Alors que les SCPI sont des placements financiers à risque de perte de capital, le développement de la vente en ligne de SCPI (digitalisation selon le terme impropre employé par les médias) suscite pour le moins la prudence. Les particuliers investisseurs pourraient bien s’emballer encore un peu plus que de raison. La collecte actuelle montrant déjà que ce juteux marché est en surchauffe.
jeudi 13 octobre 2016, par Denis Lapalus
Surfer sur la tendance et vendre des SCPI comme des petits pains ?
Les SCPI ont le vent en poupe. Les particuliers investisseurs ne jurent plus que par le rendement escompté. Peu importe les risques pris ! La collecte sur ce type de support s’envole (record de versement encore battu en 2016 !) et frise l’irrationnel. Avec la remontée des taux d’intérêts annoncée, la sur-évaluation des prix de l’immobilier d’entreprise en France, reconnue par tous les professionnels et les autorités de surveillance, de 20 à 30%, investir en ce moment sur les SCPI, c’est un peu comme acheter un indice boursier après son ralliement à un nouveau plus haut historique. Rien n’empêche ce dernier de progresser davantage, mais la probabilité de baisser devient de plus en plus élevée. Toujours est-il que les épargnants ont choisi... Cap sur les SCPI et qui vivra verra !
SCPI : des rendements pourtant toujours attendus en baisse
Ce qui est le plus surprenant, c’est que les SCPI voient leurs rendements baisser d’années en années, mais que cela ne rebute pas les investisseurs. Bien souvent, la réponse faite étant que les rendements des fonds euros baissent de la même ampleur et qu’aucun autre investissement ne sert un tel rendement.
Il s’agit évidemment d’une erreur de jugement grossière. Les fonds en euros sont des placements sans risque, et ne peuvent donc, en aucun cas, être comparés à des placements à risques de perte de capital. Par ailleurs, les placements à risque de perte de capital servent potentiellement des rendements bien plus élevés. Mais tout l’enjeu est de bien de calibrer le meilleur ratio rendement/risque. Sur ce dernier point, les SCPI, pour l’instant l’emportent encore.
SCPI : des placements truffés de frais
Ce placement fait la part belle aux frais. Non seulement les primes d’émission des parts peuvent être importantes, réduisant d’autant le capital réellement placé pour les investisseurs, mais les frais de souscription sont le plus souvent prohibitifs. A l’instar de la SCPI Eurofoncière 2, dont la valeur de part est de 252 euros, la commission de souscription perçue par la société de gestion atteint 9,60% TTC, sa commission de gestion est de 12% TTC, et les frais de sortie sont de 1,50% TTC. Hallucinant. Mais même, avec tout cela, le rendement escompté pourra avoisiner les 4.50% brut sur 2016, comme quoi tout est possible...
Des SCPI accessibles comme sur un site marchand ?
La Française, filiale du Crédit Mutuel Nord Europe, mise sur son site marchand, Moniwan pour commercialiser ses SCPI. Mais attention, cela n’a rien d’un site de conseils en placements financiers, mais bien plus d’un site de vente en ligne.La plateforme propose un compte intermédiaire afin de centraliser les fonds. Mais aucun conseil, aucune préconisation par rapport à votre patrimoine ne vous sera donnée. Un site dédié aux investisseurs avertis et autonomes. Le risque étant que sur Internet, tous les épargnants ne sont pas avertis, et beaucoup d’entre eux pensent encore que le placement dans l’immobilier ne comporte que peu de risques. Ils n’ont pas connu la dernière crise des SCPI, et n’ont même pas conscience des risques liés.
Alors quand cette plateforme envisage de proposer prochainement le financement à crédit de SCPI, nos craintes ne peuvent qu’empirer. Le financement des actions à crédit sur les sites des courtiers en ligne n’est pas autorisé, comment cela pourrait-il l’être pour un site de vente de SCPI en ligne ?
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.