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Comment protéger son capital en 2024 ?
Les placements sans risque rapportent moins que l’inflation actuellement. Difficile donc de protéger son capital en ne plaçant que sur des placements de taux garantis (fonds euros, livrets, PEL, (...)
Les SCPI ne sont pas des placements de bon père de famille. Produits à risques par nature, les SCPI sont des produits anciens, ayant déjà subi une crise majeure par la passé. Avec l’engouement actuel pour les SCPI, beaucoup d’épargnants oublient le bon sens... Leur exposition aux risques. On ne mise pas plus de 5 à 15% maximum de son capital financier sur des parts de SCPI.
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Si les SCPI ont le vent en poupe actuellement, et c’est bien logique, cela n’a pas toujours été le cas. Et cela n’est pas du uniquement à l’absence actuelle de concurrence, sur le plan du ratio rendement/risque. Les taux de l’épargne sont tellement bas, que les SCPI se retrouvent en haut de la liste des rendements. Un comble pour des produits financiers dont les frais de souscription avoisinent les 10% TTC. Le phénomène actuel est lié à la politique de taux bas, ubuesque, pratiquée par les banques centrales, BCE en tête.
SCPI : un placement ancien, plus de 50 ans d’existence
Les SCPI, dans leur version "moderne", datent des années 1970, avec les premières réglementations portant sur ce produit financier. Contrairement à ce que beaucoup d’épargnants pensent, avec les médias ne cessant de vanter les mérites des SCPI, meilleur rendement ration/risque avec la chute des taux d’intérêts depuis quelques années, les SCPI sont donc des placements anciens.
Les SCPI ont subi une crise majeure, lors de la dernière crise immobilière en France dans les années 1990. Autant dire que les épargnants ayant investi à l’époque s’en souviennent encore. Il aura fallu plus de 5 années aux SCPI pour revenir à leurs niveaux d’avant crise. Il s’agissait avant tout d’un problème d’illiquidité. Les vendeurs de parts ne pouvaient trouver aucun acheteur, du fait d’une décorrélation entre la valeur du prix de la part de la SCPI et de la valeur des actifs immobiliers sous-jacents. Depuis, la réglementation a évolué et la valeur de la part doit suivre, à 10% près, la valorisation des actifs immobiliers sous-jacent, estimés au moins une fois par an. Il faut comprendre que ce risque d’illiquidité n’a pas été supprimé pour autant. Il n’existe pas de marché organisé pour la revente de ses parts, mais simplement une mise en relation organisée par le gestionnaire d’actifs. En cas de chute du marché de l’immobilier, cette même problématique se reproduira, c’est certain. Heureusement, lors de la dernière crise financière de 2008, le marché de l’immobilier en France ne s’est pas écroulé, comme dans nos pays voisins, notamment du Sud.
Comme tout investissement dans l’immobilier, la souscription de parts de SCPI s’accompagne de frais élevés, de l’ordre de 8 à 12% TTC. C’est pourquoi les rendements, pourtant attractifs sur le papier, ne fourniront pas de retour sur investissement positif aux épargnants avant, au moins la 3e année... Donc ces frais, inclus dans le prix d’une part lors de la souscription, sont à déduire des "rendements" affichés. Par ailleurs, les délais de jouissance portant sur les parts de SCPI (généralement de quelques mois) réduisent d’autant le rendement du produit financier lors de la première année d’investissement. Toutefois, plus récemment, des SCPI sans frais de souscription se sont lancées sur le marché, cassant ainsi les codes de ce placement. Afin d’être rémunérés de leur travail, ces maisons de gestion appliquent alors des frais de gestion sensiblement plus élevés et sont directement intéressés à l’atteinte des objectifs de performances de leurs SCPI.
La fiscalité n’est pas un risque, c’est un élément de minoration du rendement qu’il faut considérer. Une imposition des revenus comme l’immobilier détenu en direct, avec l’ajout des prélèvements sociaux. La fiscalité des revenus des SCPI est donc élevée. Imposable comme les revenus tirés d’un bien géré en direct, les revenus des SCPI sont non seulement soumis à l’impôt sur le revenu, mais sont également soumis aux prélèvements sociaux. La fiscalité portant sur les SCPI détenues en direct, est donc, au pire (selon le niveau d’imposition de l’investisseur), de 45% + 17.20% soit 62.20% ! Alors quand vous lisez un rendement attractif de 5% brut annuel, repensez aux frais et à la fiscalité....
Afin de réduire la fiscalité sur les revenus des SCPI, investir en SCPI via l’assurance-vie est pertinent. Mais dans ce cas, des bémols s’ajoutent à ce placement, selon les contrats. 100% des revenus ne sont pas forcément reversés à l’épargnant (vérifiez les contrats d’assurance-vie adaptés à l’investissement en SCPI, reversant 100% des revenus).
Le capital détenu en parts de SCPI (en direct ou en assurance-vie) fait également partie de l’assiette d’imposition de l’IFI.
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