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Des prix de l’immobilier en hausse, un coût relatif du crédit qui s’envole, des durées d’emprunt plafonnées, des taux d’usure qui invalident les offres... Bilan : le volume de crédits immobiliers octroyés ne cesse de baisser.
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Dans le contexte d’une stricte application des recommandations du HCSF, le nombre de prêts accordés continue de chuter depuis le début d’année 2022. Ainsi, selon l’observatoire du crédit logement/CSA, dans sa publication du mois de mai 2022, le nombre de prêts bancaires accordés serait en recul de 14.5 %, en glissement annuel. Quant à la production en montant, la baisse est de 11.7 % : un recul moins important en raison d’un recours à des montants moyens empruntés élevés par des acheteurs qui disposent d’un apport personnel plus important et acquièrent des logements plus coûteux. Le déclenchement de la guerre en Ukraine a provoqué un choc supplémentaire sur la demande de crédits. Sur le seul mois de mars, le nombre de prêts bancaires accordés est ainsi en recul de 17.8 %, en glissement annuel et la production, de 14.1 %. Bien que de plus faible ampleur que celui qui fut ressenti lors du 1er confinement, ce choc est venu renforcer les faiblesses du marché constatées jusqu’alors.
Cette fois-ci, c’est la bonne ! L’inflation passagère qui ne passe pas aura eu raison des plus optimistes qui affirmaient encore, fin 2021, que les taux des crédits devraient rester, peu ou prou, stables en 2022. Il n’en est rien. De même, évoquer la stabilité des taux de la BCE afin de soutenir que les taux des crédits immobiliers ne devaient pas grimper, montre combien cet argument ne tient pas. Les taux directeurs de la BCE ne sont pas directement liés aux taux de crédits immobiliers proposés par les banques. Les taux de crédits immobiliers grimpent de 15 à 20 points de base par mois chez certaines banques. Dé leur côté, les taux de la BCE n’ont pas bougé d’un iota.
Certes, pour le moment, la remontée des taux reste encore supportable. Ces quelques 15 à 20 points de base de hausse par mois commencent tout de même à peser de plus en plus lourd. Ainsi, si cette remontée des taux de marchés perdure, au fil des mois, ce sera de plus en plus pénalisant pour les nouveaux emprunteurs. Actuellement, l’écart de perte en pseudo "pouvoir d’achat immobilier" n’est que d’une dizaine de milliers d’euros. Quand les taux des crédits immobiliers, hors assurance emprunteur, toucheront les 3% (assurance obligatoire incluse), le marché de l’immobilier marquera alors sa pause tant attendue.
D’un autre côté, le seuil de l’usure va venir briser les rêves de nombreux emprunteurs. Pour les candidats à l’emprunt, faute d’un bon dossier, sans un apport et revenus conséquents, le taux proposé par la banque sera au-delà du seuil de l’usure. Autant dire que les vannes du crédit immobilier vont rapidement se refermer pour les emprunteurs n’ayant pas de dossier béton, un comble pour de l’immobilier.
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