Immobilier
Immobilier : la crise sera plus forte en 2024, selon Loïc CANTIN (FNAIM)
Crise du marché de l’immobilier et crise du logement : les deux se cumulent. Le pire est à venir en 2024, selon le Président de la FNAIM.
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Immobilier : les Français attendent des jours meilleurs, en 2024, voire 2025
Les derniers enseignements des différents baromètres immobiliers convergent : les Français préfèrent désormais reporter leur projet immobilier à plus tard. En attendant, ils confortent leur apport, élément clé pour décrocher un crédit immobilier aux meilleures conditions... Une bonne résolution !
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Les coûts de financement grimpent en flèche
Ce mois-ci, sur octobre 2023, les taux des crédits immobiliers vont encore grimper de plus de 20 points de base. Le seuil de l’usure passe à 5.80 %, cela commence à faire beaucoup. Certes, cela n’a rien de conditions totalement insurmontables, de nombreux Français ont acquis leur résidence principale avec des taux plus élevés que ceux proposés actuellement. Toutefois, ce qui change par rapport au passé, c’est le niveau des prix de l’immobilier. Le marché français sort d’une bulle immobilière qui n’a que trop duré. Place à une baisse des prix... Qui n’arrive que timidement pour le moment.
Baisse des prix de l’immobilier
Certes 5% de baisse de prix sur Paris, c’est bien, mais cela ne suffit pas pour changer la donne. De même, dans les grandes villes françaises, les baisses affichées depuis une année, sont encore bien trop faiblardes pour insuffler un changement de tendance. Les acheteurs ont la main, mais visiblement les vendeurs pensent encore réaliser des jackpots comme dans le monde d’avant. En ajoutant l’inflation à la baisse des prix de l’immobilier, la baisse de 10 % des prix, attendue par nombre d’observateurs serait donc bien au rendez-vous en 2023. Et pour 2024 ?
Immobilier : évolutions réelles des prix
Evolution des prix de l’immobilier
Il est important de se méfier des différentes publications d’évolutions des prix de l’immobilier résidentiel. En effet, les comparaisons sont souvent effectuées par rapport au début de l’année civile, ou bien sur une année glissante. Cela indique une tendance à très court terme, mais aucunement la tendance de fond. Ainsi, par exemple, en début d’année 2024, Nice serait la ville où les prix de l’immobilier seraient en hausse. C’est oublier qu’en début 2023, c’est une des première ville de France où les prix ont le plus baissé (- 8%). De ce fait, la hausse constatée des prix à Nice sur 2024 est toute relative. Les cycles de l’immobilier étant longs, il est préférable de scruter l’évolution des prix sur plusieurs années d’historique, comme par exemple pour les prix parisiens : depuis 2020, la baisse des prix est de 12.94 % en moyenne, hors prise en compte de l’inflation. Avec cette dernière la baisse des prix parisiens est de 25%. Ce n’est plus du tout la même histoire.
Évolution des prix de l’immobilier en 2024
Mise à jour effectuée au 1er avril 2024, évolution des prix sur un an glissant.
| Villes | Évolution constatée | Évolution réelle(*) |
|---|---|---|
| Lyon | -1.1 % | -2,47% |
| Bordeaux | -2.5 % | -3,85% |
| Nantes | -0.8 % | -1,38% |
| Paris | -2.6 % | -3,94% |
| Rennes | +0.1 % | -1,28% |
| Marseille | + 0.5 % | -0,89% |
| Strasbourg | -2.2 % | -3,55% |
| Lille | -0.9 % | -2,27% |
| Montpellier | +0.7 % | -0,69% |
| Toulouse | +0.8 % | -0,59% |
| Nice | +1.8 % | 0,39% |
| (*) nette d’inflation IPCH en rythme annuel (source : Compass, INSEE, Agences immobilières indépendantes, MeilleursAgents) | ||
Évolution des prix de l’immobilier en 2023
Mise à jour effectuée au 1er novembre 2023, évolution des prix sur un an glissant.
| Villes | Évolution constatée | Évolution réelle(*) |
|---|---|---|
| Lyon | -8.8 % | -10,06% |
| Bordeaux | -7.4 % | -8,68% |
| Nantes | -6.6 % | -7,89% |
| Paris | -5.4 % | -6,71% |
| Caen | -3.6 % | -4,93% |
| Rennes | -1.7 % | -3,06% |
| Marseille | - 1.2 % | -2,56% |
| Strasbourg | -1.1 % | -2,47% |
| Lille | 0.1 % | -1,28% |
| Montpellier | 0.1 % | -1,28% |
| Toulouse | 0.8 % | -0,59% |
| Nice | +5.7 % | 4,24% |
| (*) nette d’inflation IPCH en rythme annuel (source : Compass, INSEE, Agences immobilières indépendantes, MeilleursAgents) | ||
L’immobilier va s’enfoncer dans la crise en 2024
Du côté des professionnels, l’on ne se fait pas d’illusions. La crise va perdurer encore une année, et 2024 pourrait bien être pire que 2023. C’est d’ailleurs le point de vue du Président de la FNAIM, Loïc Cantin, qui ne mâche pas ses mots.
