Notifications FranceTransactions.com
Pour ne rien rater de l'actualité des placements épargne, inscrivez-vous à nos notifications.

Investissement immobilier en Pinel : ces villes, pourtant éligibles, qu’il est prudent d’éviter

Tous les dispositifs d’incitation fiscale ont subi les critiques des investisseurs. Le Pinel ne déroge pas à la règle. En immobilier, l’emplacement vaut le placement. Le zonage Pinel actuel, déterminant les villes éligibles à ce dispositif, est en cause. Certaines villes éligibles affichent des taux de vacance locative totalement désastreux, bien supérieurs à la moyenne nationale. D’autres villes connaissent un marché locatif trop serré, les loyers de marché sont supérieurs aux plafonds de loyers imposés en Pinel. A l’inverse, des villes exclues du dispositif Pinel seraient de bons secteurs d’investissement afin de répondre à un marché immobilier local tendu.

© stock.adobe.com

Publié le
Annonce

EURO+, le fonds euros à suivre

Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.

➡️ DÉCOUVRIR LE FONDS EURO+

BFM Business et Le Laboratoire de l’Immobilier, spécialiste du marché du logement neuf, ont passé à la loupe le dispositif Pinel. Reconduit jusqu’en 2021, le Pinel a subi quelques ajustements : le zonage a été revu en début d’année 2018, les zones B2 et C ont été exclues du dispositif. Si les pièges du Pinel ne manquent pas, cette nouvelle étude montre que ces nouvelles règles de zonage ne changent pas le niveau de méfiance que doivent avoir les investisseurs.

Le taux de vacance locative, un indicateur primordial

Ainsi, comme le publie BFM Business et le Laboratoire de l’Immobilier, ces villes sont à éviter : Lens, Douai et Béthune, trois villes des Hauts-de-France, dont certaines, preuve d’un manque certain d’attractivité, se battent pour garder leurs dessertes TGV. Mulhouse dans le Grand-Est et Elbeuf en Normandie complètent la liste noire des villes à éviter pour investir en Pinel. Deux villes qui elles aussi affichent un taux de vacance extrêmement élevé.

Guide épargne
© BFM Business et le Laboratoire de l'Immobilier

Toutes ces villes affichent un taux de vacance quasiment deux fois plus élevé que la moyenne nationale. Une poignée d’entre elles se trouvent dans le même secteur. Lens, Douai et Béthune, trois villes des Hauts-de-France, dont certaines, preuve d’un manque certain d’attractivité, se battent pour garder leurs dessertes TGV. Mulhouse dans le Grand-Est et Elbeuf en Normandie complètent notre sélection des villes à éviter pour investir en Pinel. Deux villes qui elles aussi affichent un taux de vacance extrêmement élevé.

Les villes les plus rentables en Pinel

Ce tableau des villes les plus rentables via le dispositif Pinel date de 2016, publié par le Journal du Net/MeilleursAgents. Depuis, les conditions ont sensiblement évolué, mais les villes de Rennes, Lille, Lyon, bordeaux, Nantes restent les villes les plus conseillées par les professionnels pour les investisseurs Pinel. Du reste, les prix de l’immobilier ont flambé sur Bordeaux et Nantes, au détriment du rendement.

palmarès des villes les plus rentables, source : Journal du Net/MeilleursAgents
palmarès des villes les plus rentables, source : Journal du Net/MeilleursAgents © Journal du Net/MeilleursAgents

Des plafonnements de loyers incohérents

Dans le cadre du Pinel, l’investisseur est tenu de limiter le loyer. Des plafonds de loyers Pinel sont ainsi définis par l’Etat pour chacune des zones concernées par le dispositif.

Plafonds de loyer Pinel en métropole pour 2019

Pinel en métropole - Plafonds de loyer Pinel en métropole 2019 par mètre carré (en euros)
Zones Pinel en métropole Plafond de loyer Pinel en métropole
en euros par mètre carré		 Détails zones Pinel en métropole
A 12.75 € / m2 Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français)
A Bis 17.17 € / m2 Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne)
B1 10.28 € / m2 Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes)
B2 8.93 € / m2 Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières)
Tous les plafonds de loyers correspondent au loyer mensuel par mètre carré, hors charges locatives. Les valeurs sont valables uniquement dans le cadre d'un bail conclu ou renouvelé dans l'année 2019.

