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Viager immobilier : un marché dynamique, à l’abri de la hausse des taux, prix moyen de 308.000€

Univers Viager livre son baromètre national 2022 du marché du viager, un secteur de l’immobilier qui se porte bien, à l’abri des impacts de la hausse des taux d’intérêt. Détails.

Le viager immobilier se porte bien, à l’abri de la crise © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le
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Univers Viager livre son baromètre national 2022 du viager. Ce marché de l’immobilier reste peu impacté par la hausse des taux d’intérêts, seuils de l’usure et autres entraves du marché de l’achat/vente classique. Les transactions se réalisant le plus souvent sans recours à un crédit immobilier. Le baromètre balaye toutes les régions, avec la tendance des acheteurs et des vendeurs, ainsi qu’une indication sur le niveau moyen de prix des transactions réalisées.

 Baromètre national 2022 Marché du viager

En grandes lignes :

  • Prix moyen d’un bien en viager constaté par Univers Viager : 308 000 €
  • Les vendeurs sont majoritairement des personnes seules Une évolution des prix qui varie en fonction des régions
  • Les biens les plus recherchés sont ceux à proximité des villes
  • La constitution d’un patrimoine : première motivation des acheteurs en viager

 En Gironde et Dordogne

Vincent Gibelin - Fondateur d’Univers Viager : "Le marché du viager bénéficie d’une bonne dynamique sur la Gironde et la Dordogne. Il s’agit d’un investissement qui peut se faire sans l’intervention d’une banque, nous ne ressentons donc pas d’effet sur la hausse des taux. La Gironde est un département où le marché immobilier est très tendu, nous recevons donc beaucoup de demandes. Les prix se stabilisent néanmoins."

  • Tendances côté vendeurs : Parmi les vendeurs rencontrés en Gironde et Dordogne au premier semestre, 42% sont des hommes seuls, 26% des femmes seules, 32% des couples. La motivation principale des vendeurs : rester chez soi le plus longtemps possible. Ensuite viennent les revenus complémentaires et la volonté de profiter de sa retraite. "Il s’agit d’un investissement qui peut se faire sans l’intervention d’une banque, nous ne ressentons donc pas d’effet sur la hausse des taux." précise Vincent Gibelin.
  • Tendances côté acquéreurs : En moyenne, les acquéreurs ont entre 40 et 55 ans, ils sont déjà propriétaires de leur résidence principale et ils cherchent à réaliser un nouvel achat. C’est véritablement le côté investissement qui leur plaît. Ils sont motivés par la possibilité d’acquérir un bien immobilier à moindre prix décoté de la valeur d’occupation. Le paiement du prix échelonné dans le temps et donc l’hypothèse de ne pas faire appel à une banque est également une solution qui les séduit. Enfin, le viager est un investissement qui a du sens, qui fait appel à une forme de solidarité entre les générations, c’est un argument qui revient très souvent dans le discours des acquéreurs.
  • Typologies de biens et prix : Sur les départements de la Gironde et de la Dordogne, les maisons et appartements les plus recherchés sont ceux qui bénéficient d’une bonne localisation, c’est-à-dire dans les secteurs géographiques économiquement dynamiques comme l’agglomération bordelaise ou les alentours de Périgueux ou Bergerac. L’ancien plaît énormément, mais le fait que le bien soit en bon état d’entretien est un critère essentiel. Sur le premier semestre 2022, le prix moyen des biens qui ont été vendus sur la région est de 250 000 euros. Concernant les biens actuellement à la vente, nous sommes sur une moyenne de 310 000 euros.

 En Ile de France

L’Île-de-France est l’un des seuls départements où les prix des anciens appartements ont diminué, sur le premier semestre 2022. Nous avons constaté, les trois premiers mois, une baisse de 1,2% sur ce marché en région parisienne. Quant aux maisons anciennes, elles continuent de jouir d’une belle rentabilité et affichent des prix en hausse de 5,7%
sur le premier trimestre. (chiffres Notaires de France).

  • Tendances côté vendeurs : Augmenter leur pouvoir d’achat est la principale raison pour laquelle les vendeurs choisissent le format du viager. D’autres, en situation d’endettement, y trouvent une solution leur permettant de continuer à vivre dans leur logement. Enfin, la protection du conjoint est une motivation qui revient régulièrement auprès des seniors. Sur les profils des vendeurs que nous avons rencontrés, 51% sont des personnes seules, 49% sont en couple. "Augmenter leur pouvoir d’achat est la principale raison pour laquelle les vendeurs choisissent le format du viager" indique Philippe Cervera.
  • Tendances côté acquéreurs : Du côté des acheteurs, la décote du bien offre un prix attractif et une rente tenable. L’investissement pour les enfants et la crainte des prêts non accordés sont des motivations qui reviennent souvent chez les acquéreurs qui sont en général des couples avec enfants et un budget bien précis qui ne sera pas dépassé.
  • Typologies de biens et prix : À Paris, ce sont les appartements qui sont les plus recherchés, généralement pour réaliser un investissement locatif. La proche couronne est quant à elle plébiscitée pour un achat de maison qui sera ensuite habitée lorsque les acquéreurs seront à la retraite. La valeur moyenne des biens vendus par Univers Viager sur l’Île-de-France est de 365 000 €.

 Rhône, Ain, Jura, Saône et Loire

Nous avons ressenti sur ce premier semestre 2022 un ralentissement en termes de demandes, tant du côté des vendeurs que des acquéreurs. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette tendance : Covid, élections, guerre en Ukraine, inflation… En revanche, les prix sont restés stables sur la région par rapport à l’historique des transactions viagères.