Immobilier : la crise sera plus forte en 2024, selon Loïc CANTIN (FNAIM)
Les Français attendent patiemment
Laforêt immobilier en partenariat avec l’institut OpinionWay a publié l’actualisation de son baromètre sur les Français et l’immobilier. Cette étude a été réalisée auprès d’un échantillon de 1015 personnes, du 6 au 7 septembre 2023, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus, constitué selon la méthode des quotas, au regard des critères de sexe, d’âge, de catégorie socioprofessionnelle, de catégorie d’agglomération et de région de résidence. Ainsi, si les Français sont toujours autant par la propriété immobilière, ils ont bien pris note de la période défavorable actuelle, et reportent leurs projets à plus tard.
Avec en arrière-plan un tassement de l’inflation pendant l’été, le marché de l’immobilier semble gagner en dynamisme en cette fin de troisième trimestre 2023. Alors que les intentions d’achat étaient stables lors de nos dernières mesures, elles progressent ce mois-ci de quatre points. Aujourd’hui, seulement 17% des Français déclarent avoir l’intention d’acheter un bien immobilier dans l’année. La tendance à l’attentisme constatée le mois dernier régresse par ailleurs et les investigations reprennent pour une partie des interviewés. 7% ont déjà commencé leurs recherches d’un bien immobilier (2 points de plus qu’en juin dernier). Par ailleurs, 5% des sondés déclarent avoir déjà acheté un bien cette année. Finalement, 22% des Français ont concrétisé des achats immobiliers ou ont pour projet de le faire en 2023.
Les intentions d’achat des potentiels futurs acquéreurs identifiés en juin dernier se renforcent : 30% des moins de 35 ans déclarent avoir l’intention d’acheter un bien immobilier en 2023 (5 points de plus qu’en juin 2023), de même que 27% des parents (+8 points).
JO 2024 : une motivation surprenante
Alors que la période faste des JO sera très courte, il est surprenant que cela soit un argument pour se lancer dans un projet immobilier locatif. Ce dernier est, par essence, de long terme, et non liquide. L’arrivée des Jeux Olympiques incite particulièrement les Français les plus modestes à se lancer dans la gestion locative (20% des personnes dont le revenu mensuel du foyer est inférieur à 2000 €, contre 12% des Français plus aisés). Sans doute sont-ils plus sensibles aux revenus supplémentaires générés par ces investissements. 13% des Français se disent incités par Paris 2024 à investir dans l’immobilier locatif, incroyable.
Deux freins majeurs
Néanmoins, l’intérêt des Français pour l’immobilier locatif se heurte à deux freins importants :
- En premier lieu, le contexte économique reste peu favorable pour les investissements immobiliers. Près de sept Français sur dix affirment que la situation économique actuelle (conditions d’accès au crédit immobilier, niveau de la taxe foncière...) les dissuade de réaliser un investissement locatif (69%, 34% sont tout à fait d’accord). Et pour cause, le niveau des taux immobiliers reste une raison non négligeable de report des projets immobiliers. 65% des Français déclarent encore qu’ils pourraient remettre en question leur intention d’achat du fait des taux proposés.
- Ensuite, la gestion locative d’un bien n’est pas sans contraintes et responsabilités qui peuvent effrayer les Français. 64% déclarent que les obligations qu’implique l’immobilier locatif les dissuadent de se lancer dans ce type d’investissement (encadrement des loyers, obligations de rénovation énergétique...). Ce frein pourrait être levé grâce à des services d’accompagnement sur ces questions. Plus d’un Français sur deux serait rassuré à l’idée d’investir dans l’immobilier locatif s’il pouvait confier la gestion de son bien à une agence (53%).Il est intéressant de noter que les Français qui ont déjà investi dans l’immobilier locatif insistent encore plus sur l’apport de l’accompagnement par une agence. 68% seraient rassurés de pouvoir déléguer la gestion locative d’un bien (contre 48% de ceux qui n’ont jamais investi dans le locatif).
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