FranceTransactions.com
Toutes les planètes sont alignées pour que la baisse des prix de l’immobilier initiée en 2023 continue jusqu’en 2025. Faut-il s’attendre à une accélération de la baisse ?
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Quand les grands réseaux d’agences immobilières confirment des baisses significatives de prix, c’est que la baisse des prix est arrivée pour de bon. La chute du volume de transactions immobilières, de l’ordre de 25 %, confirme également que le marché de l’immobilier résidentiel est en berne.
Les vendeurs immobiliers lâchent du lest, de plus en plus. En effet, en avançant dans la crise, qui devrait perdurer jusqu’en 2025 d’après les notaires, certains propriétaires préfèrent céder leur bien rapidement, en acceptant une baisse de prix, que de risque d’attendre encore de nombreux mois sans accorder de remise. Et c’est assez bien vu, car le coût des prêts relais devient prohibitif.
C’est l’indicateur clé pour le marché de l’immobilier. Plus le coût des crédits relais est élevé et plus les vendeurs accepteront de baisser leurs prix. C’est le jeu des vases communiquant. Dans la majorité des cas, le vendeur achète un autre bien immobilier. Il est donc insensible à la variation globale des prix de l’immobilier, mais très sensible au coût de financement temporaire, ces fameux crédits relais.
Les médias insistent lourdement sur ce point. Les taux des crédits immobiliers sont certes élevés, mais totalement prohibitifs. Ce qui est notable est le retour à une inflation plus modérée. Ceux qui estiment qu’il est favorable d’emprunter en période de forte inflation n’auront donc plus cet argument.
Les principaux médias ne relaieront les baisses de prix que dans quelques mois, car les indicateurs, notamment ceux basés sur les actes notariés, ont, par construction, une inertie de 2 à 3 mois. Les indicateurs des prix de l’immobilier basés sur les annonces immobilières ne sont, de leur côté, que peu représentatifs.
Pour le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet, la situation est claire : "La politique de l’État consiste à rééquilibrer volontairement le marché immobilier. En plafonnant la durée maximum des crédits immobiliers et le taux d’endettement, l’objectif est évidemment de protéger les emprunteurs. Cela ajoute aussi un grain de sable dans la montée continue des prix immobiliers, constatée depuis 3 ans. Cela revient à réguler le marché en stoppant la flambée des prix de vente dans l’ancien (et des loyers). Parallèlement on ne construit pas assez de logements neufs. Réduire le volume de la demande pour limiter l’appétit des vendeurs. Avec ces mesures, associées au contexte économique et international, toutes les conditions sont réunies pour que 2022 soit l’année de la baisse des prix de l’immobilier."
Toutes les planètes sont alignées pour que les prix de l’immobilier baissent de façon significative en 2024.
Les planètes sont alignées pour la baisse des prix :
Certains continuent toutefois d’évoquer que la rareté des biens mis en vente soutient les prix. Mais cette règle de l’offre et de la demande ne tient pas pour le marché de l’immobilier. L’immobilier n’est pas un bien de consommation courante (un crédit sur 25 ans n’est pas neutre...). Les acquéreurs n’achètent pas un bien immobilier par dépit, car c’est la seule offre disponible sur le marché. Ils reportent tout simplement leur achat à plus tard afin de dénicher un bien immobilier adéquat.
À fin 2024, les prix de l’immobilier parisien auront perdu plus de 10% depuis leur niveau de juillet 2019. Cela fait maintenant deux années que les prix de l’immobilier résidentiel parisien sont en baisse. Certes, cette baisse reste encore faible, et aucune accélération de la baisse n’est constatée. Ainsi, l’indice financier PARISSQM de Kompass montre l’évolution du prix du mètre carré sur Paris. Cet indicateur est bien plus fiable que toutes les indications basées sur les annonces immobilières, ou encore les comptes-rendus des notaires.
Après deux années de records, que ce soit sur le nombre de transactions ou l’augmentation des prix de vente, le contexte économique et international va sonner la fin de la récréation sur le marché immobilier en France selon l’expertise du réseau Guy Hoquet l’Immobilier. Dans un environnement incertain, le moral des ménages commence déjà à s’assombrir, les taux de crédit immobilier ont entamé leur remontée, et le coût de la vie est directement impacté par la flambée des cours du pétrole et des matières premières.
Il est surprenant de lire de telles inepties dans certains médias financiers. Non, les taux proposés par les banques ne sont pas directement corrélés aux taux directeurs de la BCE ! Depuis le mois de février, la plupart des banques ont fait le choix de relever leurs propres barèmes de taux d’emprunt, anticipant une dégradation de la situation économique (inflation, guerre en Ukraine, hausse du cours du pétrole et des matières premières). Pour déterminer si cette tendance est durable, il suffit de regarder outre-Manche, car les Anglo-Saxons sont généralement en avance sur les phénomènes économiques que l’on observe en France : de nombreuses banques centrales, dont la Réserve fédérale américaine et la Banque d’Angleterre, ont déjà commencé à relever leurs taux d’intérêts.
