Petite révolution fiscale concernant l’IFI : les optimisations fiscales permettant de minorer les valeurs des biens immobiliers détenus via des sociétés patrimoniales (SCI), en prenant en compte l’intégralité des passifs, ne seront plus possibles en 2024.
jeudi 26 octobre 2023, par Denis Lapalus
IFI : l’optimisation fiscale de réduction de l’assiette imposable de biens immobiliers détenus via des SCI, supprimée dés le 1er janvier 2024.
Un amendement inclus dans la loi de finances 2024
Surprise, surprise. Les contribuables assujettis à l’IFI risquent de passer quelques heures auprès de leur conseiller financier. L’amendement N° 4093A (publié par Mme Pires Beaune, M. Baptiste, M. Mickaël Bouloux, M. Philippe Brun) se retrouve inclus dans la loi de finances 2024, validé par l’application du 49.3. La relecture par les Sénateurs n’y changera rien, puisque le gouvernement reste seul décisionnaire. Bercy de son côté a validé ce principe : mettre fin à l’optimisation fiscale IFI actuellement pratiquée via le recours à des sociétés type SCI, en prenant en compte l’intégralité du passif de la société (crédit, charges, etc.) détenant le bien.
SCI : fin des déductions du passif non directement liés aux biens immobiliers assujettis
L’article 973 du code général des impôts est complété par un IV ainsi rédigé : « IV. – Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par un organisme ou une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable. « Sans préjudice des dispositions prévues aux II et III, la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière des parts ou actions déterminée conformément aux dispositions du premier alinéa du présent IV ne peut être supérieure à leur valeur vénale déterminée conformément au I. »
Exposé sommaire de l’amendement 4093A
Alors que seules sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) les dettes contractées par le redevable et afférentes à des actifs imposables, il en va différemment des dettes contractées par une société détenue par le redevable afférentes à des actifs non imposables. Les parts ou actions de sociétés et organismes détenues par les redevables de l’IFI entrent, en principe, dans l’assiette de cet impôt, pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme, en vertu du 2° de l’article 965 du CGI.
Le présent amendement vise, dans un objectif d’égalité de traitement conforme à l’intention du législateur lors de la création de l’IFI par la loi de finances pour 2018, à assurer l’application uniforme des règles de déductibilité des dettes, tant pour la valorisation de la fraction des parts ou actions imposables que pour celle des biens et droits immobiliers imposables.
Il prévoit ainsi que, pour la valorisation de la fraction des parts ou actions imposables, les dettes contractées directement ou indirectement par une société ou un organisme et qui ne sont pas afférentes à des actifs imposables ne sont pas prises en compte.
L’application de cette nouvelle règle ne doit pas avoir pour effet de porter la valeur des parts ou actions imposable à l’impôt sur la fortune immobilière, déterminée conformément au 2° de l’article 965 du CGI, au-delà de la valeur vénale desdites parts ou actions déterminées dans les conditions de droit commun.
De même, cette règle est sans incidence sur l’exclusion de l’assiette de l’IFI de certaines parts ou actions de sociétés et d’organisme en raison du niveau de participation (notamment l’exclusion prévue au 2° de l’article 965 du CGI pour les actions de sociétés ou organismes ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale détenus à moins de 10 % par le redevable et les membres de son foyer fiscal).
Ainsi, quand il s’agit de déclarer la valeur d’un immeuble acquis directement par le foyer fiscal, ce dernier peut déduire uniquement les dettes qui concernent cet actif imposable. C’est le cas des dépenses d’entretien, des travaux, des charges de copropriété, des impôts locaux ou encore de l’emprunt bancaire qui a permis l’achat du bien.
Passif déductible uniquement immobilier
Les biens immobiliers détenus en SCI, donc intégrés dans l’assiette d’imposition de l’IFI, ne pourront plus déduire l’ensemble de leur passif, et notamment toutes leurs dettes contractées. De fait, actuellement, des dettes non liées au patrimoine immobilier de la société détenue tout ou partie par le foyer imposé à l’IFI peuvent être déduites du montant imposable, à l’exception néanmoins des dettes présumées avoir été mises en place à des seules fins d’optimisation fiscale. C’est le cas des emprunts contractés par la société pour acquérir un actif imposable appartenant à un associé, des dettes souscrites auprès d’un membre du foyer IFI, ou d’une structure contrôlée par les membres de ce foyer, comme le dispose l’article 973 du Code général des impôts.
L’amendement intégré au projet de loi de finances pour 2024 change la donne. Il exclut explicitement du passif déductible les dettes qui ne sont pas afférentes à des actifs dans le périmètre de l’IFI, confirme également l’article des Echos.
Vers un changement du formulaire IFI
Bercy confirme que le formulaire de déclaration IFI doit évoluer pour la déclaration à effectuer en 2024, afin de prendre en compte cette limitation de prise en compte du passif déductible.