Certains évoquaient les OPCI comme étant le produit d’investissement devant supplanter les SCPI. Si la collecte en OCPI est bien en forte hausse en 2018, côté rendement, c’est plutôt décevant. L’année boursière 2018 a été noire, et comme en 2017, année boursière pourtant faste, les OPCI publient des performances moyennes décevantes à 1.20%. Du côté des SCPI, la moyenne des rendements 2018 (TDVM) est de 4.35%. Les OPCI ont bien du mal à tenir leurs promesses, alors sur quels supports immobiliers investir en 2019, SCPI ou OPCI ?
vendredi 1er mars 2019, par FranceTransactions.com
Les OPCI n’ont pas toutes fait leurs preuves
Les OPCI sont des placements immobiliers à l’instar des SCPI, mais possèdent la particularité de pouvoir aller "chercher potentiellement" du rendement supplémentaire via des produits purement financiers. En tout état de cause, malgré une année 2017 particulièrement faste pour les indices boursiers, la moyenne des rendements des OPCI (3.58%) ne dépasse pas celle des SCPI (4.43%). 2018 étant une année boursière catastrophique, forcément les OPCI le plus largement exposés aux risques de marché ont publié des rendements négatifs sur 2018, jusqu’à -2.34%. En 2018, les OPCI, pour la plupart, ont été décevantes. Le rendement moyen des OPCI ressort même à 1.20%, soit en-dessous de l’inflation ! Un placement perdant donc.
Doit-on cependant renoncer aux OPCI, sur nos compte-titres ou nos contrats d’assurance-vie au profit de SCPI ?
Alors que bon nombre d’épargnants opposent les deux placements, ils sont complémentaires. Si les SCPI servent des rendements plus élevés, leur niveau de frais est sans commune mesure avec celui des OPCI. Quand une SCPI peut être souscrite à près de 8 à 12% de frais (sensiblement moins via des contrats d’assurance-vie), un OPCI ne sera chargé en frais qu’à la moitié de ce niveau.
Tous les OPCI ne sont pas dans le même bateau !
Tout comme les SCPI ne se focalisent pas toutes sur les mêmes actifs immobiliers, les OPCI possèdent également leurs spécificités. Ainsi, si la moyenne des rendements sur 2018 des OPCI est pathétique à 1.20% brut, dans le détail, certains OPCI font bien mieux que la moyenne des SCPI.
Match OPCI vs SCPI
- les rendements historiques : les SCPI loin devant Les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir. Par contre, les performances passées permettent de valider à posteriori la pertinence d’un choix d’un placement.
- Frais de souscription : les OPCI plus avantageux Les supports immobiliers, SCPI et OPCI, sont le plus souvent détenus en direct, via un compte-titres en nominatif pur chez le dépositaire du gestionnaire. En revanche, il est possible, pour seulement une partie de l’offre de SCPI et OPCI éligibles, sur certains contrats d’assurance-vie, d’investir à moindres frais. Les avantages d’investir en SCPI / OPCI via l’assurance-vie sont nombreux.
Les OPCI sont nettement moins gourmands en frais de souscription que les SCPI, de l’ordre de la moitié, notamment en assurance-vie (2.19% vs 6.30%).
| Modes de détention des parts | SCPI | OPCI |
|---|---|---|
| En direct (compte-titres en nominatif pur) | 9.16% | 5.37% |
| Via un contrat d’assurance-vie | 6.30% | 3.19% |
(source : FranceTransactions.com, sur la base de 171 SCPI et OPCI référencés sur le guide).
Bilan
Au-delà des moyennes des rendements et des frais, il convient évidemment de choisir avec soin ses SCPI et OPCI. En effet, si la moyenne des rendements des SCPI plaide en leur faveur, certains OPCI servent des rendements 2018 plus élevés que nombre de SCPI. Il faut donc aller dans le détail...
Comme il est impossible d’anticiper les performances à venir des places financières, les épargnants doivent donc restés prudents. Comme toujours, la meilleure des précautions est de ne pas tout miser sur le même produit. Ainsi, une répartition OPCI/SCPI est pertinente. Enfin, une sélection fine des OPCI et des SCPI est primordiale, les écarts de rendements étant significatifs.
Si les analystes n’envisagent pas une année boursière 2019 particulièrement faste, ralentissement économique mondial oblige, le marché de l’immobilier montre également de son côté quelques signes de faiblesse. 2019 sera-t-elle enfin la première année permettant aux OPCI de servir plus de rendement que les SCPI ?
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.