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Lorsque qu’un investisseur achète un bien immobilier neuf, les commissions perçues par l’intermédiaire en charge de la vente du bien sont plafonnées depuis le 1er avril 2020 à 10% du montant total du prix d’acquisition. Le Conseil Constitutionnel vient de valider la mesure de 2019, contestée par la FNAIM et L’AFIL.
Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP)Immobilier locatifLoi Pinel
Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Dans une décision du 15 octobre, le Conseil constitutionnel a jugé conforme le plafonnement des commissions versées aux intermédiaires pour la vente d’immobilier de défiscalisation Pinel. Le plafond des commissions des intermédiaires de vente de biens immobiliers Pinel avait été fixé par décret à 10% du prix total du logement fin 2019, pour application au 1er avril 2020. L’idée étant de limiter les abus et d’abaisser sensiblement le prix des biens immobiliers neufs. Ce sera évidemment peine perdue d’avance, car la structuration des prix des biens immobiliers neufs inclus une partie de commissionnement de commercialisation, quel qu’en soit le canal.
Ce n’est un secret pour personne. Les biens immobiliers neufs "éligibles Pinel" sont surcotés. Les promoteurs ne sont pas fous et savent bien qu’une motivation importante des acquéreurs est la carotte fiscale. Du coup, ces biens trouvent preneur rapidement, même à des prix élevés. « En adoptant ces dispositions, le législateur a entendu lutter contre certaines tarifications abusives en matière de commercialisation conduisant au détournement de l’avantage fiscal accordé au contribuable au titre de l’investissement locatif en application de l’article 199 novovicies précité. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général », confirment les juges.
Vous devriez mieux comprendre pourquoi, une fois que vous avez déclaré votre flamme pour un investissement immobilier Pinel, que votre intermédiaire ne vous lâche pas si facilement... Jusqu’à 10% du prix total de votre future acquisition de commissions sont en jeu. Vous achetez un bien immobilier neuf pour 220 000€, votre intermédiaire peut percevoir jusqu’à 22.000€ de commissions !
Le Conseil constitutionnel reconnaît une entrave à la liberté d’entreprendre de ces intermédiaires immobiliers , mais celle-ci serait justifiée par l’intérêt général représenté par le dispositif. « Si le législateur a renvoyé à un décret le soin de fixer le plafond des frais et commissions d’intermédiation commerciale, il a veillé à ce que ce plafond soit proportionné au prix de revient du logement, dont la définition relève en tout état de cause du pouvoir réglementaire. D’autre part, il appartient à ce dernier de fixer ce plafond à un niveau suffisamment élevé pour éviter les seules tarifications abusives », rappelle la décision.
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