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Le manque d’apport est le principal souci des candidats emprunteurs pour un crédit immobilier. Quel est le montant d’apport nécessaire afin d’obtenir son crédit immobilier ?
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Après une période délicate pour l’obtention des crédits immobiliers (cf, actualités et débats sur le seuil de l’usure), selon les données des courtiers (MeilleurTaux, VousFinancer, CAFPI, etc.), l’on serait revenu à une période normale. Les seuils de l’usure ne sont plus vraiment un frein majeur. Le taux de refus des banques est redescendu à un niveau moyen, de l’ordre de 20%.
Avez-vous le bon profil pour emprunter ?
D’après CAFPI, le profil de l’emprunteur ayant réussi à obtenir son crédit immobilier sont les suivants :
| Caractéristiques | Moyenne |
|---|---|
| Âge | 34 ans |
| Contrat de travail | CDI (75% des cas) |
| CSP | Cadres (31% des cas) |
| Revenus annuels | 49 087 € |
| Achat bien immobilier ancien | 82% des cas |
| Achat d’une maison | 56% des cas |
| Coût projet immobilier | 302.421 € |
| Caractéristiques | Moyenne |
|---|---|
| Montant emprunté en Décembre 2024 | 242 393 € |
| Apport | 60 028 € |
| Taux apport (vs montant emprunté) | 18.40 % |
| Durée du crédit | 24 ans |
| Taux d’usure en vigueur en Décembre 2024 | 5,85 % |
| Taux TAEG (assurances obligatoires incluses (*)) | 4,72 % |
| Mensualité | 1 407,97 € |
| Taux endettement (revenus de 49 087 €) | 34,42 % |
| Coût total crédit en € | 163 102,70 € |
| Coût total crédit en % du capital emprunté | 67,29 % |
| (*) : coût de l’assurance emprunteur moyenne pour un emprunteur sans souci de santé, non fumeur, ne pratiquant pas de sports à risques identifiés comme tels par les assureurs. Source des données chiffrées pour le profil : CAFPI. Calculs et actualisation des données (taux) pour le crédit immobilier : FranceTransactions.com | |
Si vous êtes primo-accédant, et si vous souhaitez réellement emprunter, inutile de suivre ces "astuces" que l’on retrouve trop fréquemment sur les réseaux sociaux. Ce sont des fausses informations. Il faut monter un dossier de demande de prêt solide, et vous obtiendrez votre prêt, cela passe notamment par :
Evidemment, être en bonne santé et ne pas pratiquer des sports à risques réduira d’autant la prime d’assurance emprunteur, mais c’est évident.
| Capital à emprunter | Apport de 20% | Epargne de précaution disponible (sur livret A, montant équivalent en mois de salaire) | Capacité d’épargne résiduelle |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 3 mois | 200 € |
| 175.000 € | 35.000 € | 3 mois | 250 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 4 mois | 300 € |
| 225.000 € | 45.000 € | 4 mois | 350 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 5 mois | 400 € |
| 275.000 € | 55.000 € | 5 mois | 450 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 6 mois | 500 € |
Ainsi, il faut bien comprendre que pour prétendre à un crédit immobilier de 250.000€, il faut avoir un apport disponible de 50.000€, auquel s’ajoute une épargne de précaution de 5 mois de salaire, et avoir une capacité d’épargne résiduelle mensuelle de 400€. Ces conditions permettent de souscrire un crédit, sous réserve que la banque estime que vous ne vous lancez pas dans une acquisition d’impulsion (ie, vous achetez votre bien trop cher compte-tenu de sa valeur). Une majorité de banques contrôlent désormais que leurs clients n’achètent pas à n’importe quel prix, ce qui n’était pas le cas tant que les taux d’intérêts étaient très faible.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,96 % | 3,52 % | 2,98 % |
| 10 ans | 4,05 % | 3,65 % | 3,08 % |
| 15 ans | 4,22 % | 3,68 % | 3,32 % |
| 20 ans | 4,72 % | 3,83 % | 3,39 % |
| 25 ans | 5,14 % | 4,00 % | 3,20 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 02/12/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
C’est la bonne nouvelle ! La baisse des prix de l’immobilier, ce n’est plus une arlésienne ! Vous voyez au final, que ces satanés taux de l’usure vont ont rendu service. Plutôt que de céder à la panique et d’acheter à tout prix votre résidence principale, se constituer un apport davantage conséquent, avec des taux de rendement des placements en forte hausse, est bien plus pertinent que de s’endetter rapidement pour faire gonfler les profits des banques.
Les seuils de l’usure sont donc critiqués par toute la profession immobilière. Des courtiers en crédits, dont l’activité est en berne, aux promoteurs immobiliers dont les ventes de biens neufs s’effondrent, faute de financement pour les primo-accédants. Et pourtant, cette protection, via ces seuils de l’usure, permet d’éviter que les emprunteurs, sans suffisamment d’apport, ne se lancent dans un projet immobilier à crédit, sans avoir suffisamment d’aisance financière.
L’argument des courtiers en crédits étant que si les seuils de l’usure étaient calculés mensuellement au lieu de trimestriellement, en période de forte hausse de taux comme actuellement, ces demandes de crédits seraient accordées, car en-deçà des seuils de l’usure. Et donc ? L’on en déduit que lorsque les taux grimpent, il faut calculer les seuils de l’usure mensuellement, et quand ils baissent trimestriellement ? Car le plus grand danger étant bien celui-ci, lorsque les taux baissent, et cela a été le cas toutes ces dernières années, les seuils de l’usure étaient trop élevés par rapport aux taux de marchés. Les emprunteurs se sont endettés à des coûts trop élevés. En fait, l’on souhaite simplement que les taux de l’usure soient tellement élevés afin que toutes les demandes aboutissent, business oblige. Et puis après, ce sera simplement des défauts de remboursements en plus.
Situation frustrante pour les demandeurs, mais il faut bien comprendre que le taux que leur propose leur banque ne serait, de toute façon, pas bon. Une bien mauvaise affaire financière, même si les taux vont certainement continuer de grimper. Les prix de l’immobilier sont trop élevés, l’on ne peut payer le prix fort des deux côtés. Vouloir emprunter au-delà du seuil de l’usure, même si cela était permis, ce serait une bien mauvaise affaire. Les usuriers n’ont plus leur place dans notre société, alors modifier les règles du calcul du seuil de l’usure, ce serait simplement revenir au moyen-âge.
| Taux d'usure pour les particuliers (applicables en T4 2024) (1) | |
|---|---|
| Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés) | |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 10 ans | 4.63% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 20 ans | 6.03% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de 20 ans et plus | 5.85% |
| Taux d'usure crédit relais | 6.68% |
| Taux d'usure crédit à taux variable | 5.99% |
(1) source des taux : Banque de France | |
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