Le dispositif Pinel n'est plus éligible aux communes du zonage B2, sauf dérogations.

Attention : Certaines commmunes bénéficient d'une modulation locale du plafond de loyers Pinel/Denormandie. Cette liste de communes dérogeant au plafond national des loyers Pinel est mise à jour annuellement.

Quand les plafonds de loyers Pinel sont trop bas

Autre anomalie du dispositif Pinel : sur certaines communes, le plafond de loyer imposé est bien inférieur aux loyers de marché. Bilan, l’investisseur ne peut espérer un rendement appréciable de son investissement. L’idée de ces plafonds de loyers n’est pourtant pas de faire fuir les investisseurs, mais uniquement de tenter de juguler la hausse des loyers.

Guide épargne
© BFM Business et le Laboratoire de l'Immobilier

Annonce

🏢 Dispositif Pinel : besoin de conseils, d’avis, de propositions de biens neufs ?

Immobilier locatif dans le neuf, dispositif Pinel : Bénéficiez de l’expertise des professionnels du conseil en investissement immobilier, réalisez une simulation Pinel et recevez des conseils avisés.

Notre sélection des 3 meilleures offres de livrets épargne

TOPOFFRESDÉTAILSEN SAVOIR +
🥇 1MONABANQ RENTABILISRENTABILIS Monabanq Taux boosté de 3.00% brut, pendant 12 quinzaines. 👉 EN SAVOIR PLUS
🥈 2LIVRET PLUS FORTUNEOLivret + Taux boosté de 4.00% brut, pendant 8 quinzaines. 👉 EN SAVOIR PLUS
🥉 3BUNQEASY SAVINGS Taux boosté de 3.36% brut, pendant 10 quinzaines. 👉 EN SAVOIR PLUS
Les offres promotionnelles sont soumises à conditions.

📧 Newsletter FranceTransactions.com

👉 Abonnez vous à notre lettre quotidienne. Plus de 90.000 lecteurs font confiance à la newsletter de FranceTransactions.com pour mieux être informés sur l’épargne et les placements. Lettre gratuite, sans engagement, sans spam, dont le lien de désabonnement est présent sur chaque envoi en bas du courriel. Recevez tous les jours, dès 9 heures du matin, les infos qui comptent pour votre épargne.

Une question, un commentaire?

💬 Réagir à cet article Investissement immobilier (...) Publiez votre commentaire ou posez votre question...

Sur le même sujet

🛂 IMPÔTS / Fiscalité

Pinel 2024

Acheter dans le neuf pour louer durant 6 à 12 ans, tout en réduisant ses impôts à payer, c’est possible avec le dispositif PINEL. Les clés pour réussir son (...)

🛂 IMPÔTS / Fiscalité

Simulateur Pinel 2025

Simulateur investissement Pinel 2025 (immobilier locatif dans le neuf) en libre accès. Indiquez les informations concernant le bien immobilier pressenti (surface, prix, commune), puis le (...)

🏢 SCPI

SCPI Pinel

Liste des SCPI Pinel, permettant de bénéficier du dispositif fiscal Pinel (réduction d’impôt jusqu’à 21% des sommes investies).

Investissement immobilier en Pinel : ces... : à lire également

FranceTransactions.com : 1er guide indépendant de l'épargne de France, en ligne depuis 23 ans.
Téléchargez App Mon épargne sur App Store Téléchargez App Mon épargne sur Google Play
Les articles et commentaires publiés sur le guide, tout comme les opinions personnelles publiées sur FranceTransactions.com ne sont aucunement des conseils en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. L'activité de conseil en investissements financiers est réglementée. Afin d'être conseillé personnellement, un conseiller en gestion de patrimoine, indépendant ou non-indépendant, est à consulter.