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La forte hausse des taux des crédits immobiliers (+50% en 6 mois), combinée à des prix de l’immobilier qui augmentent moins mais ne baissent pas, les candidats acquéreurs constatent une perte de leur pouvoir d’achat immobilier pouvant aller jusqu’à 12% sur seulement 6 mois, en fonction des villes.
Pouvoir d’achatPrix immobilier
Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
La hausse des taux des crédits immobiliers a débuté en novembre 2021. Au début, faible, cette hausse s’accélère au fil des mois. Partant d’un niveau exceptionnellement bas, les taux proposés aux emprunteurs restent encore accessibles. Toutefois, les primo-accédants peinent de plus en plus à obtenir un crédit. Les conditions d’octroi sont davantage restrictives et l’apport financier demandé est de plus en plus important. Ainsi, il ne faut pas moins de 19% d’apport en capital en moyenne afin de pouvoir obtenir une réponse positive pour un crédit immobilier, tout en montrant évidemment sa capacité d’épargne de précaution. Les banques gèrent les risques et pour 2022, les incertitudes sont nombreuses.
Cette tendance haussière s’explique par une résurgence d’inflation, initialement liée à la sortie de crise sanitaire puis aggravée par la crise en Ukraine et ce qu’il convient d’appeler le 3ème choc énergétique (à défaut d’être strictement pétrolier). Les derniers chiffres d’inflation publiés par la BCE sont tout à fait détestables : +7,4% sur un an à l’échelle de l’UE, et en particulier +44% sur l’énergie et +8% sur les produits alimentaires de base. Les marchés financiers tablent désormais sur un relèvement des taux directeurs de la BCE en vue d’enrayer ce phénomène, à l’instar des décisions déjà annoncées par les banques centrales américaines et britanniques. Par anticipation, il en résulte une forte hausse des taux longs : l’oat 10 ans est passée au-dessus de 1% depuis fin mars et culmine à 1,40% à l’heure où nous écrivons ces lignes.
La hausse des taux de crédit pratiqués, alors que le taux de l’usure publié par la Banque de France pour le trimestre est stable, peut temporairement créer des effets d’éviction pour les ménages dont le coût de l’assurance-emprunteur est élevé, du fait de leur âge ou de problèmes de santé. Par ailleurs, l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience qui interdira de louer les logements les moins bien notés en termes de performance énergétique à partir de janvier 2023, implique dans un certain nombre de cas d’intégrer le coût des travaux de rénovation dans les plans de financement présentés aux banques. Dans un tel contexte, le taux d’endettement maximum de 35% imposé par les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (hors situations dérogatoires) est le facteur limitant pour de nombreux projets. Il en découle une hausse importante des niveaux d’apport personnel qui se montent désormais à 19% de la valeur des projets en résidence principale (moyenne observée depuis le début de l’année), soit 54 300 € en province et 82 400 € en région parisienne.
Les prix des biens immobiliers ne baissent pas encore. Seule la Capitale voit ses prix baisser, et encore, de façon raisonnable (-1.75% sur le premier trimestre 2022). Compte-tenu des niveaux de bulle atteint depuis ces dernières années, une chute des prix ne serait qu’un juste retour à un marché sain.
D’après les chiffres publiés pare CAFPI, la baisse du pouvoir d’achat immobilier varie fortement en fonction des villes françaises. Ainsi, si la baisse est la plus forte à Reims, avec près de 9%, le pouvoir d’achat immobilier ne connaît qu’une faible baisse dans les villes de Lyon et de Strasbourg. À l’inverse, avec la baisse des prix de l’immobilier dans la Capitale, le pouvoir d’achat immobilier pour Paris ressort en légère hausse, tout comme à Lille, ville pour laquelle le pouvoir d’achat immobilier a le plus augmenté depuis une année, à 1%.
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