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La Fnaim, première organisation des intermédiaires de l’immobilier français, a salué mercredi l’aide fiscale à la rénovation des logements anciens qui est entrée en vigueur le 1er janvier après avoir été portée par le ministre du logement, Julien Denormandie.
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"Je salue la mesure Denormandie, il y a peu de ministres qui ont compris que le marché de l’ancien était tout aussi important que le neuf", s’est félicité le président de la Fnaim Jean-Marc Torrollion, à l’occasion de la présentation d’un bilan annuel du marché immobilier. Adoptée par les parlementaires dans le cadre du budget 2019 après avoir été proposée par M. Denormandie, cette aide consiste en un avantage fiscal pour les acquéreurs de logements anciens qui profitent de l’opération pour faire des travaux, à condition qu’ils s’engagent à louer le bien.
"C’est un levier très intéressantpour revitaliser les centres anciens de petites villes. Ce dispositif devrait trouver son public, notamment des investisseurs déjà propriétaires dans les villes en question, proches et directement concernés", a-t-il ajouté.
L’avantage fiscal Denormandie concerne plus de 200 municipalités retenues dans le plan gouvernemental "Action cœur de ville", destiné à mobiliser plus de cinq milliards d’euros pour ranimer les centres de villes moyennes frappées par la baisse d’activité voire la désertification.
La Fnaim a calculé les rendements d’investissements locatifs dans six de ces villes - Carcassonne, Auxerre, Pau, Voiron, Saint-Nazaire et Grasse -, ils sont tous supérieurs à 5%. Ces agglomérations disposent en général d’une réserve conséquente de logements à rénover. Pour Pau, Saint-Nazaire ou Grasse par exemple, plus de la moitié des copropriétés ont été construites avant 1974. "Ce regain d’intérêt pour l’ancien est d’autant plus pertinent que l’activité dans le neuf s’essouffle", les chiffres de la construction s’annonçant en déclin pour 2018, a conclu M. Torrollion.
C’est une petite révolution autour de la loi Pinel. Le dispositif, avec sa ristourne fiscale, sera étendu au 1er janvier 2019, à l’immobilier locatif dans l’ancien, sous réserves de deux conditions :
Mais attention, avec cet amendement Denormandie, il ne sera pas possible de jouer le déficit foncier, afin d’obtenir l’abattement portant sur les 10.700€ de revenus. Le montant de ces travaux n’ouvriront pas droit au déficit foncier, comme habituellement. En pratique, un calcul devra donc s’effectuer afin de savoir si l’application du déficit foncier est plus attractive que le Pinel Denormandie. Dans la majorité des cas, la réduction directe d’impôt sera toujours plus appréciable que la pratique du déficit foncier... Sauf pour des montants de travaux très élevés par rapport au prix d’achat du bien, et de la présence de revenus fonciers par ailleurs.
Comme avec le Pinel dans le neuf, et comme pour tout projet immobilier, l’emplacement vaut le placement. Parmi cette liste de 222 villes sélectionnées, certaines sont des pépites, où le risque de carence locative est faible, et d’autres sont des vrais pièges. Ainsi, si Fontainebleau, en Seine et Marne, semblent être favorables, Autun, ou encore Vesoul, sont des paris plus risqués.
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