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SCPI : nouveau record de collecte en 2019, le signe d’une crise à venir ?
Alors que la collecte en SCPI va battre un nouveau record en 2019, Linxea, dans la 2e édition de son baromètre sur les SCPI nous invite à découvrir la face immergée de l’iceberg. Les épargnants ne sont-ils pas d’ores et déjà trop exposés aux risques des SCPI ? Selon l’adage boursier, quand tout le monde recommande l’investissement sur le même actif, c’est qu’il est temps de s’en détourner... Applicable aux SCPI ? Détails.
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Au premier semestre 2019, les SCPI ont collecté un total inédit de 4,3 Mds€ d’euros soit une progression de 78% par rapport au premier semestre 2018 (2,4 Mds €). Quant aux acquisitions, elles représentent 3,6 Mds €s dont 1,2 Mds € investis à l’étranger dont 51 % en Allemagne, 13 % aux Pays-Bas, 8,7 % en Italie, 7,7 % en Europe du Nord et 6,2 % en Belgique.
En France, la région parisienne a mobilisé 30,6 % des investissements, Paris 15,9 % et les régions 19,6 %. La diversification géographique est associée à une diversification en termes de typologie d’actifs toujours plus marquée. Ces flux se sont dirigés d’abord, vers les bureaux 2,2 Mds€, les commerces 400 M€ mais aussi la logistique 150 M€ d’euros, les hôtels 252 millions d’euros et les Ehpad pour 131M€.
L’élargissement des frontières et les nouvelles typologies d’actifs sont-ils des gardes fous suffisants pour assurer la pérennité de ce placement ? Les SCPI bénéficient d’un des meilleurs couples rendement/risque du marché mais ce flux de collecte ne fragilise-t-il pas cet équilibre ?
L’investisseur doit-il s’en réjouir ou s’en inquiéter ?
Quels sont les risques d’un marché à si fort engouement ? 3 scénarios possibles selon Linxea.
Une économie dans le formol : La situation actuelle perdure, Les taux d’intérêt restent bas, La rémunération des placements en berne (0,75% pour le livret A) et les taux d’intérêt des crédits continuent à être attractifs (1,13% en moyenne en 2019 source : L’observatoire crédit logement / CSA). Tout va bien pour les épargnants, ainsi Linxea confirme : « Les taux de crédit immobilier sont bas et les rendements des SCPI restent élevés. Les épargnants doivent continuer à souscrire des parts de SCPI par le biais d’un crédit, car c’est l’une des meilleures façon de s’enrichir aujourd’hui. »
Une hausse des taux d’intérêts : L’inflation repart, Les taux d’intérêt augmentent, La rémunération des placements s’apprécient, La valeur du patrimoine immobilier baisse, Les rendements des SCPI augmenteraient. Pour Linxea, « Si les taux d’intérêts augmentent avec un retour de la croissance, les taux de crédit seraient plus élevés, à priori les épargnants devraient plutôt souscrire des parts de SCPI en cash pour profiter de la hausse des rendements des SCPI ». Tout va donc encore bien.
Un mouvement de panique : Le risque de liquidité se rappelle aux épargnants, le marché de l’immobilier se retourne, c’est la panique, que des vendeurs de parts de SCPI et aucun acheteur. C’est la crise des SCPI des années 1990. Je veux vendre mes parts de SCPI, mais plus de vendeurs que d’acheteurs. Au pire moment de la crise immobilière des années 90, les prix de part ont chuté de près de 15% durant 4 années consécutives. En revanche, les rendements des SCPI se sont maintenus à des niveaux supérieurs à 5% (exemple : la pire année en 1994, le taux de rendement moyen était de 5,05% avec une inflation à 1,7%.). Suite à cet incident, un marché secondaire a été mis en place pour permettre de mieux fluidifier le marché. « Pour optimiser la liquidité, les épargnants peuvent souscrire des parts de SCPI au sein de leurs contrats d’assurance vie, puisque dans ce cas l’assureur à l’obligation de rembourser les capitaux sous 2 mois (Code des assurances). » Pour Linxea, investir via l’assurance-vie est évidemment la clé pour limiter ce risque. Mais cela empêche donc tout investissement à crédit.
« Un placement qui fait ses preuves depuis 50 ans pour les épargnants ! ». Le 2ème Observatoire des SCPI de LINXEA démontre que la SCPI conserve un excellent couple rendement / risque malgré une collecte record car les fondamentaux sont bons et en amélioration. Les épargnants doivent appréhender véritablement ce placement comme une source de revenu complémentaire, avec une durée de détention de long terme (20 ans). Ils doivent conserver une épargne de « précaution » afin de ne pas avoir à revendre leurs parts de SCPI en cas de coup dur comme en témoigne l’exemple de la crise des années 90.
Les dividendes des SCPI augmentent
Les taux de vacance diminuent
Les parts de SCPI ont encore un potentiel de revalorisation
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Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
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