L’engouement actuel pour les foncières cotées est-il un bon signal d’investissement à suivre ?
mercredi 4 septembre 2024, par Denis Lapalus
Rompus aux piètres recommandations...
En mars 2022, de nombreux médias financiers indiquaient encore qu’il fallait investir sur les foncières cotées, des rendements élevés à la clé ! L’on connaît la suite. Le début de la crise immobilière, ces fortes hausses de taux d’intérêt, les soucis de roulement des dettes, la chute des rendements du modèle d’investissement dans l’immobilier locatif basés sur l’emprunt. Les professionnels se sont largement détournés du secteur, les cours des titres ont chuté.
La faute aux banques centrales !
La faute à la BCE, ces chutes de cours sont liées à la remontée des taux ayant été d’une rapidité extrême. C’est du moins l’argument avancé par les "experts" qui indiquaient encore d’investir sur les foncières cotées avant le krach. Ce risque de vague haussière des taux n’avait pas été pris en compte. Mais désormais le plafond de verre des taux semble être atteint. Ces mêmes médias reviennent avec cette même idée : il faut investir sur les sociétés immobilières cotées en bourse. À force, ils pourraient finir par avoir raison, ou toujours pas ?
Baisse attendue des taux, remettre le couvert ?
Depuis début 2024, les articles posant la traditionnelle question "foncières cotées ; faut-il investir ?" revient en boucle. La baisse des taux d’intérêts étant vue comme un ballon d’oxygène pour certaines de ces sociétés soumises des remboursements bancaires colossaux.
40% de décote pour les foncières cotées
Une étude du cabinet Finexsi montrait qu’à fin 2023, la décote restait autour de 40% pour les foncières françaises, plus que leur moyenne sur cinq ans. Aisni, une foncière cotée comme Gecina accuse une baisse de 30% de son cours de Bourse sur cinq années, depuis 2019, période qui a précédé la crise sanitaire. Pour l’exploitant de centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield, la chute s’inscrit à 42% sur la même période.
UBS semble dresser le même constat. Dans une note publiée fin août, la banque suisse considère que si les rendements des obligations se maintiennent à leur niveau actuel, et si la Fed commence à couper ses taux, les sociétés immobilières européennes cotées "pourraient entrer dans une phase de reprise". Une baisse des taux d’intérêt de 25 points de base (0,25 point de pourcentage) des taux longs par rapport à la période de publication des résultats semestriels pourrait augmenter la valeur de leurs portefeuilles d’actifs de 5%, estime-t-elle.
Quand tout le monde parle d’acheter... C’est qu’il est temps de vendre !
L’on entend de nouveau cette ritournelle avec la baisse attendue des taux d’intérêts. Les spéculateurs s’emballent déjà. Les foncières cotées seraient de nouveau des titres auxquels il faudrait s’intéresser. Voici des points modérant cet emballement :
- Premier point, les foncières cotées SIIC, bénéficiant donc d’une fiscalité attractive, ne sont pas éligibles au PEA, donc prendre toutes ces recommandations d’investissements avec un bémol de 30%.
- Second point, les investisseurs professionnels ont largement délaissé ce secteur et ne sont pas encore massivement revenus à l’achat. Ce serait donc surprenant qu’un professionnel investisse sur ce secteur alors que le marché de l’immobilier est attendu toujours très morose en 2024. Rappelons que l’inflation grimpe encore plus vite que le plafond de hausse des loyers commerciaux, tout comme ceux des loyers de logements résidentiels.
- Troisième point, l’argument massue de la prochaine baisse des taux d’intérêts reste, pour le moment, de la pure spéculation. Rien ne dit que les taux d’intérêts vont effectivement baisser significativement en 2024. Une baisse de 25 points de base n’a pas grand effet. Les récents rebonds sur les cours du pétrole, avec son impact sur l’inflation, montrent que rien n’est encore acquis. Les taux sont bien arrivés sur un plateau, mais rien de plus pour le moment.
- Quatrième point : Baisse des valorisations des actifs, lorsque l’on constate la baisse des valorisations des biens immobiliers professionnels, telle que l’on peut la voir pour les SCPI (de 4 % à 8 %), les investisseurs particuliers devraient être sans doute un peu plus inquiets. Certes, les loyers tombent toujours, mais l’inflation reste plus élevée que leur revalorisation.
- Cinquième point : les rendements élevés affichés par certaines foncières sont à pondérer par la chute de leur cours (plus le cours baisse, plus le rendement brut théorique augmente, tant que dividende n’est pas révisé à la baisse). Il convient donc de ne pas se laisser abuser par ces rendements à 2 chiffres (et cf le 1er point, le rendement net fiscal est à calculer pour les particuliers investisseurs).
Des rendements parfois très élevés
Quand on est investisseur particulier, l’on calcule son propre rendement. Ainsi, les rendements publiés sur les médias financiers n’ont aucun intérêt. Seul le montant du dividende divisé par le prix de revient d’un titre est un indicateur fiable. Forcément, avec la chute des cours, certaines foncières apparaissent comme pouvant servir un rendement plus qu’attractif. Mais attention, pas de rendement élevé sans risque élevé.