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Quand tout le monde se met à investir sur le même produit, c’est souvent qu’il est temps d’en sortir... Les risques augmentent, trop d’investisseurs misent sur les SCPI. En cas de retournement du marché de l’immobilier, ce sera un carnage. Si l’histoire ne se répète pas, elle devrait pourtant être source d’enseignement...
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
De la pure folie douce, pour un placement à risque de perte de capital ! Au cours du premier semestre 2017, les SCPI ont collecté un total inédit de 3,8 Mds€ (soit une progression de 56 % par rapport au premier semestre 2016 qui totalisait 2,44 Mds€). Le volume global de collecte pour l’ensemble de l’année 2017 devrait selon l’ASPIM être compris entre 8,5 et 8,7 Mds€, également en très forte progression par rapport à l’exercice précédent.
Pendant cette même période, les SCPI ont réalisé un total de 2,47 mds € d’acquisitions (soit une augmentation de 9,8 % par rapport au 1er semestre de 2016) principalement en bureaux (63,5 % du total) et commerces (22,2 %) et à l’étranger (39,6 %) devant l’Ile-de-France hors Paris (25,4 %) et en régions (21,4 %).
La capitalisation globale des SCPI atteignait 47,7 Mds€ au 30 juin 2017, contre 40,6 Mds€ au à pareille date l’an dernier, soit une hausse de 17,5 % en un an, et de 43,5 Mds€ par rapport au 31 décembre 2016 (+ 9,7 % sur 6 mois).
Les 13 OPCI grand public ont connu elles aussi un bon début d’année, avec une collecte nette de 2,7 Mds€ au 1er semestre 2017 contre 1,99 Md€ l’année précédente, soit une progression de 36 %. Sur l’ensemble de l’année 2017, la collecte des OPCI « grand public » devrait selon l’ASPIM dépasser les 5,5 Mds€,
Les SCPI n’ont rien d’un placement de bon père de famille, ni d’un placement récent. Ce produit existe depuis les années 70 et s’est déjà pris les pieds dans le tapis à plusieurs reprises. Il s’agit d’un placement à risque de perte de capital, portant un risque encore bien plus important : un risque de non liquidité.
Si vous vous dîtes, ce n’est pas grave, en cas de retournement du marché de l’immobilier d’ici quelques années (car investir sur les SCPI ou OPCI c’est partir pour une dizaine d’années, sans quoi, vu le niveau des frais, cela n’aurait pas de sens....) je revendrai mes parts, vous commettez une grave erreur. Personne ne voudra racheter vos parts, car le marché de l’immobilier sera alors en baisse. Vous allez rester "collé" à votre pierre papier, découvrant, au fil des mois, combien d’euros vous allez perdre dans cette aventure qui n’a rien d’un long fleuve tranquille.
Autant dire que pour les investisseurs qui financent leurs parts de SCPI ou OPCI à crédit, c’est de la pure folie douce. Ou alors, il faut avoir les capacités financières de rembourser le crédit sans avoir besoin ni des revenus des parts, ni de leur contre-valeur en cash. Car si le marché de l’immobilier s’effondre, plus de revenus des parts de SCPI, plus de capital, mais encore un crédit à payer. Bien vu.
La seule option vraiment valable à mes yeux est celle-ci : investir sur des parts de SCPI et/ou OPCI via des contrats d’Assurance-Vie. Ainsi, vous n’avez plus à vous soucier des risques de marché, puisque l’assureur est tenu de vous racheter vos parts, comme toute autre unité de compte. Attention toutefois, certains assureurs commencent à avoir peur de ce fait, et imposent des conditions de détention minimale sur vos parts de pierre-papier. Ainsi, il faudrait les conserver au minimum 3 années avant de pouvoir les arbitrer. A vous de voir si le jeu en vaut la chandelle. De mon point de vie, 3 années sont acceptables, plus ce serait abuser.
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