SCPI Novapierre Allemagne : la pépite de la pierre-papier ?

Zone d’investissement pertinente, fiscalité attractive, éligibilité en assurance-vie, rendement net appréciable... La SCPI Novapierre Allemagne coche toutes les cases pour séduire les épargnants. La publication du bulletin d’informations du 3e trimestre 2018 de la SCPI Novapierre Allemagne, gérée par Paref Gestion, est un nouveau rappel des qualités intrinsèques de cette SCPI, une véritable pépite. Sans doute faisant partie du must have de la pierre-papier. Décryptage.

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Publié le mardi 13 novembre 2018 par Denis Lapalus

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2014, une première pour une SCPI, n’investir qu’en Allemagne

Si aujourd’hui de nombreuses sociétés de gestion ont suivi la lancée de Paref Gestion, cette dernière a été la première à lancer commercialement son offre : une SCPI investie en Allemagne. Pourquoi l’Allemagne ? Sans conteste le pays moteur de la zone Euro, mais surtout pour une bien meilleure raison : son marché de l’immobilier. Bien loin de la sur-évaluation de notre marché national, en proie avec une chute inéluctable des rendements au fil des années. Pis encore, l’immobilier d’entreprise en France est une bulle financière qui devra, un jour ou l’autre, se dégonfler. Enfin, la fiscalité attractive Outre-Rhin, permet aux épargnants, non soumis à la double-imposition, du fait des accords entre les deux pays, de bénéficier d’une ristourne fiscale non négligeable. Le rendement net de la SCPI Novapierre Allemagne étant ainsi un des premiers du marché des SCPI.

Une année 2018 en forte croissance

Ainsi, la publication du bulletin d’informations de Novapierre Allemagne confirme la vigueur des investissements. L’année 2018 devrait se conclure avec un niveau d’investissement record pour Novapierre Allemagne, à titre d’exemple, ce troisième trimestre a vu se concrétiser plus de 80 millions d’euros d’acquisition. La diversification géographique se poursuit et la qualité de l’état locatif du patrimoine ne se dément pas en réunissant les plus grandes marques allemandes de distribution en alimentaire et en équipement de la personne ou de la maison. Ces bonnes nouvelles se traduisent déjà dans la valorisation du portefeuille qui a permis d’augmenter la valeur de la part de près de 2 %, le prix de souscription est fixé à 260 1 depuis le 1er octobre 2018 tout en conservant un objectif de rendement identique à celui
de l’an dernier.

Dans ce contexte, la capitalisation de la SCPI dépasse maintenant le seuil des 400 millions d’euros et Paref Gestion va prochainement vous proposer de rehausser son capital social maximum afin de poursuivre sa croissance et sa diversification dans une économie solide et dynamique.

SCPI Novapierre Allemagne, parlons rendements...

Un début "petit braquet" pour Novapierre Allemagne, car avec un rendement de 3,24% en 2015, la SCPI était loin du haut de tableau. Mais depuis, le modèle s’est bien révélé : le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%, essentiellement lié aux dividendes trimestriels. Ce rendement brut n’est pas en haut de tableau, mais avec la fiscalité allemande appliquée, le rendement net est tout autre.

Un rendement net parmi les premiers du marché

La particularité de Novapierre Allemagne est avant tout d’être soumise à la fiscalité allemande. La fiscalité des SCPI imposables en France étant bien plus élevée que la fiscalité allemande, comparer les rendements brut des SCPI peut induire en erreur.

Fiscalité allemande de 15.825% sur Novapierre Allemagne

En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, modifiée le 1er janvier 2016, les revenus locatifs perçus par la SCPI NOVAPIERRE Allemagne ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. Pour les personnes physiques, les revenus provenant des loyers d’immeuble situés en Allemagne, la SCPI se trouve directement soumise à l’impôt sur la société Allemande au taux local de 15,825 %. Cet impôt est supporté par les associés, au prorata des droits et de la jouissance de leurs parts. Afin d’éviter une double imposition et en application de ladite convention internationale, les revenus locatifs de source allemande sont partiellement exonérés d’impôt sur le revenu en France. Cette exonération est réalisée par la soumission à l’impôt sur le revenu sachant que le contribuable français a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt sur le revenu français dont il est redevable. Ce crédit d’impôt est équivalent au taux moyen d’imposition du contribuable, soit, pour une TMI de 30%, un crédit d’impôt de 18.47%. La charge fiscale française sera donc de 11.53%.

Exonération des prélèvements sociaux de 17.20%

Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales.

Exemple d’écart de l’impact fiscal entre deux SCPI, la première imposable en premier lieu en France, et la seconde, en premier lieu en Allemagne. Contribuable au TMI de 30%. Parts de SCPI détenues en direct via un compte-titres.

Exemple d’écart de l’impact fiscal entre deux SCPI, la première imposable en premier lieu en France (DVM 2017 de la meilleure SCPI du marché), et la seconde, en premier lieu en Allemagne (DVM 2017 de Novapierre Allemagne). Contribuable au TMI de 30%. Parts de SCPI détenues en direct via un compte-titres. © FranceTransactions.com

En France, entre fiscalité et prélèvements sociaux, la facture fiscale s’envole en fonction du TMI de l’investisseur. Ainsi, les investisseurs les plus fortement imposés en France ont tout intérêt à choisir cette SCPI Novapierre Allemagne. Pour ces derniers, le gain fiscal étant d’autant plus grand.

Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Mais pour éviter une double imposition, l’associé bénéficie d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français (Allemagne) ou par un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger (Belgique, Pays-Bas...).

Novapierre Allemagne : à privilégier en assurance-vie

Souscrire des parts de SCPI via l’assurance-vie est l’assurance pour l’épargnant de ne pas prendre de risques à la revente. C’est l’assureur qui est tenu de racheter vos parts. Afin de limiter le risque de retournement de marché de l’immobilier, il est est impératif de procéder ainsi.

Contrats d'assurance-vie permettant d'investir sur NOVAPIERRE ALLEMAGNE
Assurance Vie (contrats)	Nombre de parts maxi. NOVAPIERRE ALLEMAGNE	Frais de souscription ⁽¹⁾	Taux de reversement des revenus à l'épargnant ⁽²⁾	En savoir +
INTENCIAL LIBERALYS VIE	25.00% du contrat maximum. Dans la limite de 100 000,00 €	NC	100.00 %	EN SAVOIR PLUS
⁽¹⁾: Un avenant par assureur est à signer avant toute souscription. Ce premier spécifie toutes les conditions particulières. ⁽²⁾: La majorité des contrats ne reverse pas l'intégralité (=100%) des dividendes versés par les SCPI.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.

Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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