Et non Paris n’est pas la ville la plus chère de France ! Le prix d’un bien immobilier en lui-même ne représente que 81% des coûts immobiliers. Le coût réel d’un bien immobilier s’obtient en tenant compte des coûts de financements, d’assurances, des frais de notaires et même des taxes locales. A ce cumul, Paris n’est pas la ville la plus chère de France.
mercredi 19 mai 2021, par Denis Lapalus
Le vrai prix de l’immobilier
Au-delà du prix d’acquisition, l’acquéreur doit inclure les droits de mutation à titre onéreux, les intérêts de son crédit immobilier, le montant de ses cotisations d’assurance, ses frais de garantie et les frais de banque. S’il voulait être encore plus exhaustif, il pourrait ajouter le coût des taxes locales, et notamment celle de la taxe foncière. Ainsi, d’après SeLoger et Empruntis, le prix d’un bien immobilier ne constitue, en moyenne, que 81% du coût total d’un bien.
Prix immobilier tout compris
Surprise... Et non, Paris n’est pas la ville la plus chère de France. En effet, en tenant compte des droits de mutation à titre onéreux (faussement nommés souvent frais de notaire), certaines communes poussent le coût total des biens immobiliers bien au-delà de ceux calculés dans la Capitale.
| Villes | Coût total immobilier, tout compris, par mètre carré |
|---|---|
| NEUILLY-SUR-SEINE | 14.997€ |
| BOULOGNE-BILLANCOURT | 11.145€ |
| PARIS | 12.905€ |
| MONTREUIL | 8.463€ |
| PANTIN | 7.816€ |
| LYON | 6.880€ |
| COLOMBES | 6.436€ |
| BORDEAUX | 6.090€ |
| LA ROCHELLE | 5.491€ |
| NANTES | 5.297€ |
| NICE | 5.523€ |
| SAINT-DENIS | 5.061€ |
| RENNES | 5.006€ |
| STRASBOURG | 4.967€ |
| CRÉTEIL | 4.886€ |
| VILLEURBANNE | 4.845€ |
| MÉRIGNAC | 4.614€ |
| TOULOUSE | 4.585€ |
| LILLE | 4.502€ |
| BAYONNE | 4.323€ |
| PESSAC | 4.211€ |
| MONTPELLIER | 4.112€ |
| MARSEILLE | 4.078€ |
| CERGY | 3.808€ |
| ANGERS | 3.738€ |
| ROUEN | 3.493€ |
| REIMS | 3.485€ |
| DIJON | 3.439€ |
| COLMAR | 3.304€ |
| TOULON | 3.330€ |
| ORLÉANS | 3.192€ |
| NANCY | 3.110€ |
| CORBEIL-ESSONNES | 3.038€ |
| AMIENS | 3.036€ |
| CLERMONT-FERRAND | 2.914€ |
| LE HAVRE | 2.898€ |
| ALBI | 2.631€ |
| BREST | 2.540€ |
| MULHOUSE | 2.339€ |
| TROYES | 2.326€ |
| LIMOGES | 2.190€ |
| CALAIS | 2.146€ |
| SAINT-ÉTIENNE | 1.942€ |
Calcul basé sur un achat, un financement, une assurance et des frais annexes pour 30 m2. Les variations engendrées par l’évolution de la surface sont en moyenne inférieures à 1.4% au profit de l’emprunteur. Source SeLoger & Empruntis, baromètre des coûts de l’immobilier.
Les taux de crédit
Les taux des crédits immobiliers sont très proches des planchers historiques de l’automne 2019. Sur 20 ans le taux moyen calculé pour le mois de mai est de 1.1%. S’il est possible d’obtenir mieux (jusqu’à 0,75%), la majorité des profils empruntera à ce taux. En effet, le taux réel constaté en avril était de 10 centimes inférieur mais ne prenait pas en compte les ménages modestes empruntant via un Prêt Accession Sociale dont le taux est plus élevé que la moyenne.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,96 % | 3,52 % | 2,98 % |
| 10 ans | 4,05 % | 3,65 % | 3,08 % |
| 15 ans | 4,22 % | 3,68 % | 3,32 % |
| 20 ans | 4,72 % | 3,83 % | 3,39 % |
| 25 ans | 5,14 % | 4,00 % | 3,20 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 02/12/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
Les taux d’assurance
L’assurance emprunteur joue un rôle qui peut devenir très important pour certains ménages en raison du tarif même ou de l’assemblage du taux de crédit et du taux d’assurance avec le taux d’usure (problème de santé, seniors, ménages dont le dossier est vu à risque par les banques et qui empruntent à des taux plus élevés).
Taxes foncières
Attention danger ! Ces taxes foncières vont exploser dans les années à venir, avec un effet se seuil important dès 2026. Ces taxes sont basées sur les valeurs locatives des biens immobiliers. Ces dernières n’ont pas été revalorisées depuis 1970 ! Imaginez donc le gap !