Pour les personnes qui souhaitent préparer leur retraite à horizon 5 – 10 ans, le mode de souscription recommandé est le démembrement de propriété. L’investisseur achètera ses parts en nue-propriété temporaire.
vendredi 4 novembre 2022, par Raphaël Oziel
Quel en est le principe ?
En contrepartie de ne pas percevoir vos loyers SCPI pendant la durée de votre choix (de 3 à 20 ans possible), vous allez bénéficier d’une remise sur le prix de parts de vos SCPI, correspondant « grosso modo » au manque à gagner de vos loyers, ce qui va vous permettre d’acheter plus de part (en valeur de pleine propriété ) avec le même budget. A la fin du démembrement, vous percevrez plus de loyers puisqu’ils sont calculés sur la valeur en pleine propriété et non sur le montant investi.
La preuve par l’exemple
Si j’achète 100 000 euros de la SCPI Cristal Rente en pleine propriété, je bénéficie d’ un rendement de 5 000 euros annuel avant impôt (estimation). Après impôt (si tranche marginale d’imposition est de 30% + prélèvements sociaux) il me restera un peu plus de 2 500 euros annuel soit un rendement de 2,5% par an environ.
Si j’achète 100 000 euros en nue-propriété 5 ans, la remise de 20% sur la part Cristal Rente me permet d’acheter immédiatement pour 125 000 euros en valeur de pleine propriété. A partir de 5 ans, je bénéficie d’un capital SCPI de 125 000 euros ainsi qu’une rente de 6 250 euros. Soit un capital SCPI ainsi qu’une rente boostés de 25% l’un et l’autre (une rentabilité de 5% par an non abimée par la fiscalité 5000 euros *5 années).
« C’est à mon sens le meilleur moyen de faire fructifier un capital et une rente future si vous pouvez bloquer un capital quelques années ».
| SCPI | Taux de distribution 2021 | Remise sur le prix de part à 5 ans en 2022 | Valeur en pleine propriété en 2027 (*) | Remise sur le prix de part à 10 ans en 2022 | Valeur en pleine propriété en 2032 (*) |
|---|---|---|---|---|---|
| Novapierre Allemagne 2 | 3,39% | -17% | 120 481 € | -28% | 138 888 € |
| Sofidy Europe Invest | Lancement 2021 | -18% | 121 951 € | -29,5% | 142 857 € |
| PF Grand Paris | 4,42% | -18% | 121 951 € | -32% | 147 058 € |
| PF Hospitalité Europe | 4,53% | -19% | 123 456 € | -32,5% | 148 148 € |
| Cristal Rente | 5,04% | -20% | 125 000 € | -32% | 147 000 € |
| Pierval Santé | 5,33% | -20% | 125 000 € | -33% | 149 253 € |
| Epargne Pierre | 5,36% | -21% | 126 582 € | -34% | 151 515 € |
| IROKO Zen | 7,10% | -21% | 126 582 € | -34,5% | 152 671 € |
| Kyaneos Pierre | 5,94% | -22% | 128 205 € | -35,5% | 155 038 € |
| ActivImmo | 6,02% | -22% | 128 205 € | -35% | 153 846 € |
| Vendôme Régions | 5,91% | -23% | 129 870 € | -36% | 156 250 € |
| Cœur de Régions | 6,43% | -23% | 129 870 € | -36,5% | 157 480 € |
(*) : valeur théorique, basé uniquement sur la valeur en pleine propriété avec l’hypothèse que le prix de la part est identique.
Précisions : en cas de revente les frais viendraient donc diminuer la performance évoquée. Je recommande donc de conserver les parts puisque l'objectif des SCPI est la perception de revenus complémentaires. Si l’objectif est la revente, il faut plutôt se tourner vers des SCPI « sans frais de souscription » comme Iroko Zen par exemple.
Crédit SCPI : le jeu en vaut-il encore la chandelle ?
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.