Ne rêvez pas ! Dans les conditions actuelles, souscrire un crédit immobilier sans apport est réservé aux emprunteurs dont les ressources financières sont hors normes : un encours de placements important ou une capacité financière permettant de payer leur crédit au prix fort (in fine).
lundi 1er août 2022, par Denis Lapalus
Retour à la réalité pour le marché de l’immobilier.
Le marché de l’immobilier en cours de blocage...
C’est attendu. De plus en plus de banques à réseaux freinent les octrois de crédits immobiliers, car la crise immobilière couve en France et le coût de leurs risques explose. La bulle immobilière, boostée par ces deux années covid et ces taux artificiellement faibles, doit dégonfler. La remontée des taux d’intérêts ne fait que débuter et les conditions d’octrois ne vont que se resserrer. Sans une baisse significative des prix de l’ordre de 10%, permettre aux acquéreurs de s’endetter sur 20 ans pour constater la baisse du prix de leurs biens quelques mois après la signature tient du défaut de conseil. L’écart entre le prix et la valeur des biens immobiliers est bien trop grand, c’est la définition d’une bulle. En attendant, les candidats emprunteurs sont désorientés, devant les refus des banques. Les taux de l’usure sont décriés, comme des empêcheurs de tourner en rond, mais il s’agit simplement d’une protection pour les emprunteurs. Ne pas acheter un bien immobilier en ce moment peut faire économiser beaucoup d’argent. Il ne faut pas oublier que le coût relatif des crédits immobiliers n’aura jamais été aussi élevé que durant cette période de taux bas, un paradoxe que nombre d’emprunteurs ne réalisent pas.
Crédit immobilier : décrocher un prêt sans apport est évidemment possible !
Alors que près d’une demande de crédit immobilier sur deux est refusée, par insuffisance d’apport (ie, le taux proposé par la banque est alors au-delà du seuil de l’usure), il reste possible d’emprunter sans aucun apport. Toutefois, afin de mener à bien son projet immobilier, il faut avoir les reins solides, en clair, ne pas avoir financièrement réellement besoin d’emprunter pour acheter !
Un apport de 20% pour emprunter
Que ce soit via un crédit complémentaire (PEL, CEL, etc.) ou un apport en cash issue de votre épargne, si vous n’avez pas au moins 20% d’apport, ce sera difficile d’obtenir un taux au-dessous du seuil de l’usure auprès des banques. Les courtiers en crédit ne cessent de le rappeler. Mais, bien évidemment, il existe quelques "parades". Attention, toutefois, ne rêvez pas. Comme l’adage le rappelle, "les banques ne prêtent qu’aux riches". Et ce n’est pas faux, car les solutions pour emprunter sans apport vous feront payer le prix fort. Il faut avoir des moyens financiers conséquents pour se lancer dans de tels montages financiers.
Prêt in fine, pour les plus fortunés
Emprunter sans apport reste possible. Mais il faut avoir les moyens de payer le prix fort. Un paradoxe, car si l’on a les moyens financiers, recourir à un crédit, c’est n’est pas toujours du bon sens. Ainsi, le crédit in fine, qui permet de ne payer les intérêts qu’en fin de crédit, permet encore d’emprunter sans apport. Il faut alors cependant montrer à la banque que l’on a les capacités financières de supporter un tel poids de cette dette. Pour cela, il faut détenir une épargne financière conséquente. La proposition du crédit Lombard de BoursoBank en est le meilleur exemple. Le prêt in fine est accordé aux personnes n’ayant pas réellement besoin d’emprunter pour leur projet, mais plus simplement, qui préfèrent ne pas puiser dans leur épargne financière. Des motivations qui échappent à la raison du plus grand nombre. Les prêts in fine étant plus onéreux qu’un crédit classique, les taux proposés sont élevés, mais en n’incluant pas le remboursement des intérêts dans les mensualités, cela permet de passer sous les radars des limitations du seuil de l’usure.
Afin de diminuer les risques de non-remboursement du crédit in fine, la banque demande en contrepartie le nantissement d’une épargne financière, un contrat d’Assurance-Vie, un PEA, etc. Mais attention, si les marchés financiers dévissent et que vos avoirs diminuent, la banque vous demandera des comptes. C’est pourquoi, seuls les épargnants les plus aisés peuvent se lancer dans ce genre de pari financier.
Ces prêts in fine ne sont pas à recommander, depuis plus d’une décennie désormais. Ils l’étaient quand la charge de l’emprunt était déductible des revenus, ce qui n’est plus le cas. Le remboursement des intérêts reste une charge financière, même pour les investisseurs immobiliers, aucun avantage à souscrire un tel type de crédit. D’autant plus que les placements actuels ne rapportent autant, pas de façon certaine, que le taux pratiqué, autant alors piocher dans son épargne.
Avance sur assurance-vie, à éviter...
Là encore, pour les épargnants les plus aisés, avec un contrat d’assurance-vie ayant un encours conséquent, par exemple de 500.000 euros, vous pourrez obtenir une avance sur votre contrat d’assurance-vie, de l’ordre de 150.000€ (30%). L’avance en assurance-vie est un crédit octroyé par l’assureur. Cet argent peut potentiellement vous servir d’apport afin de lever un crédit de 400.000€. Attention toutefois, vous devez impérativement avertir la banque que cet apport est issu d’une avance (et donc d’un crédit). Autant dire que vous pourriez utiliser directement votre contrat d’assurance-vie pour financer votre projet immobilier. Les frais seraient bien moindres. D’autant plus que l’avance en assurance-vie est généralement de courte durée. Là encore, les motivations pour avoir recours à une avance sur le contrat d’assurance-vie, compte-tenu des frais, restent obscures. La fiscalité sur des plus-values latentes n’étant pas une motivation, puisque l’avance impose un coût et vient de fait réduire ces plus-values, ce qui revient à s’acquitter d’une partie de l’imposition. Des calculs sont certes à effectuer, mais en matière financière, emprunter de l’argent alors que l’on possède les moyens financiers de ne pas le faire, n’est que très rarement une bonne affaire. N’en déplaise aux défenseurs du prétendu "effet de levier du crédit", calculé sur feuille de tableur, ces pourcentages de rendement qui induisent la plupart des investisseurs en erreur.