Fidèle à sa politique, CORUM va redistribuer intégralement la plus-value record de 24 millions euros bruts (soit 18,5 millions nets) aux porteurs de parts de la SCPI CORUM Origin.
vendredi 23 décembre 2022, par Denis Lapalus
SCPI CORUM Origin : plus-value record de près de 24 millions d’euros
La SCPI CORUM ORIGIN cède un immeuble à Francfort (Allemagne) pour 95 millions d’euros. Loué à la Deutsche Bank, il avait été acquis au prix de 70,5 millions d’euros (hors frais). La plus-value de près de 24 millions d’euros constitue un record pour CORUM pour la vente d’un bien immobilier et sera intégralement redistribuée aux épargnants (associés au 31 décembre 2022) après déduction des frais.
35% de plus-values en 7 ans
Le bâtiment de 48 000 m2 avait été acheté il y a sept ans au prix de 71,4 millions d’euros (frais inclus). L’opération permet de dégager une plus-value brute de près de 24 millions d’euros, soit 35 % environ de son prix d’acquisition. En termes de montant, il s’agit de la plus importante plus-value réalisée par CORUM sur un bien immobilier.
Plus-value redistribuée de 8 euros par part
Cette plus-value sera intégralement redistribuée aux clients de CORUM Origin après déduction des frais, soit une plus-value nette de frais de 18,5 millions d’euros répartie entre les épargnants associés de la SCPI au 31 décembre 2022, selon leur quote-part dans CORUM Origin. Bien sûr, les épargnants détenant des parts de la SCPI via le contrat d’assurance vie CORUM LIFE percevront également leur quote-part de plus-value. Concrètement, cela représente plus de 8 euros par part, soit près d’un mois et demi de dividendes. Cette plus-value s’ajoute aux 4,7 millions d’euros de plus-value nette déjà réalisée par la SCPI CORUM Origin entre le 1er janvier et le 30 novembre 2022, soit une plus-value nette totale de 23,2 millions d’euros sur l’année 2022 que devraient se partager les épargnants de la SCPI.
L’illustration d’une stratégie opportuniste réussie, de l’achat à la cession
En 2015, l’acquisition de ce bâtiment avait pourtant suscité un certain scepticisme de la part du marché. D’une part, le locataire, la Deutsche Bank, venait de subir une perte massive suite à la crise financière grecque ; d’autre part, cet immeuble représentait à lui seul 15,8 % du patrimoine de la SCPI (versus 3,6 % à fin 2021). L’achat paraissait donc risqué… Les gérants de CORUM avaient quant à eux une toute autre vision ! Le rendement à l’acquisition de 7,40 % et l’étude approfondie du dossier les avaient convaincus : les possibilités de valorisation de l’immeuble et les perspectives offertes par la première banque allemande, qui avait pris les mesures nécessaires pour rétablir sa rentabilité, annonçaient une réelle opportunité. Les gérants ont vu juste puisque l’immeuble a permis de dégager environ 43 millions d’euros de loyers pendant les sept ans de sa détention, soit une rentabilité moyenne sur la période de 11,25 % par an. Au moment de préparer sa revente, les gérants ont perçu l’intérêt de céder l’immeuble à un investisseur spécialisé dans le domaine des data centers (entreprise proposant des services de stockage et de gestion de données informatiques), plutôt qu’à un investisseur immobilier traditionnel. Ils ont orchestré une compétition entre plusieurs opérateurs du secteur et c’est finalement une entreprise américaine qui a emporté la vente. Le cabinet d’avocats Hogan Lovells International LLP a accompagné CORUM lors de cette transaction.
Une performance supérieure aux objectifs attendue pour 2022
SCPI historique de la gamme CORUM L’Epargne, CORUM Origin a été la première SCPI du marché à investir en zone Euro, déployant une stratégie opportuniste et diversifiée. Au 30 novembre 2022, elle détient 150 immeubles répartis dans 13 pays, soit un patrimoine d’une valeur totale de 2,3 milliards €. Grâce à ce positionnement fort, CORUM Origin a toujours atteint voire dépassé son objectif de rendement [1] de 6 % nets de frais de gestion. En 2021, la SCPI affichait encore un rendement de 7,03 % et un TRI [2] de 6,60 % sur dix ans. Elle devrait annoncer cette année un rendement supérieur à 6,5 %. Rappelons que les performances passées ne présagent pas des performances futures. La plus-value dégagée par la vente de l’immeuble loué à la Deutsche Bank vient renforcer le niveau de performance attendue pour 2022 sur la SCPI CORUM ORIGIN. Au même titre que les loyers perçus, les plus-values, lorsqu’elles sont redistribuées, constituent une source de performance pour l’épargnant. Par ailleurs, la SCPI a opéré une augmentation de son prix de part de +4,1 % le 1er avril dernier. En tenant compte des dividendes potentiels versés cette année, de l’augmentation du prix de part et des plus-values redistribuées, la performance réelle que toucheront les épargnants cette année devrait dépasser les 10 %. Un chiffre nettement supérieur à celui de l’inflation (6,2 % sur un an en novembre selon l’Insee) qui permet aux épargnants de renforcer leur pouvoir d’achat, malgré le contexte actuel incertain.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.