Toutefois, le coût relatif du crédit a, de nouveau battu un record, attestant que le marché de l’immobilier a probablement atteint un niveau maximal, avant la remontée des taux. Cette fin d’année 2021 est probablement le plus mauvais moment pour acheter un bien immobilier. Les prix devraient baisser dès début 2022.
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Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Ce n’est pas pour prendre le contre-pied systématique des médias financiers de grande audience, indiquant qu’il est encore temps d’acheter, sous influence du lobbying des professionnels de l’immobilier, mais il faut rester rationnel. Les prix n’ont toujours pas fléchi significativement et les conditions de crédit seront encore moins favorables dès le 1er janvier 2022. Recommander d’acheter maintenant, cela ressemble à un défaut de conseil. Scruter les données du passé pour indiquer qu’il est encore temps d’acheter un bien immobilier peut faire sourire. Certes, les conditions de crédit sont restées exceptionnelles, au meilleur de ce que l’on a connu depuis 70 ans, tant pour les taux que pour les durées indique l’Observatoire du Crédit Logement CSA dans sa publication du 12 octobre 2021. Bonne chose, mais ce qui intéresse les acheteurs, ce n’est pas trop le trimestre passé, mais surtout celui à venir. Et là, cela va coincer fortement, car les prix ne baissent pas encore significativement, et comme les conditions de crédits vont se dégrader dans les semaines à venir, cela veut dire qu’acheter maintenant revient à acheter au plus haut du cycle du marché de l’immobilier, au plus cher du marché.
Cela peut sembler paradoxal avec des taux aussi bas, et pourtant, la bulle immobilière aveugle bien des acheteurs. Le coût relatif des crédits immobiliers atteint un niveau jamais encore atteint, quelque soit le marché considéré, en raison de la hausse du coût des opérations qui reste rapide (+3.6% sur les premiers mois 2021). Le coût des opérations réalisées par les ménages ralentit lentement depuis le début de l’année, même si la hausse reste rapide (+ 3.6 % sur les 9 premiers mois de 2021, en glissement annuel, contre + 4.3 % en 2020). En revanche, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent maintenant près de quatre fois moins vite qu’en 2020 (+ 0.7 % sur les 9 premiers mois de 2021, en glissement annuel, contre + 2.7 % en 2020).
C’est un indicateur comme un autre, mais les recherches sur Internet de biens à vendre baissent fortement. Les Français vont faire une grande pose avec l’immobilier. Car les taux vont grimper et les prix de l’immobilier vont baisser (Je sais, cela fait près de 20 ans que cette annonce est effectuée, sans véritable succès...). Inutile donc de se lancer dans un projet immobilier qui peut attendre dans les semaines à venir.
Indicateur avancé d’une situation critique, les promotions, remises, cuisines, salles de bain offertes se multiplient sur le marché de l’immobilier neuf. Les promoteurs souhaitent liquider leurs stocks avant le calme plat de 2022. Il faut vendre afin la fin d’année !
La gouvernement ne souhaite pas que nombre de Français se retrouvent surendettés. Comment est-ce possible ? Tout simplement avec la baisse des prix de l’immobilier, les propriétaires vont se retrouver à rembourser un crédit pour un bien dont la valeur aura fondu de 10 à 20%. Personne ne peut anticiper l’ampleur de la baisse des prix en 2022, les annonces dans ce sens dans le passé ont montré leurs limites. Toutefois, acheter rapidement avant la hausse des taux est prendre ce risque majeur, d’acheter trop cher et de se retrouver coller avec son bien pour de longues années. N’oublions pas que ces incidents de la vie (séparation, changement de lieu de travail, etc.) sont les premiers facteurs de pertes financières en immobilier. Les conditions d’octroi des crédits immobiliers seront désormais réglementées à compter du 1er janvier 2022, c’est une première en France, les banques seront contrôlées et pourront être condamnées en cas de non respect des conditions fixées.
Si vous êtes primo-accédant, avec le resserrement des conditions d’octroi et la probable baisse des prix de l’immobilier (remontée des taux d’intérêts), il serait sans doute pertinent de décaler votre projet de quelques mois. En effet, vous ne louperez rien, puisque le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est confirmé pour 2023 sans modification de ses conditions d’octroi, histoire de passer 2022 sereinement. Le gouvernement anticipant un marché en berne en 2022, le retour de la hausse des taux en ligne de mire. Comme indiqué plus haut, vous ne serez pas forcément perdant en empruntant avec un taux plus élevé, ce qui compte avant étant votre prix d’achat de votre bien immobilier ! Et ce sont bien ces conditions de financement totalement irréelles qui ont provoqué cette envolée des prix...
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