En ces périodes de rendements moribonds sur la plupart des placements épargne, le crowdfunding immobilier, de son côté, cartonne. Le taux de rendement moyen étant plus qu’attractif, +9.20% brut annuel ! Certains investisseurs en oublieraient même que ce type de placement est à risques de perte de capital. L’immobilier semble toujours sûr aux yeux des Français. Et pourtant...
mardi 23 juillet 2019, par Denis Lapalus
CrowdFunding Immobilier : en très forte croissance
Au premier semestre 2019, 129 millions d’euros ont été collectés (+108 %) pour financer 214 projets (+70 %) sur le marché du financement participatif immobilier, révèle une étude publiée le 9 juillet par Fundimmo, plate-forme française de crowdfunding immobilier, qui a compilé des données fournies par 28 acteurs du secteur.
Un rendement moyen plus qu’attractif, au-delà des 9% brut !
Avec un rendement annuel moyen de 9,2 % (+0,2 point par rapport à l’année 2018), le financement participatif (crowdfunding) immobilier continue d’offrir une rentabilité attractive. Mais attention, ce rendement est à mettre en rapport avec les risques pris. L’investisseur mise l’intégralité de son capital sur ce type d’opération, ce qui n’est pas le cas, en investissant sur des actifs financiers, tel que le CAC40. Or, ce dernier sur le début d’année, affiche tranquillement plus de +17% de hausse. Il faut donc relativiser, d’autant que les projets proposés sur les plateformes sont de courtes durées (20.1 mois en moyenne sur le premier semestre 2019). Nous sommes donc loin des obligations high-yield bien connues des financiers avertis.
Taux de défaut moyen de 0.50%
Penser qu’investir via le crowdfunding immobilier est un placement de bon père de famille est une lourde erreur. Certes, le taux de défaut moyen reste relativement faible, à 0.50%, mais il n’est pas nul. Les investisseurs sont avertis. Une seule ligne en perte et le rendement global de ce type d’investissement devient moribond.
Investir sur plusieurs projets de crowdfunding immobilier réduit-il vraiment ses risques ?
En pratique, si tous les projets proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier présentaient le même risque de défaut, multiplier les lignes ne servirait à rien. Juste une question de probabilité. Mais comme en cas de défaut, le capital, dans son intégralité, a de fortes probabilité de disparaître, des lignes de petits montants sont pertinentes. Ainsi, ce que cherchent à faire les investisseurs est avant tout de minimiser leurs pertes en cas de projet défaillant.
Avec seulement 5 lignes de 1.000€, soit 5.000€ de capital, le moindre défaut fait plonger le portefeuille de placement. Ainsi, pour un rendement moyen de 9.40% brut, une défaillance sur une ligne ferait enregistrer une perte de -12% sur ce type d’investissement. A l’opposé, un portefeuille de 20 lignes de 1.000€, soit 20.000€ d’investissements, pour qu’une défaillance sur un projet, n’abaisse au final le rendement du portefeuille à +3.9% brut, soit moins que le rendement moyen d’une SCPI.
Une progression des remboursements de +121%
Les remboursements ont suivi la même croissance que les financements de l’année précédente. Ils ont été multipliés par 121% entre le 1er semestre 2018 et le 1er semestre 2019, passant de 19 millions d’euros remboursés à 42 millions d’euros. Le nombre de projets remboursés a lui aussi progressé avec 94 projets au 1er semestre 2019 contre 49 sur la même période en 2018.
Impacts des élections municipales de mars 2020
En cette période pré-électorale, les permis de construire délivrés ont nettement diminués et la baisse s’est même accélérée dans certaines régions. Période difficile pour les Maires, qui souhaitent ménager leurs électeurs, ce repli est néanmoins un relai de croissance significatif pour le marché du crowdfunding immobilier. En effet, le métier de promoteur immobilier consiste pour une grande partie à immobiliser des fonds propres nécessaires au lancement d’opérations immobilières. À l’approche des élections municipales, les programmes immobiliers mettent plus de temps à sortir et les commercialisations sont généralement plus lentes. Les promoteurs immobiliers ont donc des besoins en fonds propres croissants, multipliant les opportunités pour les plateformes de financement participatif.
Immobilier résidentiel en tête
Parmi les 214 projets financés au premier semestre, 79,2 % concernent le secteur résidentiel, 8,6 % des commerces, 6,5 % des projets de bureaux et 3,3 % des projets d’aménagement. Le solde (2,4 %) recouvre la logistique, le coworking et la santé. Au premier semestre, les cinq régions les plus dynamiques étaient l’Ile-de-France (26,3 %), l’Auvergne-Rhône-Alpes (22,6 %), la Provence-Alpes-Côte d’Azur (14,3 %), la Nouvelle Aquitaine (10,3 %) et l’Occitanie (7,2 %).
- Risque de perte en capital : En cas de prêt, le capital peut ne pas être remboursé, en totalité ou en partie. En cas de prise de participation, les titres peuvent perdre la totalité de leurs valeurs.
- Risque de blocage du capital : Vérifiez les conditions de sortie à tout moment de votre capital. Les projets imposent généralement des conditions de sortie bloquant le capital pendant une période minimale.
- Risque de responsabilité financière : En cas de souscription en parts de SCI (et uniquement dans ce cas), l'investisseur devient en partie responsable des pertes financières du projet, pouvant largement excédé le capital initial investi.
- Risque de portage de capital : De nombreux projets de financement participatif en actions (prise de participation) laisse penser aux investisseurs que leur capital porte sur une société donnée pour une activité donnée, alors qu'une structure financière adossée à cette société a été créée spécifiquement pour cette opération de financement participatif.