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Sans surprise, les taux des crédits immobiliers seront de nouveau en forte hausse dès le début janvier 2023. La hausse des seuils de l’usure de près de 50 points de base, devrait permettre aux taux de crédits immobiliers d’atteindre désormais les 3.50% (TAEG, donc assurance emprunteur incluse !).
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Largement critiqués pour leur faiblesse, notamment par les courtiers en crédits immobiliers, dont l’activité a fortement chuté, les seuils de l’usure vont mécaniquement augmenter au 1er janvier prochain. La hausse devrait, une nouvelle fois, avoisiner les 50 points points de base. Ainsi, le seuil de l’usure passerait au moins à 3.55% pour les crédits immobiliers sur 20 ans et au-delà (ce seuil de l’usure est actuellement de 3.05%). Si cette hausse du seuil de l’usure permettra à certains dossiers d’obtenir un feu vert de la banque, le coût relatif du crédit va de fait battre de nouveaux records absolus. Cette envolée des taux des crédits attendue de l’ordre de 14% à compter de janvier dépasse largement la hausse moyenne des revenus (estimée entre 4 et 6%). Le risque immobilier, dont les prix n’ont pas encore baissé significativement en 2022, grimpe donc fortement. Le retournement du marché immobilier résidentiel s’est amorcé en 2022, et devrait s’accentuer en 2023.
| Taux d'usure pour les particuliers (applicables en T4 2024) (1) | |
|---|---|
| Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés) | |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 10 ans | 4.63% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 20 ans | 6.03% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de 20 ans et plus | 5.85% |
| Taux d'usure crédit relais | 6.68% |
| Taux d'usure crédit à taux variable | 5.99% |
(1) source des taux : Banque de France | |
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,96 % | 3,52 % | 2,98 % |
| 10 ans | 4,05 % | 3,65 % | 3,08 % |
| 15 ans | 4,22 % | 3,68 % | 3,32 % |
| 20 ans | 4,72 % | 3,83 % | 3,39 % |
| 25 ans | 5,14 % | 4,00 % | 3,20 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 02/12/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
Les taux directeurs de la BCE n’ont pas un impact direct sur les taux proposés par les banques aux candidats emprunteurs. Pour toute banque, le même euro pouvant être prêté jusqu’à 12 fois. Il n’existe donc pas de corrélation directe entre le taux directeur principal de la BCE, relevé récemment à 2%, et le taux moyen des crédits proposés. En revanche, la corrélation avec les taux d’intérêts de marché est davantage établie. Ces taux de marché de leur côté suivent logiquement le durcissement de la politique monétaires de la banque centrale. La BCE a annoncé la semaine dernière que les hausses de taux en sont pas terminées, loin de là. Plus du tiers de la hausse reste encore à venir, renforçant ainsi le retournement du marché immobilier résidentiel partout en Europe.
Les taux des crédits immobiliers vont donc continuer de grimper au fur et à mesure de la hausse des seuils de l’usure, mais de fait, pas plus vite, contrairement à ce que souhaiteraient indirectement nombre de courtiers en demandant un relèvement plus rapide des seuils de l’usure.
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