Sur le papier, le jeu en vaut la chandelle. Des taux de crédits proches de 2%, des rendements des parts de SCPI autour des 4.5% bruts. L’écart, en théorie, est suffisamment significatif pour que ce montage soit rentable. Décryptage.
mardi 6 septembre 2016, par FranceTransactions.com
Un taux de crédit de 2 à 3%, un rendement brut des SCPI de l’ordre de 4.5% (moyenne 2022 de 4.53%), à priori, le montage financier consistant à financer des parts de SCPI à crédit est possible sur le papier. Mais attention, les risques sont importants. Ce type d’investissement n’est réservé qu’aux épargnants ayant une capacité financière de rembourser le crédit souscrit sans percevoir de revenus de la part des SCPI souscrites.
Acquérir ses parts de SCPI à crédit
Comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct, l’achat de parts de SCPI peut-être réalisé à crédit. Dans ce cas, les parts sont nécessairement détenues en direct (pas via un contrat d’assurance-vie), au nominatif le compte-titres du dépositaire. Cela permet d’investir et de se constituer un patrimoine avec une mise de départ faible en bénéficiant de plusieurs avantages :
- Obtenir un rendement supérieur au taux de crédit : un crédit au taux plus faible que le rendement du ou des SCPI choisie(s) permet de réaliser une opération financière bénéficiaire sur la durée totale de l’investissement,
- Bénéficier de l’effet de levier fiscal : les intérêts d’emprunt liés au financement des parts de SCPI peuvent être déductibles des revenus distribués par les SCPI et ainsi venir réduire l’assiette d’imposition de revenus fonciers encaissés par ailleurs,
- Disponibilité de l’épargne : un achat à crédit permet de conserver son épargne tout en diversifiant son patrimoine.
SCPI à Crédit, pour quels épargnants ?
L’immobilier est un marché à risques. Les épargnants ayant un profil de risque de type sécuritaire ne doivent pas investir sur des SCPI. Les profils de risque prudent ne doivent pas souscrire des parts de SCPI à crédit. Seuls les investisseurs ayant un profil de risque acceptant des pertes financières de plus de 10% de leur capital peuvent étudier l’opportunité d’un tel montage.
Crédit SCPI : le jeu en vaut-il encore la chandelle ?
Souscrire un crédit afin de financer un investissement financier est réservé aux épargnants possédant des ressources financières suffisantes afin de pouvoir rembourser le crédit sans percevoir le moindre revenu issu de l’investissement financé, tout en acceptant de réaliser une perte conséquente sur le prix de leurs parts souscrites, sans que cela nuise à leur train de vie. En effet, il est important de comprendre que s’endetter pour miser sur un actif financier n’est jamais une bonne idée lorsque que l’on possède pas de quoi solder le crédit en cas de mauvaise orientation des marchés. Ainsi, en cas de retournement des marchés de l’immobilier, les parts de SCPI seront invendables, les revenus vont chuter, et le crédit, lui, sera toujours à rembourser. Un investissement à perte de capital. Seuls les épargnants capables rembourser le crédit rapidement, et d’accepter de réaliser des pertes en capital sur le prix de leurs parts pourront éviter de traverser le plus dur de la crise. La dernière ayant duré plus de 10 années...
Simulateur financement de parts de SCPI à crédit
Un exemple de financement de parts de la SCPI Corum Origin, une des meilleures du marché.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
SCPI : délai de jouissance des parts
Cette calculette reste très théorique. Il n’est pas tenu compte du délai de jouissance portant sur les parts de SCPI. Pour l’exemple en question, le délai de jouissance est le 1er jour du 6e mois. Il faut donc considérer que la première année d’investissement le rendement escompté sera divisé par 2.
SCPI : Les solutions de crédit
Rares sont les établissements proposant des crédits pour le financement de parts de SCPI. Généralement, les établissements bancaires réservent ce service à leurs meilleurs clients uniquement.
L’effet de levier du financement à crédit est souvent évoqué, mais il convient également d’évoquer son contraire, le retour du coup de bâton.
SCPI à crédit : un placement à risques !
Il est évident de rappeler que le placement en parts de SCPI est à risques, déjà pour des parts souscrites en cash. En optant pour un financement à crédit, l’investisseur (et non l’épargnant, subtile différence), prend un risque supplémentaire important. En cas de baisse du marché de l’immobilier, non seulement, cet investisseur n’aura plus les revenus suffisants, émanant de ses parts de SCPI, pour rembourser son emprunt, mais son capital fondera comme neige au soleil. Ses parts seront alors invendables et il ne pourra que constater ses pertes financières. L’achat de SCPI à crédit est donc réservé aux investisseurs fortunés, pouvant faire face au remboursement de leur crédit, en puisant dans leurs réserves financières.