Notifications FranceTransactions.com
Pour ne rien rater de l'actualité des placements épargne, inscrivez-vous à nos notifications.

Démembrement : barème usufruit / nue-propriété, clés de répartition

Liste des clés de répartition en démembrement, entre nue-propriété et usufruit. Décotes et remises.

Démembrement : barème usufruit/nue-propriété, clés de répartition © FranceTransactions.com

Publié le , mis à jour le
Annonce

EURO+, le fonds euros à suivre

Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.

Le démembrement de propriété n’est plus confidentiel. De plus en plus de Français utilisent cette possibilité pour transmettre leurs patrimoines. L’objectif étant le plus souvent de réduire la facture fiscale. Mais le démembrement en nue-propriété, à durée fixe et non viagère, peut être également une opportunité à étudier pour des investissements immobiliers notamment. Barème usufruit / nue-propriété et clés de répartition.

Démembrement viager, clés de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier

Ce démembrement dure jusqu’au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revenant alors au nu-propriétaire. En cas de décès du nu-propriétaire en premier, le ou les héritier(s) du nu-propriétaire reçoivent alors cette nu-propriété lors de la dévolution successorale. Cet héritage pouvant être porté en usufruit, cette nue-propriété est alors détenue en usufruit, il s’agit alors d’un d’usufruit successif.

La valeur d’un bien démembré à prendre en compte est en fonction de l’âge de l’usufruitier. C’est cette valeur qui sera prise en compte notamment par le fisc. Ce barème est également utilisé pour la détermination des prix d’acquisition d’un bien en nue-propriété.

Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après (source article 669 CGI) :

Age de l’usufruitierValeur usufruitValeur nue-propriété
moins de 21 ans
90%
10%
de 21 à 30 ans
80%
20%
de 31à 40 ans
70%
30%
de 41 à 50 ans
60%
40%
de 51 à 60 ans
50%
50%
de 61 à 70 ans
40%
60%
de 71 à 80 ans
30%
70%
de 81 à 90 ans
20%
80%
à partir de 91 ans
10%
90%

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.

Exemple de calculs Pour un usufruitier âgé de 65 ans, l’usufruit sur un bien d’une valeur de 100.000 € sera de 40.000 € (100 000 x 40%). La valeur de la nue propriété (et ce quel que soit l’âge du ou des nus propriétaires) est évaluée à 60.000 € (100.000 x 60%).

Démembrement à durée fixe ou usufruit temporaire, clés de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier

En cas de démembrement à durée fixe, 7 ans, 10 ans, 15 ans, le démembrement prend fin une fois la durée écoulée. D’un point de vue fiscale les clés de répartition sont simplissimes, puisque l’âge de l’usufruitier ne rentre pas en ligne de compte. L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

Durée du démembrement temporaire ou fixeValeur usufruitValeur nue-propriété
de 0 à 10 ans
23%
77%
de 11 à 20 ans
46%
54%
de 21 à 30 ans
69%
31%

L’usufruit temporaire ou fixe ne peut jamais excéder la valeur de l’usufruit viager.

Exemple de calculs La valeur d’un bien immobilier estimé à 100.000€ en pleine propriété, détenu en usufruit temporaire détenu depuis 15 ans a une valeur de 46.000€ (100.000 x 46%) pour l’usufruitier. Ce même bien représente une valeur fiscale de 54.000€ (100.000 x 54%) pour le le ou les nu(s)-propriétaire(s).

Achat immobilier, SCPI, SCI... Pourquoi les clés de répartition proposées sont-elles différentes ?

Ces clés de répartition figurant plus haut sont d’ordre fiscales. Elles représentent les clés de calcul pour les valeurs fiscales des biens, pour le calcul des droits, taxes, et assiettes d’imposition. D’un point de vue commerciale, les promoteurs, les gestionnaires de SCPI, SCI peuvent appliquer des clés de répartition toutes autres, en fonction des rendements estimés des biens ou des produits financiers. Il faut ainsi que les deux parties puissent y trouver un intérêt. Plus de détails sur l’investissement en immobilier via le démembrement en nue-propriété.

Sélection de 3 Plans Épargne Retraite Individuels

TOPOFFRESDÉTAILSEN SAVOIR +
🥇 1PER INDIVIDUEL CARACPER CARAC (CARAC) Jusqu'à 500€ offerts pour 1.500€ versés. 👉 EN SAVOIR PLUS
🥈 2LUCYA CARDIF PERLUCYA CARDIF PER (CARDIF RETRAITE) 100€ offerts pour 4.000€ versés. 👉 EN SAVOIR PLUS
🥉 3MIF PER RETRAITEMIF PER RETRAITE (MIF) Jusqu'à 50€ offerts pour 1.500€ versés. 👉 EN SAVOIR PLUS

📧 Newsletter FranceTransactions.com

👉 Abonnez vous à notre lettre quotidienne. Plus de 90.000 lecteurs font confiance à la newsletter de FranceTransactions.com pour mieux être informés sur l’épargne et les placements. Lettre gratuite, sans engagement, sans spam, dont le lien de désabonnement est présent sur chaque envoi en bas du courriel. Recevez tous les jours, dès 9 heures du matin, les infos qui comptent pour votre épargne.

Une question, un commentaire?

💬 Réagir à cet article Démembrement : barème usufruit Publiez votre commentaire ou posez votre question...

Sur le même sujet

Donations

Donations (Paquet fiscal 2007) : Exonéation de droits pour les donations à un enfant, dans la limite de 300 000 euros tous les 6 ans... Tous les détails cette (...)

🏢 SCPI

Démembrement de parts de SCPI

Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ? Quels sont les avantages ? Les inconvénients ? Quelles sont les répartitions entre nu-propriétaire et usufruitier ? Exemple de clés de (...)

Barème usufruit/nue-propriété : à lire également

FranceTransactions.com : 1er guide indépendant de l'épargne de France, en ligne depuis 23 ans.
Téléchargez App Mon épargne sur App Store Téléchargez App Mon épargne sur Google Play
Les articles et commentaires publiés sur le guide, tout comme les opinions personnelles publiées sur FranceTransactions.com ne sont aucunement des conseils en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. L'activité de conseil en investissements financiers est réglementée. Afin d'être conseillé personnellement, un conseiller en gestion de patrimoine, indépendant ou non-indépendant, est à consulter.