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De nombreux particuliers investisseurs surestiment largement le rendement de leur investissement immobilier locatif. Diviser le montant des loyers par le prix d’achat ne donne aucune indication quant au rendement réel de l’investissement. Décryptage.
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Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Il existe de nombreux calcul de rendement. Rendement brut, rendement locatif brut, etc. Les professionnels peuvent vous embrouiller avec tous ces différents rendements. Un seul compte pour un investisseur particulier : le rendement réel net, brut de fiscalité. Calcul le rendement brut d’un bien immobilier ne sert à rien. Ce rendement théorique ne doit pas être une indication pour les particuliers. Les investisseurs particuliers oubliant, la plupart du temps, de considérer le coût de leur crédit immobilier, pensant que les loyers perçus couvrent le remboursement des mensualités, ce premier ne serait alors pas réellement un coût. Une erreur de taille.
Il ne s’agit pas là de calculer un rendement brut ou net d’un investissement immobilier locatif, mais de calculer un rendement réel. Nul besoin de feuille de tableurs ou d’outils complexes pour y parvenir. Additions, soustractions et divisions suffisent. Il convient donc de tenir compte de la totalité des recettes et des dépenses liés au bien immobilier, à une seule exception près : la fiscalité. Nous reviendrons sur ce point plus tard.
Calculer un rendement réel avec une projection sur les 10 prochaines années n’a aucun sens. Vous ne pouvez savoir quel sera le montant de vos charges dans les 10 années à venir, si vous aurez effectivement un locataire, etc. Si vous prenez des hypothèses, vous calculer donc un rendement hypothétique, mais rien de réel. Le rendement réel de l’année N ne peut se calculer qu’en année N+1.
Lors de mes activités de conseiller en gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de rencontre de nombreux investisseurs, satisfaits de leur investissement immobilier locatif. Sans évoquer de potentielles plus-values immobilières à la revente, dont personne ne peut présager, ces investisseurs évoquent, selon eux des rendements de l’ordre de 3, 4, voire 7% ! Diable, des rendements bien élevés pour des biens d’habitation. Effectivement, tout dépend comment est estimé ce rendement, pour celles et ceux qui prennent la peine de le faire. Les autres se contentant de percevoir les loyers, de rembourser le crédit, et de régler charges et imposition sur les revenus fonciers.
Emprunter vous a permis d’acquérir votre bien immobilier locatif, mais cela a un coût. Le fait de percevoir des loyers peut vous faire oublier que c’est vous qui remboursez les mensualités du crédit. Pourtant si vous n’aviez pas emprunté pour cette acquisition, le rendement de votre investissement aurait été bien meilleur ! Et non, oubliez cette notion d’effet de levier, cela n’existe pas ! Un euro emprunté est un euro à rembourser. Aucun effet de levier. L’effet de levier n’existe pas dans l’immobilier.
La règle d’or en gestion patrimoniale est de ne jamais tenir compte de la fiscalité. Hormis investissements spécifiquement fiscaux (à fonds perdus, comme le girardin industriel par exemple), les réductions ou crédits d’impôts ne sont jamais à inclure dans le calcul de rendement d’un placement Pourquoi ?
Tout simplement parce que les potentielles ristournes fiscales peuvent être éphémères, comme c’est souvent le cas en France. Elles peuvent être soumises à des conditions dont vous n’êtes pas certain qu’elles soient réunies durant l’intégralité de votre investissement. Par ailleurs, les réductions d’imposition peuvent être liées à vos revenus et varier en fonction. Si ces derniers grimpent ou baissent, cela induirait une variation de rendement de votre bien immobilier, ce qui n’est pas logique. Enfin, point le plus important, cela permet d’éviter que les contribuables les plus imposées se fassent harponner par des promesses de réductions fiscales, alors que ces dernières ne sont jamais actées d’avance. Rappelez-vous par exemple, via le Pinel, que si vous ne louez pas au moins 72 mois (6 années) votre bien immobilier, les services fiscaux peuvent vous demander de rembourser l’intégralité des crédits d’impôts dont vous avez bénéficiés. Si vous considérez alors que le rendement de votre bien change en fonction des services fiscaux, c’est que vous confondez rendement du bien immobilier et niveau d’imposition fiscal. Il faut toujours se rappeler que l’optimisation fiscale est un sujet à part entière qui se traite indépendamment des placements/investissements effectués. Il existe toujours une solution pour réduire sa facture fiscale, ce n’est pas pour autant que le rendement de son bien immobilier loué grimpe.
Des oublis qui peuvent tout fausser. Certains passent outre la taxe foncière, pourtant le premier point de réduction du rendement, d’autres omettent les charges de copropriété revenant à la charge du propriétaire, enfin certains ignorent les frais d’agence immobilière ayant en charge le bien, l’assurance loyers impayés, ou comme nous l’avons déjà vu, les frais de financement, etc. Bref, chaque oubli conduit à une surestimation du rendement réel du bien immobilier.
Souvent, les propriétaires se souviennent du prix d’acquisition du bien, celui demandé par le vendeur, mais ne se souviennent pas du prix réel d’achat de leur bien. En effet, le prix de revient d’un bien immobilier est bien supérieur à celui demandé par le vendeur. Et nous ne parlons pas ici du prix de revient réel d’un bien immobilier, encore bien supérieur, de l’ordre de 20% du prix d’achat. Dans le cadre du calcul du rendement réel, les frais de mutation (ces pseudos frais de notaire), que ce soit un bien neuf ou ancien, sont à régler, lors de la signature devant notaire. Entre 4 et 8% du prix d’achat, ce n’est pas neutre et cela peut évidemment fausser le calcul du rendement si le prix d’achat du bien est amputé de son coût réel. Certaines fois, des frais d’agence ou de recherche de biens à acheter peuvent avoir été également facturés. Ces frais doivent être inclus dans votre calcul de rendement réel.
C’est assez surprenant, mais nombre de professionnels évoquent un rendement locatif en incluant une potentielle hausse du prix du bien immobilier à la revente. C’est de la pure divination, de la lecture dans le marc de café. Premier constat, cela n’a rien à voir avec le fait de louer le bien. Secundo, bien malin qui peut prédire de combien sera cette plus-value, sans avoir vendu le bien. Pouvez-vous également envisager une moins-value ? Vous devriez pourtant. En clair, se baser sur des espérances de prix de revente pour calcul un rendement est une vaste escroquerie. Autant dire que le rendement de ma SCPI sera de 12% si toutefois l’immobilier continue de délirer sur les 15 années à venir, personne n’en sait rien. Donc autant ne pas compter dessus.
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