Stéphane Fritz, Président de Guy Hoquet l’Immobilier commente : « En France, les prévisions des banques anticipent une inflation qui va rester forte en 2022. Avec cette donne, la hausse des taux de crédits immobiliers risque d’être plus forte qu’envisagé au début de l’année. Selon les sources, ils s’établiraient entre 1.50 et 1.55% en moyenne sur l’année, pour atteindre environ 1.90 à 2% en décembre 2022 et donc avoir quasiment doublé en 1 an ! Faut-il tirer la sonnette d’alarme ? Qu’est-ce que cela représente concrètement ? »
En réalité, un ménage qui pouvait emprunter en décembre dernier 250 000 euros à 1% sur 20 ans et envisageait donc une mensualité de 1150 euros environ, se retrouverait avec des mensualités de 1265 euros pour un taux d’emprunt à 2% fin 2022. Une différence de 115 euros par mois, que certains profils pourront encore supporter. À l’inverse, si le montant de la mensualité restait inchangé à 1150 euros, l’emprunt total finançable serait de 228 000 euros environ. Une capacité d’emprunt légèrement inférieure, mais qui n’aurait sans doute qu’un faible impact sur le type de bien objet de la transaction.
Un taux d’endettement plafonné à 35%, une durée maximale d’emprunt fixée à 25 ans, un taux d’apport moyen d’environ 20% du projet et la fin de l’intégration des revenus locatifs existants pour les investisseurs : ces éléments risquent de restreindre l’accès au crédit des ménages les plus modestes, les plus jeunes (notamment les primo-accédants), et peut-être modifier les projets de certains profils aisés. Toutefois, les banques ont conservé des objectifs commerciaux ambitieux : elles feront donc leur maximum pour financer la majeure partie de leurs clients.
Jusqu’à aujourd’hui, les candidats acquéreurs étaient encore nombreux, convaincus que les taux historiquement faibles étaient durables. Ils commencent à modifier leurs comportements voire leurs projets, étant donné le contexte global. Ceux qui auront réellement la capacité d’emprunter seront un peu moins nombreux que ceux qui pensaient pouvoir le faire. Conséquence directe ? Ils vont rationnaliser leurs projets, augmenter leurs exigences, regarder les prix de vente de plus près, et potentiellement recommencer à négocier, y compris sur des marchés tendus.
| TOP | OFFRES | DÉTAILS | EN SAVOIR + |
|---|---|---|---|
| 🥇 1 |  | Livret Distingo Taux boosté de 4.00% brut, pendant 6 quinzaines. | 👉 EN SAVOIR PLUS |
| 🥈 2 |  | Livret RENTABILIS Monabanq Taux boosté de 3.00% brut, pendant 12 quinzaines. | 👉 EN SAVOIR PLUS |
| 🥉 3 |  | Easy Savings Taux boosté de 3.36% brut, pendant 10 quinzaines. | 👉 EN SAVOIR PLUS |
| Les offres promotionnelles sont soumises à conditions. | |||
Le marché de l’immobilier est mal embarqué en 2023. La crise immobilière couve, car les taux d’intérêts des crédits immobiliers explosent à la hausse, les volumes de crédits octroyés chutent et les prix (...)
La présence d’une bulle immobilière sur Paris n’est en rien une surprise. L’indicateur UBS de risque de bulle immobilière, appliqué à 25 grandes villes dans le monde, fait ressortir Paris comme étant à (...)
Taux crédit immobilier en Novembre 2024 : le point bas est-il désormais vraiment derrière nous ? En 2024, les banques revoient le coût du risque avec la pandémie, du coup, les taux proposés (...)
Sans surprise, envolée du coût de la vie oblige, les investisseurs en immobilier locatif constatent de plus en plus de retard dans la perception de leurs loyers. Les impayés auraient explosé de (...)
C’était attendu, cela arrive ! Les prix de l’immobilier baissent enfin dans toute la France, dans toutes les grandes villes en ce début d’année 2023.
Les banques prêteraient de nouveau plus facilement, les taux restent élevés mais encore accessibles. Les prix de l’immobilier baissent, alors est-ce le bon moment pour acheter (...)
NOUVEAUTÉ ! Le dispositif d’incitation fiscale Pinel, dont la fin est programmée pour ce 31 décembre 2024, est soupçonné de contribuer à maintenir les prix artificiellement élevés dans l’immobilier neuf, plus d’un (...)
NOUVEAUTÉ ! Alors que la collecte nette sur les SCPI est en chute de 49% au T3 2024, par rapport à 2023, pas moins de 14 SCPI ont été lancées depuis le début d’année.
C’était attendu depuis plusieurs mois, le référencement de la SCPI IROKO Zen auprès d’un premier assureur en assurance-vie. Spirica a procédé au référencement de la SCPI sans frais de (...)
FranceTransactions.com : 1er guide indépendant de l'épargne de France, en ligne depuis 23 ans.