Alors que le marché des SCPI est dans la tourmente, quelques sociétés de gestion, à l’instar de CORUM AM, tirent leur épingle du jeu. Les objectifs de rendements 2023 sont atteints pour les SCPI CORUM.
mercredi 13 décembre 2023, par Denis Lapalus
CORUM AM investit près de 1 milliard d’euros dans 22 nouveaux immeubles en 2023
Après treize immeubles achetés au cours des premier, deuxième et troisième trimestre 2023, les SCPI CORUM accélèrent leurs investissements avec neuf nouvelles acquisitions immobilières au quatrième trimestre 2023. Ces achats leur permettent de renforcer leur diversification. Les SCPI CORUM auront investi près de 1 milliard d’euros en 2023 à travers l’acquisition de 22 nouveaux immeubles en Europe. Un niveau d’investissement comparable à celui de 2022, année lors de laquelle elles avaient investi 1,1 milliard d’euros dans 45 immeubles.
Un T4 2023 très actif
Au quatrième trimestre 2023, neuf nouveaux immeubles rejoignent le patrimoine des SCPI CORUM :
La SCPI CORUM Origin achète :
- Un immeuble de bureaux à Milan (Italie)
La SCPI CORUM XL acquiert :
- Un hôtel à Milan (Italie)
- Un hôtel à Varsovie (Pologne)
La SCPI CORUM Eurion achète :
- Un hôtel à Turin (Italie)
- Une plateforme logistique à Ribeirao (Portugal)
- 4 hôtels en Île-de-France (Paris, Roissy, Rueil-Malmaison et Vélizy)
Il s’agit du premier investissement en France depuis 2018 pour les SCPI CORUM. Il témoigne d’une situation nouvelle sur le marché immobilier français, redevenu compatible avec la stratégie opportuniste des SCPI CORUM (selon l’analyse des gérants immobiliers de CORUM).
Continuer à diversifier le patrimoine
Ces neuf acquisitions sont l’occasion, pour les SCPI CORUM, de continuer à diversifier leur patrimoine, aussi bien géographiquement que thématiquement. Désormais, le Royaume-Uni représente moins de la moitié du patrimoine de CORUM XL (47 % contre 50 % avant la nouvelle acquisition), tandis que la part de l’Italie évolue de 1 % à 4 %. La proportion de bureaux passe de 70 % à 67 % ; celle de l’hôtellerie progresse de 7 % à 12 %.
Même constat pour CORUM Eurion où la part du bureau diminue de 91 % à 84 % tandis que l’hôtellerie fait son entrée à hauteur de 6 % du patrimoine. D’un point de vue géographique, la France représente désormais 6 % du patrimoine de CORUM Eurion suite aux premiers investissements de la SCPI dans l’Hexagone.
SCPI CORUM : 22 % de parts de marché au 3e trimestre 2023
Les récentes acquisitions résultent notamment de la collecte nette de 189 millions d’euros réalisée par les SCPI CORUM au troisième trimestre 2023. Notons que les retraits représentent en moyenne par mois moins de 0,08 % de la capitalisation totale des SCPI CORUM depuis le début de l’année, un niveau quasiment similaire à celui de 2022 (0,05 % par mois en moyenne sur les trois SCPI en 2022). Alors que la collecte nette globale des SCPI du marché s’élève à 853 millions d’euros [1] au troisième trimestre 2023, les SCPI CORUM représentent plus de 22 % des parts de marché sur la période1.
CORUM : premier collecteur SCPI du marché
Bien que le marché des SCPI dans son ensemble subisse une baisse de la collecte nette d’épargne (- 23 % au premier semestre 2023 comparé au premier semestre 2022, source ASPIM), CORUM est devenu le premier collecteur du secteur, avec 609 millions d’euros d’épargne recueillis au premier semestre 2023 (+10 % comparé au premier semestre 2022). « Même si la collecte n’a jamais constitué un indicateur de performance pour nous, elle est aujourd’hui enfin redevenue un atout, dans un contexte où seules les SCPI capables d’acheter sans emprunter peuvent continuer à investir… », souligne Frédéric Puzin, fondateur de CORUM L’Épargne. Il est en effet beaucoup plus intéressant d’acheter de l’immobilier en 2023 qu’en 2022 : le prix des immeubles ayant baissé, les rendements augmentent et la prise de risque s’avère plus faible dans ce contexte assainit.
