La loi de finances 2018 prévoit dans son article 68 de plafonner par décret d’application le montant des commissions des intermédiaires lors de la vente de biens immobiliers dans le cadre d’un investissement (type pinel). La loi de finances 2018 est promulguée, mais le décret d’application concernant cet article 68 n’est pas publié. Les professionnels de l’immobilier souhaiteraient qu’il ne le soit jamais. Les particuliers investisseurs commencent de leur côté à craindre le pire : se retrouver seuls, face au promoteur, sans le moindre conseil objectif, financier, fiscal et patrimoniale.
jeudi 1er février 2018, par Denis Lapalus
La grogne prend de l’ampleur...
Après les professionnels de l’immobilier, du conseil financier, des CGP, et autres intermédiaires en immobiliers, les associations d’investisseurs font part à leur tour de leurs inquiétudes. Ainsi, EDC, association d’investisseurs, porte la voix de ses 28.000 adhérents inquiets des répercussions liées à l’encadrement du montant des frais de commissions des intermédiaires lors de l’acquisition d’un bien soumis au dispositif Pinel.
Amendement De Mongolfier
Cet amendement plafonne par décret d’application les commissions des intermédiaires lors d’une acquisition d’un bien immobilier en vue d’un investissement à un pourcentage du prix du bien. Ce pourcentage devant être fixé par décret d’application. Cette mesure proposée par Alberic de Montgolfier dans le cadre de l’article 68 de la loi de finance 2018 est effective, car la loi est promulguée. Seul le décret d’application n’est pas encore paru. Le taux évoqué serait de 5%. Actuellement, les commissions, selon les programmes oscillent autour du double.
Tenter de réduire le prix des biens immobiliers neufs, un objectif louable
Jean-Michel Delgado, Président de l’association EDC, précise : « Si la diminution des prix en faveur de l’investisseur est le moteur louable d’une telle démarche, il est préférable, plutôt que de s’attaquer à des intermédiaires de la vente et du conseil, d’apporter des solutions adaptées et équitables. Je pense notamment à arrêter de faire subventionner le logement social par le logement privé, source d’une majoration des prix de 10% et ce, à l’insu des investisseurs. Ou, également, la possibilité de plafonner le coût au m2 défiscalisable qui aurait de facto le mérite d’imposer un effort à l’ensemble de la chaîne des métiers de l’immobilier ».
Plafonner les commissions pour faire baisser les prix ? Naïveté ou méconnaissance du marché ?
Cette mesure semble sortir tout droit d’une théorie assez commune, selon laquelle en supprimant les intermédiaires, les prix baissent fatalement. C’est parfois vrai, mais c’est souvent faux. Ainsi, pour l’association EDC, il ne fait aucun doute que l’économie réalisée par le plafonnement des commissions des intermédiaires sur ce type d’opération ne diminuera pas le coût d’acquisition du bien pour l’investisseur, mais sera « récupérée » par un jeu inévitable de réaffectation des lignes budgétaires par le promoteur.
Réduire le montant des commissions des intermédiaires, c’est juger qu’elles sont sur-évaluées
Cette décision semble, à toute évidence, ne pas considérer la notion de conseil apportée par les intermédiaires, pourtant indispensable à la réalisation de ce type d’opération à but locatif, beaucoup plus complexe que la simple accession à la propriété. En effet, le rôle de ce professionnel intermédiaire, par opposition au promoteur, ne se limite pas à la vente mais également dans l’accompagnement et le conseil apportés à l’investisseur au moment de l’acquisition et durant toute la durée de la prise d’effet du dispositif défiscalisant... Notamment dans le cadre d’un investissement adossé à un dispositif fiscal Pinel !
Le promoteur en face à face de l’investisseur
Le promoteur, lorsqu’il assure lui-même la commercialisation de ses propres produits, se heurte à une problématique d’indépendance et ne peut se définir au travers de ces notions de conseil et d’accompagnement au regard des intérêts économiques qu’il y trouve. L’investisseur est quant à lui confronté à une réelle diminution du service apporté par le promoteur-distributeur et ne peut prétendre accéder à une diversification effective de l’offre. Il est donc curieux de noter que le plafonnement des commissions visé par l’amendement DE MONGOLFIER ne concerne finalement que le métier qui apporte la plus grande plus-value à l’investisseur.
Baisse des prix des biens neufs, et si la vérité était ailleurs ?
Les biens immobiliers seront-ils au final moins chers sans intermédiaire ? Comment une loi portant sur le plafonnement des commissions d’intermédiaires pourrait-elle inciter les fournisseurs (ie. les promoteurs) à baisser leur prix ? EDC conclut son communiqué ainsi : « Si par le passé nous avons pu constater des débordements dans la vente de produits immobiliers défiscalisant, force est de constater aujourd’hui que les correctifs ont été apportés tant par le législateur que par le marché lui-même »
Pas de conseils, pas de recours possible, c’est sans filet !
Une seule chose reste certaine, les investisseurs perdront de leur côté les conseils délivrés par leurs intermédiaires. Il faut rappeler que ces conseils sont réglementés, et qu’ils peuvent donc être contestés devant les tribunaux en cas de fiasco financier. Seuls devant les promoteurs, les investisseurs n’auront que leurs yeux pour pleurer en cas de bérézina financière.
À propos d’EDC
Créée en 1997, EDC est une association loi 1901 dédiée aux investisseurs. EDC accompagne depuis plus de 20 ans ses adhérents dans l’appréhension de leurs droits et obligations dans le cadre d’opérations de défiscalisation.