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Investissement immobilier : acheter en nue-propriété

Investissement immobilier et nue propriété : lors d’un achat immobilier, il est possible plutôt que d’acheter la pleine propriété, de n’investir que sur la nue propriété en laissant l’usufruit à autrui, pour une durée déterminée (7 ans, 10 ans, 15 ans). Un investissement à long terme attractif, zoom sur les avantages et inconvénients du démembrement de propriété.

Investissement en nue-propriété © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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Démembrement de propriété : Comment ça marche ?

Investir en nue-propriété séduit de plus en plus d’investisseurs. Le principe est simple : l’investisseur achète uniquement la nue-propriété du bien immobilier, et en laisse temporairement l’usufruit à une tierce personne (généralement à un bailleur social, pour des raisons fiscales, les intérêts de crédit immobilier du nu-propriétaire seront alors déductibles de ses revenus fonciers obtenus par ailleurs).

Démembrement temporaire

Le démembrement portant sur le bien immobilier est temporaire et non viager. La durée est précisée lors de l’achat, en moyenne de 10 à 20 ans, au maximum 30 ans. Durant cette période l’usufruitier à la total jouissance du bien (usus et fructus, les deux droits dont bénéficie l’usufruitier). L’investisseur en nue-propriété ne perçoit donc aucun loyer durant toute la période de démembrement. Le nu-propriétaire est déchargé de toute gestion locative et des charges associés au bien (y compris la taxe foncière). Attention, le nu-propriétaire reste cependant responsable du maintien en état général du bien (toit, murs porteurs, etc.). L’achat en pu-propriété doit donc porter avant tout sur des biens neufs ou récents, et non pas sur des biens dont des réparations lourdes sont à envisager. Au terme de l’usufruit temporaire, l’investisseur devient automatiquement propriétaire de son bien a part entière (pleine propriété).

Immobilier : les avantages d’un achat en nue-propriété

Achat du bien à un prix bas : Pendant toute la période du démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu (aucun revenus fonciers perçus). Mais en cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
Défiscalisation de revenus fonciers perçus par ailleurs : Pendant toute la période du démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu (aucun revenus fonciers perçus). Mais en cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
Non impact sur assiette d’imposition IFI : L’usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable, à condition qu’il soit assujetti à l’IFI. Il est alors redevable de l’IFI sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas a en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable à l’IFI.
Retour à la pleine propriété : sans frais et sans fiscalité ! Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien, sans avoir à débourser le moindre euro.
Absence de charge pour le nu-propriétaire : l’usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d’entretien de l’immeuble (parties privatives et communes).

Nue-propriété à crédit : Les intérêt d’un crédit immobilier souscrit par le nu propriétaire pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble loué dont les revenus seront imposables entre les mains de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers sont déductibles des autres revenus fonciers du nu propriétaire, sans pour autant être à l’origine d’un déficit foncier déductible sur le revenu global.

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Investissement immobilier : les inconvénients de la nue-propriété

Effort de financement important : Le nu-propriétaire doit financer l’achat de la nue-propriété sans obtenir le moindre revenu en retour. Seuls les investisseurs ayant donc les ressources financières pour financer intégralement le prix du bien en nue-propriété sans percevoir de loyers peuvent investir.
Grosses réparations à la charge du nu-propriétaire : Il est impératif d’être certain qu’aucune grosse réparation (toiture, murs, etc.) ne sera nécessaire lors de la période de démembrement, sans quoi le nu-propriétaire, doit prévoir le financement de tels travaux. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil).
Pari pris sur l’évolution du marché de l’immobilier : Acheter un bien immobilier est prendre un pari, celui que le marché de l’immobilier ne va pas s’effondrer dans les années à venir. Un bien immobilier est un actif non liquide, et trouver un acheteur en nue-propriété n’est pas aisé.

Immobilier en nue-propriété, quels prix ?

Les clés de répartition entre nue-propriété et usufruit sont différentes selon les programmes immobiliers ou SCPI ou SCI proposées (cf SCPI en démembrement). Tout dépend des rendements escomptés. Les clés de répartition commerciales, telles que proposées aux investisseurs, sont donc différentes des clés de répartition fiscales nue-propriétaire/usufruitier, utilisées pour le calcul des droits de succession ou taxes lors des donations.

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