Crédit immobilier : pas de crédit sans garantie ! Caution solidaire ou caution mutuelle, d’autres garanties existent pour votre crédit immobilier...
dimanche 19 avril 2015, par FranceTransactions.com
Crédit immobilier
Les banques ou organismes financiers n’accepteront de financer votre projet immobilier que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part de faire face aux échéances (on ne prête qu’aux riches ;-) ). Les differentes garanties que vous serez amené à rencontrer seront généralement :
- 1/ Le privilège de prêteur de deniers
- 2/ L’hypothèque conventionnelle
- 3/ La caution solidaire d’un particulier
- 4/ La caution mutuelle
Ceci constituant une précaution pour l’établissement il peuvent également ne prendre aucune garantie.
Crédit immobilier : les différentes garanties possibles
- Garantie crédit immobilier : Le privilège de prêteur de deniers
Seule la banque qui finance votre projet pourra s’en prévaloir. Le privilège de prêteur de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang à la date de la vente c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien.
Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle, car il est dispensé de taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt) ce qui sur un prêt de 50 000 € représente une économie d’environ 307€. Par contre, le privilège de prêteur de deniers ne pourra être pris que sur un bien existant. Il ne sera donc pas utilisable pour garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement .
- L’hypothèque conventionnelle
De moins en moins répandue, cette garantie peut être évitée, car trop chère. Si possible, lui préférer la garantie par caution mutuelle.
Comme le privilège de prêteur de deniers, elle doit obligatoirement être constatée par un acte notarié. L’inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Contrairement au privilège de prêteur de deniers son rang prend effet non pas à la date de la vente, mais à celle de son inscription. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien.
La date de l’inscription déterminant le rang des créanciers hypothécaires, le créancier a tout intérêt à faire inscrire sa créance le plus rapidement possible. L’hypothèque conventionnelle doit faire l’objet d’une taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt), c’est cette publicité qui engendre son coût élevé.
Cependant le prêt épargne logement, le prêt accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux 0% sont dispensés de cette taxe. C’est la garantie qui est la plus fréquemment demandée. Elle peut être prise quel que soit le bien. Si le bien sur lequel est prise la garantie existe (ancien ou neuf achevé), pour des raisons de coût, il est préférable d’inscrire un privilège de prêteur de deniers.
- La mainlevée de l’hypothèque et du Privilège de prêteur de deniers
Deux ans après l’extinction de la dette, l’inscription du privilège ou de l’hypothèque s’éteint d’elle-même. Attention dans le cas où le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera à ce que vous procédiez à la mainlevée de l’hypothèque car la banque peut faire vendre le bien en cas d’impayé même si le propriétaire a changé.
La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne donc des frais (1% du montant du prêt ) qui restent à la charge du vendeur.