  • Tendances côté vendeurs : Parmi les principales motivations avancées par les vendeurs ces derniers mois, nous retrouvons la volonté de rester vivre chez soi, sans changer ses habitudes et percevoir des revenus complémentaires ainsi qu’un capital lors de la vente. Avec l’inflation, bon nombre de seniors ont vu leur pouvoir d’achat diminuer. Les profils des vendeurs sur la région sont majoritairement des couples entre 73 et 78 ans, et les femmes seules âgées de 73 à 80 ans. "Nous avons ressenti un ralentissement en termes de demandes... mais les prix sont restés stables" indique Didier Itzkowitch
  • Tendances côté acquéreurs : Les acheteurs que nous avons récemment rencontrés sont majoritairement des couples entre 40 et 50 ans qui souhaitent acquérir un bien avec une décote et le financer tranquillement, dans le temps.
  • Typologies de biens et prix : Les biens les plus recherchés en viager sur la région sont une maison ou appartement en parfait état, d’une valeur vénale comprise entre 250 000 et 300 000 euros. Ce type de bien génère un bouquet de 50 000 euros maximum et une rente comprise entre 500 et 600 euros. La proximité immédiate d’une grande ville est également un critère très important pour les acheteurs.

 Var et Corse

Depuis septembre 2021, nous constatons sur la période une évolution des prix comprise entre 8 et 13 %, en fonction du bien. Les agences locales n’ont plus de biens à vendre et la demande est importante.

  • Tendances côté vendeurs : Les vendeurs sont principalement motivés par le fait de rester vivre chez eux, profiter, voyager, réaliser une donation… D’autres dans une situation de relations difficiles avec leur succession difficile leurs enfants font le choix de la vente en viager. Enfin, la protection du conjoint est également évoquée lors de remariage avec des enfants de familles différentes. Bien évidemment, le mieux vivre durant la retraite est un sujet qui revient souvent, les acquéreurs souhaitent se protéger de l’inflation avec une rente indexée. "Les 40-55 ans sont les plus représentés au niveau des acquéreurs mais de plus en plus de 30-40 ans s’intéressent au viager dans le but de construire un patrimoine immobilier." indique Pascal Holub.
  • Tendances côté acquéreurs : Du côté des acquéreurs, une des principales motivations reste l’achat d’une résidence secondaire pour la retraite à un prix décoté. Mais aussi, l’investissement avec un rendement intéressant dans la pierre physique pour un placement sécurisé à long terme (perte de confiance au niveau bancaire). De plus en plus de demandes de renseignements sont émises de la part d’investisseurs sur les modalités du viager. Les 40-55 ans sont les plus représentés au niveau des acquéreurs mais de plus en plus de 30-40 ans s’intéressent au viager dans le but de construire un patrimoine immobilier.
  • Typologies de biens et prix : Les biens les plus recherchés sont les villas avec piscine vue mer et un jardin. Les appartements sont moins recherchés, sauf ceux disposant d’une grande terrasse. Les biens vendus ou actuellement à la vente sur le Var et la Corse se situent entre 250 000 et 400 000 euros pour un appartement, 500 000 et 1 000 000 d’euros pour une villa.

 Bourgogne-Franche-Comté, Aube, Vosges et Haute-Marne

Le marché du viager sur la région Bourgogne-Franche-Comté est resté dynamique sur le premier semestre, tiré par ses deux locomotives, Dijon et Besançon, avec de nombreuses demandes d’acheteurs pour des appartements sur ces deux villes.

  • Tendances côté vendeurs : Les trois raisons les plus avancées par les vendeurs ces derniers mois sont le besoin de revenus complémentaires, l’absence d’héritier qui engendre une volonté de profiter de son patrimoine et les familles recomposées, afin d’éviter une succession trop difficile. Les profils de ces vendeurs sont mixtes, homme ou femme seule ou le couple, de 66 à 80 ans.
  • Tendances côté acquéreurs : Les acheteurs, quant à eux, souhaitent se constituer un patrimoine progressivement. Ils sont généralement déjà propriétaires d’une résidence principale et bénéficient d’une situation confortable.
  • Typologies de biens et prix : "Sur la région, la valeur moyenne des biens vendus par Univers Viager mais aussi actuellement à la vente, est de 171 000 €." indique Tobias Badila

 Auvergne - Rhône-Alpes

Le secteur du viager sur la région Auvergne - Rhône-Alpes a été marqué par une relative hausse des prix, plus visible sur les centres-villes. Nous sommes sur le même volume de transactions qu’au premier semestre 2021. 40% de femmes seules, 30% d’hommes seuls, 30% de couples.

  • Tendances côté vendeurs : La motivation principale affichée par les vendeurs est bien entendu la volonté d’augmenter leurs ressources. Mais nous avons également certains seniors qui ne souhaitent pas transmettre leur héritage et profiter pleinement de leur patrimoine de leur vivant. Sur le premier semestre 2022, les profils des vendeurs sont : "Les acheteurs souhaitent avant tout réaliser un investissement dans la pierre qui reste une valeur refuge. Ils sont également motivés par l’aspect solidaire que revêt le viager en contribuant à l’amélioration des conditions de vie des seniors." indique Nicolas Imbert.
  • Tendances côté acquéreurs : Les acheteurs, quant à eux, souhaitent avant tout réaliser un investissement dans la pierre qui reste une valeur refuge. Ils sont également motivés par l’aspect solidaire que revêt le viager en contribuant à l’amélioration des conditions de vie des seniors. Généralement, le profil type des acheteurs est un couple entre 30 et 45 ans.
  • Typologies de biens et prix : Les biens les plus recherchés sont les maisons avec du terrain, ainsi que ceux situés dans les centres-villes. Le prix moyen des biens vendus et actuellement à la vente par Univers Viager sur la région est de 250 000 €.

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