Dispositif Pinel pour un investissement immobilier à l’Outre-Mer. Taux de réduction d’impôt, plafonds de ressources, tous les détails.
vendredi 14 novembre 2014, par Denis Lapalus
Dispositif d’incitation fiscale Pinel 2015
Le dispositif Pinel a pour objectif de développer le nombre de logements disponibles pour la location, afin de tenter de réduire le manque d’hébergement actuellement constaté. Cela passe pour le soutient du marché de l’immobilier neuf. L’Etat consent donc à une réduction directe d’impôt en l’échange d’un investissement immobilier dans le neuf, pour une mise en location selon une durée choisie par l’investisseur.
A l’instar du dispositif en métropole, un dispositif Pinel Outre-Mer existe, avec des caractéristiques sensiblement différentes. Le besoin étant encore plus fort en outre-mer, les investisseurs de la métropole plus frileux pour un investissement loin de chez eux, et des risques locatifs plus élevés, la réduction d’impôt consentie est plus conséquente.
- Plafond des niches fiscales porté à 18.000€
Avantage supplémentaire pour le Pinel Outre-Mer : Le Pinel Outre-Mer ne fait pas des niches fiscales soumises au plafonnement de 10.000€/an, mais au plafond spéciale des 18.000€. Le contribuable ne doit pas accumuler, par année, plus de 18.000€ de réduction directe d’impôt via les niches fiscales.
- Choix de la durée d’investissement
Le choix de la durée d’investissement est libre, il peut être prorogé jusqu’à 2 fois (2 fois 3 ans, pour un investisseur ayant opté pour 6 ans en début d’investissement). Le choix de l’investisseur doit être guidé par le montage financier de son opération et non pas par un calcul sur le taux global de réduction d’impôt (les revenus de l’investisseur peuvent baisser) : il n’a pas intérêt à opter pour une durée courte, 6 ans, si son crédit immobilier court sur plus de 10 ans...
| Loi Pinel | |
|---|---|
| Caractéristiques | Contraintes |
| Obligation de louer pendant une durée minimale, au choix de l'investisseur de 6 ou 9 ans | Oui |
| En fin de période d'engagement (6 ou 9 ans), possibilité de proroger pendant 3 années supplémentaires | Oui |
| Location interdite à un ascendant ou descendant | Non |
| Plafond du montant global de l'investissement immobilier considéré par le Fisc | 300.000€ / an |
| Limitation du nombre de biens immobilier soumis au dispositif Pinel par foyer fiscal | 2 par an |
| Obligation d'investissement dans un bien immobilier neuf | Oui |
| Investissement en zone sectorielle spécifique | Oui |
| Plafond de loyers sectoriels à respecter | Oui |
| Plafond de ressources du locataire à respecter | Oui |
| Plafond pris en compte par le fisc pour le prix d'achat au mètre carré | 5.500 € |
Pinel 2015 : les réductions d’impôts
| Loi Pinel OUTRE-MER | |
|---|---|
| Durée de mise en location | Réduction directe d'impôt |
| pendant 6 ans | 3,33% par an, soit 20% au total sur 6 ans |
| pendant 9 ans | 3,22% par an, soit 29% au total sur 9 ans |
| prorogation de 3 annés | 1% par an, soit 3% au total, 32% pour un engagement sur 12 ans. |
Pinel outre-mer : Plafonds à respecter
Le dispositif Pinel est soumis au respect de deux plafonds distincts :
- plafond de ressources du locataire,
- plafond de loyer selon la zone de localisation du bien.
Plafonds de loyer PINEL OUTRE-MER pour 2024
| Zones PINEL OUTRE-MER | Plafond de loyer PINEL OUTRE-MER en euros par mètre carré |
Détails zones PINEL OUTRE-MER |
|---|---|---|
| SO1 | 10.55 € / m2 | Départements d'outre-mer Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte |
| SO2 | 12.83 € / m2 | Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna |
| Tous les plafonds de loyers correspondent au loyer mensuel par mètre carré, hors charges locatives. Les valeurs sont valables uniquement dans le cadre d'un bail conclu ou renouvelé dans l'année 2024.
Le dispositif Pinel n'est plus éligible aux communes du zonage B2, sauf dérogations. Attention : Certaines commmunes bénéficient d'une modulation locale du plafond de loyers Pinel/Denormandie. Cette liste de communes dérogeant au plafond national des loyers Pinel est mise à jour annuellement. | ||
Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année.
Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
Pinel Outre-mer : Le plafonnement des ressources des locataires
| Composition du foyer | Zone SO1 (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayoote, St-Martin, St-Pierre, Miquelon) | Zone SO2 (Nlle Calédonie, Polynésie, Wallis et Futuna) | ||
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 28 115 € | 30 110 € | ||
| Couple | 37 547 € | 41 410 € | ||
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 45 153 € | 49 800 € | ||
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 54 510 € | 90 119 € | ||
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 64 123 € | 79 703 € | ||
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 72 266 € | 79 083 € | ||
| Majoration par personne à charge | + 8 065 € | + 8 894 € | ||
| Les revenus maximum des locataires sont basés sur le Revenu Fiscal de Référence (RFR) du foyer fiscal. Pour les baux signés ou renouvelés en 2019, il faut prendre en considération le RFR 2017, indiqué dans l'avis d'imposition 2018. | ||||
Les ressources du locataire représentent le revenu fiscal fixé sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.