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Le statut LMP, de loueur en meublé professionnel, est convoité par de nombreux épargnants ayant investi dans l’immobilier locatif. Le plus souvent à tort. Il s’agit d’une confusion entre les options fiscales et statuts. Les différentes options fiscales étant accessibles aux deux statuts : LMP et LMNP. Par ailleurs, les différences séparant les deux statuts sont réduites.
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Les épargnants loueurs en meublé passent en général quelques heures à bien comprendre comment fonctionnent les statuts et les options fiscales. C’est effectivement assez complexe.
C’est assez simple, entre LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) vous n’avez pas à choisir. Ce statut vous est imposé.
Vous êtes un de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si ces deux conditions sont remplies [1] :
A contrario, si une seule de ces deux conditions n’est pas respectée, votre statut est celui de LMNP. Vous ne choisissez donc pas votre statut, il s’impose à vous.
(Source officielle à jour concernant les statuts LMP/LNMP).
Les recettes à prendre en compte correspondent au total des loyers annuels acquis charges comprises, augmenté le cas échéant des indemnités d’assurance visant à garantir les loyers en cas de défaillance du locataire.
Selon que l’activité professionnelle de location de logements meublés s’accompagne ou non de prestations de service, les centres de formalités des entreprises (CFE) compétents ne sont pas les mêmes :
Votre inscription vous permettra d’obtenir un numéro SIRET et de porter à la connaissance de l’administration fiscale l’existence de cette activité ainsi que le régime fiscal que vous avez choisi.
Les épargnants effectuent le plus souvent la confusion à ce moment précis. Le choix de l’option fiscale n’est pas liée au statut, LMP ou LMNP. Si cela l’a été par le passé, ce temps est révolu. Les recettes tirées de locations meublées sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dont rien à voir avec les revenus fonciers. Là encore, les épargnants pensant pouvoir réduire leur assiette de revenus imposables via la location meublée et de potentiels déficits fonciers en seront pour leurs frais lors de redressements que les services fiscaux ne manqueront pas d’effectuer.
A la déclaration de votre activité, il vous faudra choisir une option fiscale portant sur vos revenus BIC. Là encore, rien de simple. Vous ne pouvez choisir une des deux options comme bon vous semble. Des critères s’appliquent sur le montant des recettes, et non pas selon votre statut.
Micro-BIC : Votre bénéfice imposable sera calculé automatiquement par application au chiffre d’affaires déclaré d’un taux d’abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 € (71 % pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes) représentatif des charges. Vous ne pouvez donc pas déduire toutes vos charges, il s’agit d’un forfait appliqué que 50% des recettes.
Mini-Réel : Vous pouvez déduire toutes les charges de vos biens immobiliers loués en meublés. L’avantage de cette option fiscale est que vous pouvez amortir également la valeur résiduelle de votre bien immobilier (linéaire sur 30 ans). Attention, les obligations déclaratives sont parfois complexes, se faire assister d’un comptable peut être une bonne idée.
Réel : A l’instar du réel, mais pas dans sa version simplifiée. Ce régime s’applique de plein droit, si le chiffre d’affaires réalisé est supérieur à 238.000€ HT.
Toutefois, les personnes qui louent en meublé exceptionnellement une partie de leur habitation personnelle (habitation principale ou secondaire) sont exonérées de CFE, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique. Ne sont notamment pas considérées comme exceptionnelles, les locations renouvelées chaque année. De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire) et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables (exemple : location d’une chambre à un étudiant). Sont également exonérées de CFE, sauf si les collectivités territoriales ou leurs établissements publics de coopération intercommunale décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la CFE sur ces locaux, les personnes qui donnent en location ou en sous-location meublée tout ou partie de leur habitation personnelle, notamment à titre de « meublé de tourisme ».
Indépendamment de votre statut, LMP ou LMNP, les options fiscales mini-réel ou réel permettent d’amortir linéairement sur 30 ans l’intégralité du bien (murs hors terrain). Ainsi, l’amortissement ainsi que les différentes déductions diverses de l’option mini-réel ou réel créent un surplus d’amortissement qu’il est possible de différer sur les années suivantes. Autrement dit, les revenus locatifs à venir dans les prochaines années ne seront pas imposables, car le stock d’amortissement le permettra .
Le bénéfice industriel et commercial que vous réalisez dans le cadre d’une location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux. Ce taux s’applique au revenu net, c’est-à-dire les recettes nettes d’abattement si vous relevez d’un régime forfaitaire (micro BIC ou micro entreprise selon la nouvelle dénomination) ou les recettes nettes de charges si vous relevez d’un régime réel.
| Contributions | Taux |
|---|---|
| CSG (Contribution Sociale Généralisée) | 9.20% |
| PS (Pélèvement de Solidarité) | 7.50% |
| CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale) | 0.50% |
| TOTAL | 17.20% |
Hormis pour les investisseurs qui confondent les options fiscales, l’intérêt du LMNP versus le LMP est très limité, sauf pour un point fiscal important : l’IFI. L’intérêt essentiel du statut LMP porte sur l’IFI. Étant une activité professionnelle, les biens loués avec un statut de loueur professionnel ne rentrent pas en ligne de compte pour le calcul de l’assiette IFI, étant considérés comme des biens professionnels.
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[1] Attention, ces critères à jour dans cet article ont été modifiés en 2019. De nombreux sites (dont quelques pages encore sur le site des impôts non remises à jour depuis 2018 !) indiquent encore les conditions précédentes, 50% des revenus du foyer fiscal, inscription au RCS, etc...
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