Les marchés financiers sont en proie à une véritable débâcle, d’une violence sans précédent. L’ampleur cette récession économique à venir, inéluctable, reste la principale inconnue. Les épargnants sont nombreux à s’interroger sur les impacts de cette récession sur le marché de l’immobilier. Quid de vos investissements immobiliers, en direct, ou via la pierre-papier (SCPI, SCI, OPCI) ? Qu’en pensent les professionnels ?
jeudi 19 mars 2020, par Denis Lapalus
Une économie mondiale à l’arrêt
La guerre contre la pandémie Covid-19 a stoppé net l’économie à l’échelle mondiale. Si les places financières sont en proie à une spirale baissière sans précédent, les banques centrales ont décidé de réagir ensemble, d’une manière forte, sans précédent également. A circonstances exceptionnelles, mesures exceptionnelles. Toujours est-il que nombre de faillites ne pourront être évitées. Des nationalisations seront probablement effectuées pour les entreprises les plus cruciales pour nos économies (transport aérien notamment). Du côté de l’immobilier, détenu par les particuliers, le retournement du marché est attendu.
Immobilier locatif : craintes d’une forte hausse de non paiement de loyers
Si la suspension du paiement des loyers n’est permise que pour les petites entreprises en difficulté, il est probable que les défauts de paiement de loyers explosent également du côté des particuliers, ralentissement économique oblige. Les bailleurs devront alors se retourner vers leurs assureurs afin d’activer leurs garanties de loyers impayés. Un délai de carence de plusieurs mois est souvent appliqué. Des pertes de revenus locatifs sont donc à craindre pour les particuliers bailleurs. Mais ce n’est pas tout.
Baisse attendue des prix de l’immobilier
Comme attendue depuis maintenant quelques années, la baisse généralisée des prix du marché de l’immobilier devrait se produire. Ce drame sanitaire sera, comme pour les marchés financiers, le signe noir inattendu. La bulle immobilière de ces dernières années pourrait amener une correction des prix, de -20%, -30%, personne ne peut savoir. Mais cet ordre de grandeur est le plus souvent évoqué. Il s’agit tout simplement de l’estimation de la surcote de la bulle immobilière actuelle, et pas seulement à Paris. Si certaines régions ont déjà vu leurs prix baisser, la spirale baissière devrait se poursuivre.
L’impact de la pandémie COVID-19 sur le marché de l’immobilier sera important, toute la pierre-papier, dont les SCPI, en ligne de mire
Les gestionnaires d’actifs immobiliers ont les pieds sur terre. Personne ne souhaite vendre du rêve, à l’inverse des marchés financiers, bien peu enclins à ouvrir les yeux face à la hausse irrationnelle des marchés en 2019. Le fameux conseil, "s’ouvrir aux risques pour aller chercher du rendement", résonne encore. Le résultat est sans appel. L’impact économique de l’épidémie de Coronavirus est indéniable, à l’échelle nationale comme mondiale.
Pour les SCPI, une crise immobilière peut impacter de deux façons vos avoirs :
- Une diminution de la performance annuelle et donc de votre dividende mensuel
- Une baisse de la valeur des immeubles, entraînant une baisse du prix de la part.
Risque de non liquidité des parts de SCPI
Dès lors que la crise immobilière sera entamée, les épargnants souhaiteront massivement vendre leurs parts de SCPI, avant que ces dernières ne perdent trop de valeur. Malheureusement, afin de pouvoir vendre ses parts, il trouver un acheteur. Qui voudrait acheter des parts de SCPI alors qu’une crise immobilière débute ? C’est pourquoi, depuis plusieurs années, nous insistons sur le fait que détenir des parts de SCPI, dans le cadre d’un contrat d’Assurance-Vie, est une précaution importante. Dans ce cadre, l’épargnant pouvant demander le rachat partiel de ses actifs, peu ou prou, selon les mêmes conditions que d’autres unités de compte.
Mais attention. Pas de panique. Nous n’en sommes pas encore là. Si une crise doit arriver sur la pierre-papier, elle sera constatée en premier lieu par une baisse des loyers perçus. Puis par la suite, une baisse des biens immobiliers eux-mêmes.
SCPI : un horizon de placement sur le long terme, capable de supporter une récession de courte durée
Pour la pierre-papier (SCPI), le gestionnaire d’actifs [a[CORUM]a] AM, confirme, dans une communication adressée à ses clients, l’impact d’une récession sur ses actifs sous gestion. En revanche, le gestionnaire avance que ce scénario n’a rien d’une situation non prévue. Bien au contraire. Chez CORUM L’Épargne, c’est pour faire face à des scénarios extrêmes de ce type que nous nous préparons depuis des années..
Impact COVID-19, cas de la SCPI CORUM XL
La diversification est un élément de protection en cas de crise. Ainsi, comme l’affirme CORUM AM, pour affronter ces situations, CORUM XL dispose d’atouts majeurs :
- Un patrimoine total de 34 immeubles
- Des bâtiments répartis sur 11 pays à travers l’Europe
- 73 locataires aux activités très diversifiées.
La diversification est une bonne protection : par exemple, en prenant l’hypothèse que 30% des locataires de la SCPI CORUM XL venaient à ne plus payer leur loyer pendant une durée d’un an, la performance de 6,26 % réalisée par CORUM XL en 2019 passerait à 4,4%... C’est certes déceptif par rapport à l’objectif de rendement annuel de 5%, mais à remettre dans le contexte de cette crise, confirme CORUM AM.
Interrogations concernent notamment les locataires des immeubles
L’épidémie touche de nombreux pays européens : il faut donc penser la situation actuelle à l’échelle du continent. La diversification géographique et sectorielle est un atout majeur pour résister à un phénomène de cette ampleur. Resteront néanmoins à la fin de cette crise les effets réels sur l’économie de chaque pays, que nul ne peut prédire à ce jour.
Le marché immobilier, bien moins volatile que les marchés actions
Penser long terme est également une protection ! Contrairement aux marchés actions où la volatilité est importante, les SCPI sont connectées à l’économie réelle et ont été pensées pour vous offrir le plus de stabilité possible sur le long terme. Le CAC40 a perdu plus de -9% de sa valeur en une journée seulement ; une perte équivalente pour CORUM XL signifierait que 100% des locataires cessent de payer leur loyer pendant une durée de 21 mois. Ce dernier message confirme qu’aucune décision n’est à prendre à court terme. Pas de panique !
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.