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SCPI à crédit ?

Sur le papier, le jeu en vaut la chandelle. Des taux de crédits proches de 2%, des rendements des parts de SCPI autour des 4.5% bruts. L’écart, en théorie, est suffisamment significatif pour que ce montage soit rentable. Décryptage.

SCPI à crédit © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le

Un taux de crédit de 2 à 3%, un rendement brut des SCPI de l’ordre de 4.5% (moyenne 2022 de 4.53%), à priori, le montage financier consistant à financer des parts de SCPI à crédit est possible sur le papier. Mais attention, les risques sont importants. Ce type d’investissement n’est réservé qu’aux épargnants ayant une capacité financière de rembourser le crédit souscrit sans percevoir de revenus de la part des SCPI souscrites.

Acquérir ses parts de SCPI à crédit

Comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct, l’achat de parts de SCPI peut-être réalisé à crédit. Dans ce cas, les parts sont nécessairement détenues en direct (pas via un contrat d’assurance-vie), au nominatif le compte-titres du dépositaire. Cela permet d’investir et de se constituer un patrimoine avec une mise de départ faible en bénéficiant de plusieurs avantages :

  • Obtenir un rendement supérieur au taux de crédit : un crédit au taux plus faible que le rendement du ou des SCPI choisie(s) permet de réaliser une opération financière bénéficiaire sur la durée totale de l’investissement,
  • Bénéficier de l’effet de levier fiscal : les intérêts d’emprunt liés au financement des parts de SCPI peuvent être déductibles des revenus distribués par les SCPI et ainsi venir réduire l’assiette d’imposition de revenus fonciers encaissés par ailleurs,
  • Disponibilité de l’épargne : un achat à crédit permet de conserver son épargne tout en diversifiant son patrimoine.

SCPI à Crédit, pour quels épargnants ?

L’immobilier est un marché à risques. Les épargnants ayant un profil de risque de type sécuritaire ne doivent pas investir sur des SCPI. Les profils de risque prudent ne doivent pas souscrire des parts de SCPI à crédit. Seuls les investisseurs ayant un profil de risque acceptant des pertes financières de plus de 10% de leur capital peuvent étudier l’opportunité d’un tel montage.

Crédit SCPI : le jeu en vaut-il encore la chandelle ?

Crédit SCPI : est-il encore opportun de se lancer ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
Inflation, hausse des taux des crédits, il devient parfois difficile aux investisseurs de dénicher un crédit SCPI, les banques sont devenues frileuses. Il reste toutefois des solutions pour investir sur le long terme, encore faut-il être bien conseillé. Détails.

Souscrire un crédit afin de financer un investissement financier est réservé aux épargnants possédant des ressources financières suffisantes afin de pouvoir rembourser le crédit sans percevoir le moindre revenu issu de l’investissement financé, tout en acceptant de réaliser une perte conséquente sur le prix de leurs parts souscrites, sans que cela nuise à leur train de vie. En effet, il est important de comprendre que s’endetter pour miser sur un actif financier n’est jamais une bonne idée lorsque que l’on possède pas de quoi solder le crédit en cas de mauvaise orientation des marchés. Ainsi, en cas de retournement des marchés de l’immobilier, les parts de SCPI seront invendables, les revenus vont chuter, et le crédit, lui, sera toujours à rembourser. Un investissement à perte de capital. Seuls les épargnants capables rembourser le crédit rapidement, et d’accepter de réaliser des pertes en capital sur le prix de leurs parts pourront éviter de traverser le plus dur de la crise. La dernière ayant duré plus de 10 années...

Simulateur financement de parts de SCPI à crédit

Un exemple de financement de parts de la SCPI Corum Origin, une des meilleures du marché.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

SCPI : délai de jouissance des parts

Cette calculette reste très théorique. Il n’est pas tenu compte du délai de jouissance portant sur les parts de SCPI. Pour l’exemple en question, le délai de jouissance est le 1er jour du 6e mois. Il faut donc considérer que la première année d’investissement le rendement escompté sera divisé par 2.

SCPI : Les solutions de crédit

Rares sont les établissements proposant des crédits pour le financement de parts de SCPI. Généralement, les établissements bancaires réservent ce service à leurs meilleurs clients uniquement.

👉 SCPI à crédit, l'effet de levier

L’effet de levier du financement à crédit est souvent évoqué, mais il convient également d’évoquer son contraire, le retour du coup de bâton.

SCPI à crédit : un placement à risques !

Il est évident de rappeler que le placement en parts de SCPI est à risques, déjà pour des parts souscrites en cash. En optant pour un financement à crédit, l’investisseur (et non l’épargnant, subtile différence), prend un risque supplémentaire important. En cas de baisse du marché de l’immobilier, non seulement, cet investisseur n’aura plus les revenus suffisants, émanant de ses parts de SCPI, pour rembourser son emprunt, mais son capital fondera comme neige au soleil. Ses parts seront alors invendables et il ne pourra que constater ses pertes financières. L’achat de SCPI à crédit est donc réservé aux investisseurs fortunés, pouvant faire face au remboursement de leur crédit, en puisant dans leurs réserves financières.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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