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Vous avez un projet d’acquisition d’un bien immobilier dans quelques années ? Voici pourquoi il faudrait sans doute penser à souscrire un PEL et/ou un CEL.
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Les taux des crédits immobiliers, hors assurance, avoisinent désormais les 4.5%. Le seuil de l’usure, de son côté, tenant compte des assurances, approche les 6%. Ces taux sont ne devraient plus beaucoup augmenter en 2024. Certes, la hausse des taux d’intérêts semble avoir effectué le plus long de son chemin, mais ce n’est pas tout. Les taux d’intérêts ne sont pas attendus en baisse pour autant avant plusieurs années. Christine Lagarde a tenu à le rappeler, encore et encore. La fin du cycle haussier des taux d’intérêt n’est pas synonyme d’une baisse des taux. C’est pourquoi les placements en épargne logement semblent retrouver durablement de l’attrait. Mais ce n’est pas tout ! Le taux du PEL est attendu en hausse en 2024. Ainsi, si l’épargnant a réellement un projet immobilier, ce qu’il convient de favoriser n’est pas le taux de l’épargne, mais le taux du crédit pouvant être obtenu.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,96 % | 3,52 % | 2,98 % |
| 10 ans | 4,05 % | 3,65 % | 3,08 % |
| 15 ans | 4,22 % | 3,68 % | 3,32 % |
| 20 ans | 4,72 % | 3,83 % | 3,39 % |
| 25 ans | 5,14 % | 4,00 % | 3,20 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 02/12/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
L’énorme avantage du PEL est de connaître, dés sa souscription le taux du potentiel crédit immobilier que l’épargnant pourra obtenir. Ce calcul du taux est simple, il suffit d’ajout 120 points de base au taux du PEL afin de connaître le taux du crédit qui sera accordé. Ainsi, le taux du PEL est de 2% brut ? Le taux du crédit octroyé sera donc de 3.20%. Ce taux se situe déjà en deçà des taux pratiqués actuellement.
Le taux du PEL (phase épargne) est calculé officiellement par la Banque de France chaque fin d’année, pour application au 1er janvier de l’année suivante. La formule officielle de calcul du taux de l’épargne du PEL résulte de la composante de 30% du taux swap à 10 ans auquel est déduit le taux swap 2 ans, et de 70% du taux swap à 5 ans. Le taux de crédit octroyé via un PEL est celui du taux de l’épargne du PEL souscrit, augmenté de 1.20%. Un PEL au taux de 2 % permet de bénéficier d’un crédit PEL au taux de 3.20%.
(calculs effectués le 20 octobre 2023, les taux swaps varient tous les jours bancaires ouvrés).
| Taux Swaps | Cotation (20/10/2023) | Proportion retenue | Taux |
|---|---|---|---|
| 10 ans - 2 ans | 3.447 % - 3.767 % | + 30 % | - 0.096 % |
| 5 ans | 3.417 % | + 70 % | + 2.3919 % |
| Taux théorique du PEL au 1er janvier 2024 | 2.2959 % | ||
Les taux de marché (taux swaps) continuant leur ascension, il est probable que le taux du PEL proposé au 1er janvier 2024 soit de 2.5 %.
Ainsi, même si ces calculs ne sont au final pas le reflet de la réalité au 1er janvier 2024, il est certain que le taux du PEL ne sera pas abaissé au 1er janvier 2024. Cela ne revient donc à ne pas prendre de risques que de souscrire un PEL avant la fin d’année 2023. Il faut évidemment avoir un projet immobilier en tête. En effet, ce qui compte pour un PEL, c’est le taux du crédit octroyé et non pas le taux de l’épargne. Des placements épargne actuels sont bien plus rémunérateurs que les nouveaux PEL. Les PEL, comme placements épargne stricts, appartiennent désormais au passé.
Avec une hausse de 0.5% du taux du PEL, l’épargnant paiera une charge d’intérêts supplémentaires de près de 5.000 euros sur une durée de crédit de 20 ans. L’épargne constituée ne sera quant à elle supérieure que de 0.50 % brut, soit 0.35% net.
| Périodes d'ouverture du PEL | Taux crédit accordé | |||
|---|---|---|---|---|
| du 16 mai 1986 au 6 février 1994 | 6.32 % | |||
| du 7 février 1994 au 22 janvier 1997 | 5.54 % | |||
| du 23 janvier 1997 au 8 juin 1998 | 4.80 % | |||
| du 9 juin 1998 au 25 juillet 1999 | 4.60 % | |||
| du 26 juillet 1999 au 30 juin 2000 | 4.31 % | |||
| du 1er juillet 2000 au 31 juillet 2003 | 4.97 % | |||
| du 1er août 2003 au 1er février 2015 | 4.20 % | |||
| du 1er février 2015 au 1er février 2016 | 3.20 % | |||
| du 1er février 2016 au 1er août 2016 | 2.70 % | |||
| Du 1er août 2016 au 31 décembre 2022 | 2.20 % | |||
| Du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 | 3.20 % | |||
| Depuis le 1er janvier 2024 | 3.45 % | |||
| Le taux du crédit immobilier accordé via le PEL correspond au taux de l'épargne (hors prime) augmenté de 120 points de base (1.20% en plus).(1) : Pour les PEL ouverts après le 12 décembre 2002, le versement de la prime d'Etat est conditionnée à la souscription d'un crédit immobilier. Depuis 2016, la prime d'Etat a été supprimée sur tous les PEL ouverts. | ||||
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