Pourquoi les SCPI CORUM résistent à un marché immobilier chahuté ?
Une partie des SCPI commercialisées en France rencontre actuellement des difficultés liées au recul généralisé des prix immobiliers. Constatant une baisse de valeur de leur patrimoine, 15 d’entre elles, représentant plus de 30 % du marché en termes de capitalisation1, ont déjà été contraintes de diminuer leur prix de part depuis le début de l’année. Ces annonces ont été précédées par des mouvements de retrait qui se sont depuis, logiquement, accélérés, provoquant pour ces SCPI des problèmes de liquidité.
Depuis des années, CORUM alerte sur les risques qu’ont pris de nombreuses sociétés de gestion de SCPI, notamment les plus grandes, en collectant sans limite dans un marché immobilier très cher. A l’inverse, CORUM s’est toujours efforcé de raisonner à long terme et d’anticiper un retournement de marché. Dans le contexte de taux d’intérêt nuls ou très faibles, la question n’était pas de savoir s’ils allaient remonter, mais quand ils allaient le faire, provoquant sans coup férir l’actuel retournement de marché... D’où la discipline de maîtrise de la collecte qui s’est matérialisée par d’importantes restrictions commerciales imposées aux nombreux distributeurs de CORUM pendant de longues périodes. D’où également l’approche opportuniste des SCPI CORUM. Aucune des SCPI distribuées par CORUM L’Épargne ne présente de contrainte thématique ou de concentration géographique. Cet opportunisme leur permet d’aller chercher les bonnes affaires où qu’elles se trouvent et quel que soit le secteur. C’est ainsi que CORUM L’Épargne a créé la première SCPI européenne, CORUM ORIGIN, puis la première SCPI à investir hors zone euro, CORUM XL.
Les SCPI CORUM continuent d’acheter des immeubles au rendement élevé
L’assainissement du marché immobilier permet à CORUM de profiter de conditions d’investissement plus favorables : il y a moins d’argent qui circule sur le marché immobilier, ce qui offre une prime aux acheteurs disposant de liquidités.
CORUM Eurion revoit à la hausse son objectif de TRI 10 ans, qui passe de 4,5 % à 6,5 %
Acheter des immeubles à prix attractifs et offrant de tels niveaux de rendement explique que la SCPI CORUM EURION revoie aujourd’hui à la hausse son objectif de TRI3 à 10 ans, qui passe de 4,5 % à 6,5 %. Ceci traduit la confiance de CORUM dans la valeur du patrimoine de sa SCPI et dans sa capacité à générer des plus-values futures.
Objectifs de rendements des SCPI CORUM
Les rendements affichés sont des objectifs et ne sont donc pas garantis.
| SCPI CORUM | Objectif de rendement annuel(1) | Objectif de TRI(2) |
|---|---|---|
| SCPI CORUM ORIGIN | 6 % | 5,65 % sur 5 ans |
| SCPU CORUM XL | 5 % | 10 % sur 10 ans |
| SCPI CORUM EURION | 4,5 % | 6,5 % sur 10 ans |
| (1) : Rendements non garantis. (2) : Taux de Rentabilité Interne (TRI) non garantis : le TRI mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. | ||
Des performances conformes aux objectifs
Notons que les augmentations de prix de part opérées l’an dernier (+4,13 % pour CORUM Origin, +3,17 % pour CORUM XL et +5,39 % pour CORUM EURION) n’empêchent pas chacune des SCPI de tenir son objectif. Une gageure, puisque mathématiquement, plus le prix de part s’accroît, plus le rendement baisse.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.