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Le marché de l’immobilier français entre dans une zone de turbulences, une première depuis plusieurs décennies, laissant sur le bord du chemin, de nombreux candidats à l’accession à la propriété. Venue directement des USA, le leasing immobilier, est-il une alternative envisageable ?
Crédit immobilierImmobilier locatif
Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
La hausse des taux d’intérêts a coupé court aux espoirs de nombreux Français de devenir propriétaire. Les taux d’intérêts ont grimpé, mais restent encore acceptables. Ce qui coince le plus souvent, c’est le manque d’apport personnel. Les banques demandent désormais pas moins de 30% de capital. Tant que les prix de l’immobilier n’auront pas sérieusement baissé, la situation ne s’arrangera donc pas. Par ailleurs, désormais, de nombreuses études montrent que financièrement, rester locataire serait financièrement plus attractif. La hausse des taxes foncières ferait pencher la balance en faveur de la location, libérée de la taxe d’habitation pour la résidence principale.
Aux USA, le marché immobilier est régulièrement confronté aux crises, et Outre-Atlantique, les taux d’intérêts sont plus élevés qu’en France. Les taux de crédits immobiliers avoisinent désormais les 7%. Alors les solutions proposées sont plus nombreuses. Afin d’entretenir tout de même cet espoir de devenir un jour propriétaire, de nombreuses sociétés d’investissement dans l’immobilier locatif proposent des biens en leasing. Aux USA, tout peut se louer sous forme de leasing... En France, en dehors des voitures, c’est moins commun.
Depuis la dernière crise immobilière de 2007/2008 aux USA, liée à la crise financière sur les crédits immobiliers titrisés, le leasing immobilier est le dispositif le plus communément utilisé par les Américains à revenus modestes. Parce que leurs revenus ne leur permettent pas de souscrire un crédit bancaire directement auprès de leur banque (ce fameux Credit Score américain), des sociétés spécialisées dans la location immobilière achètent le bien immobilier de leur choix, et leur loue, pendant une durée maximale de trois ans. L’idée étant de permettre aux candidats à l’accession immobilière de se constituer une épargne suffisamment conséquente, le temps de cette location, afin de pouvoir souscrire un crédit pour financer l’acquisition du bien. En attendant, ils épargnent et habitent dans le logement de leur choix et pourront changer d’avis à l’usage. Encore faut-il évidemment pouvoir épargner suffisamment...
Le plus de ce type de contrat de leasing immobilier est avant tout une protection contre la flambée des prix de l’immobilier. En effet, le candidat accédant à la propriété signe un contrat de location avec une option d’achat du bien immobilier à un prix fixé, qui ne peut varier durant toute la durée du contrat. Une véritable protection contre l’envolée des prix de la pierre. En revanche, évidemment, c’est un véritable piège dès lors que le marché immobilier s’oriente à la baisse. Toutefois, le locataire pourra toujours tenter de négocier le prix de l’acquisition au terme du contrat.
Si aux USA tout est simple, forcément, en France, c’est plus compliqué. Le leasing immobilier confère un statut de locataire-accédant. Ce n’est pas une bonne nouvelle puisque cela impose au locataire-accédant la prise en charge du règlement de la taxe foncière, de l’assurance habitation et du règlement de la totalité des charges de copropriété. Les hausses régulières de la taxe foncière, réglée uniquement par le propriétaire, deviennent un argument de taille pour renoncer à le devenir.
Comme tout leasing, durant toute la période de location, le bien n’appartient pas juridiquement au locataire. Il reste locataire. Le contrat de leasing prévoit la possibilité de proposer d’acheter le bien à tout moment, au prix fixé contractuellement. Aux USA, dans la majorité des cas (70% selon une agence spécialisée dans le secteur), le locataire ne donnera finalement pas suite, car après trois années, les plans du locataire ont le plus souvent changé. Les loyers sont-ils donc "perdus" pour autant ?
Les loyers versés ne sont pas des remboursements anticipés de mensualités du crédit immobilier à souscrire afin d’acheter le bien. Ainsi, ceux qui pensent ainsi éviter de payer des loyers à "fonds perdus" seront déçus. Pas de miracle. En étant locataire, l’on reste locataire. En revanche, en France, les mensualités demandées au locataire-accédant peuvent comporter une part d’épargne. Cette dernière sera rendue au candidat accédant en cas de renoncement à l’acquisition, mais attention, des pénalités de renoncement à l’acquisition peuvent également s’appliquer.
Une société française propose ce type de contrat de leasing depuis 2022 en France. La jeune société se nomme Sesame. Partenaire de courtiers en crédits immobiliers, l’entreprise cherche donc à mettre en relation propriétaire souhaitant vendre en location-acquisition et locataire souhaitant devenir propriétaire via ce principe de location avec option d’achat. Le concept global est similaire à celui décrit en amont, à quelques améliorations près. Ainsi, la gestion de la partie épargne n’est pas laissée libre au locataire. L’épargne acquisitive est "forcée", incluse dans la mensualité de location-acquisition, permettant ainsi de s’assureur que locataire ait constitué un apport de 10% du prix du bien. Avec la remontée des taux d’intérêts, ce pécule devrait d’ailleurs être augmenté à hauteur de 30%, car l’octroi du crédit immobilier n’est jamais certain.
Des notions de tarifs Sezame : Les frais d’accompagnement et de dossier Sezame sont de 1% du prix du bien visé. Le prix de l’option d’achat est de 10%. Il est fixe et défini par rapport à la valeur du bien dont Sezame fera l’acquisition. Si le locataire décide de ne pas racheter le logement, il faudra qu’il déménage et paye une pénalité, renommée "frais de remise en vente", se montant à de 3% du prix de rachat garanti. Son épargne constituée lui sera évidement rendue.
Avec la baisse attendue des prix de l’immobilier, idéalement, le contrat devrait prévoir une clause permettant au locataire-accédant d’appliquer une décote au prix d’option, en tenant compte des conditions de marché.
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