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Les banques prêteraient de nouveau plus facilement, les taux restent élevés mais encore accessibles. Les prix de l’immobilier baissent, alors est-ce le bon moment pour acheter ?
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Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Novembre 2024 : faut-il acheter ? Si l’on écoute les courtiers en crédits immobiliers, la réponse serait clairement oui ! Mais comme on le sait, c’est toujours le bon moment pour les courtiers pour acheter. C’est leur business, c’est normal. Il en est de même pour les agents immobiliers. Mais, si l’on tente de d’être rationnel, le timing n’est vraiment pas à l’achat sur le marché de l’immobilier.
Est-ce le bon moment pour acheter ? Clairement non ! Les taux des crédits ne baissent plus, d’ailleurs ils n’ont jamais vraiment baissé en 2024, juste des ristournes commerciales, rien de plus. Le taux moyen est de 3.50% sur 20 ans, hors assurance. Ce qui fait, peu ou prou du 4% en TAEG. De leur côté, les prix de l’immobilier sont en légère baisse, l’inflation ralentit, et le stock d’offres de biens à vendre a grimpé de 50% en 10 mois. Il faut donc logiquement attendre la fin de la baisse des prix avant de se lancer à l’achat, histoire de ne rien avoir à regretter.
D’ailleurs, c’est assez symptomatique de ce marché, les notaires appellent les vendeurs à effectivement vendre leurs biens, en acceptant de baisser sensiblement leur prix, histoire de faire rentrer de nouvelles affaires. Le marché immobilier se bloque gentiment en France, ce n’est pas non plus un blocage fort comme constaté aux USA par exemple.
En matière de placement et d’investissement, passer à l’action est avant tout une question de timing. A l’instar de la bourse, où les gains se font avant tout lors de l’achat, et non lors de la vente, il faut savoir entrer sur le marché au bon moment, ni trop tôt, ni trop tard. Acheter à crédit en ce moment, alors que les taux grimpent et que les prix de l’immobilier commencent seulement à baisser ? Cela ne semble pas être une bonne idée.
Pour les professionnels de l’immobilier, c’est toujours la bonne période pour acheter. Quand les taux sont bas, il faut acheter. Quand les prix sont élevés, ils peuvent s’apprécier encore davantage. Quand les prix chutent, les bonnes affaires à faire ne vont pas rester longtemps... Bref, vous l’aurez compris, trouvez un seul agent immobilier qui vous dira que ce n’est pas le bon moment d’acheter, et faites-le connaître...
Ce qui compte est évidemment le taux des crédits immobiliers proposés, mais pas seulement. Pour partir au bon moment, il faut scruter les taux d’emprunts d’Etat long terme (OAT) et partir quand la hausse se fait sentir. Les taux d’intérêts de marché sont de nouveau à la hausse, mauvais signe pour les mois à venir.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,86 % | 3,42 % | 2,88 % |
| 10 ans | 3,95 % | 3,55 % | 2,98 % |
| 15 ans | 4,32 % | 3,78 % | 3,42 % |
| 20 ans | 4,83 % | 3,92 % | 3,48 % |
| 25 ans | 5,22 % | 4,08 % | 3,28 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 04/11/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
Les taux des crédits immobiliers ne devraient pas vraiment baisser en 2024. Il suffit de suivre l’évolution du taux des oat, tout comme celui de l’EURIBOR. Tant que ces courbes ne repartent pas à la hausse, pas de souci, les taux continueront de baisser ou seront stables. Par contre, en cas de hausse, il vous faudra réagir vite. Les banques ne vont feront pas de cadeaux...
Les prix de l’immobilier sont d’ores et déjà en baisse en 2024 ! 5% de baisse supplémentaire dans les grandes villes françaises en 4 mois, c’est une baisse très légère après la bulle immobilière post-covid. L’immobilier en France n’a pas connu de baisse significative, comme dans nos pays voisins. Or, notre économie n’est pas plus performante, le taux de propriétaire n’est pas moindre, bref, une incohérence réside sur le marché français. Si pendant longtemps, les investisseurs étrangers ont soutenu le marché français, ils sont maintenant moins nombreux après deux années d’errements fiscaux, made in France. C’est pourquoi ce mouvement de baisse devrait perdurer encore quelques mois, puisque les taux d’intérêt ne devraient pas baisser davantage.
| Régions | Studio | T2 | T3 | T4 | T5 | Maison |
|---|---|---|---|---|---|---|
| AUVERGNE RHONE ALPES | 4 364 € | 4 503 € | 4 131 € | 4 254 € | 4 313 € | 3 052 € |
| BOURGOGNE FRANCHE COMTE | 2 873 € | 2 427 € | 2 119 € | 2 029 € | 1 850 € | 1 643 € |
| BRETAGNE | 4 772 € | 4 048 € | 4 016 € | 3 853 € | 4 459 € | 2 601 € |
| CENTRE VAL DE LOIRE | 3 006 € | 2 787 € | 2 683 € | 2 833 € | 2 629 € | 1 815 € |
| CORSE | 4 879 € | 4 878 € | 4 769 € | 4 963 € | 4 397 € | 5 393 € |
| GRAND EST | 3 656 € | 2 955 € | 2 773 € | 2 508 € | 2 514 € | 1 868 € |
| HAUTS DE FRANCE | 4 094 € | 3 668 € | 3 304 € | 3 005 € | 2 432 € | 2 035 € |
| ILE DE FRANCE | 8 825 € | 7 755 € | 6 835 € | 6 789 € | 7 862 € | 4 202 € |
| NORMANDIE | 3 802 € | 3 457 € | 3 149 € | 2 851€ | 3 072 € | 2 160 € |
| NOUVELLE AQUITAINE | 5 113 € | 4 496 € | 4 389 € | 4 730 € | 4 657 € | 2 798 € |
| OCCITANIE | 4 107 € | 3 852 € | 3 728 € | 4 317 € | 4 184 € | 2 577 € |
| PAYS DE LA LOIRE | 4 772 € | 4 305 € | 3 893 € | 3 854 € | 3 617 € | 2 728 € |
| PROVENCE ALPES COTE D’AZUR | 5 362 € | 5 237 € | 5 158 € | 5 596 € | 6 422 € | 4 864 € |
(source : Bien’ici)
Mais toujours est-il que les prix sont encore trop élevés. Avec la fin des conditions avantageuses de financement, la bulle immobilière devrait dégonfler. Le manque cruel de logements, qui soutient actuellement les prix pourrait bien céder pour entraîner les prix encore bien plus bas. S’endetter sur 25 ans pour acheter un bien trop cher, financièrement, ce n’est pas une bonne affaire, hormis pour la banque, évidemment.
Pour les primo-accédants, le PTZ 2024 sera plus généreux sur le montant octroyé ! C’est la bonne nouvelle, le montant pourra grimper jusqu’à 100.000 € au taux de 0% (hors assurance). Mais la moins bonne nouvelle, c’est que ce PTZ 2024 ne sera accessible que pour financer un bien en logement collectif : un appartement ! C’est fini pour les maisons individuelles, alors que c’est le souhait de 80% des Français de vivre dans une maison. Allez comprendre. Des enjeux environnementaux nous dit-on.
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