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Pourquoi investir dans l’ancien plutôt que le neuf en 2024 ? Les bonnes raisons ne manquent pas. Décryptage.
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Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Autour de vous, vos proches, vos amis, vous recommandent d’investir dans l’ancien plutôt que dans le neuf. Ont-ils raison ? Pour un investisseur, l’achat dans le neuf est trop souvent conditionné à l’obtention de réduction d’impôt. Or ces dernières ne profitent pas réellement aux investisseurs...
La France est un des rares pays de la zone Euro où le marché de l’immobilier neuf est "shooté" aux subventions.
Avec ces programmes de défiscalisation à la chaîne, pensant favoriser la construction de nouveaux logements, les gouvernements successifs n’ont fait que faire augmenter les prix pour en arriver à un stade où les investisseurs préfèrent de loin investir dans l’ancien. Le rendement dans le neuf si faible qu’il vaut mieux jouer la carte de l’ancien. Et paradoxe ultime, le nombre de constructions de nouveaux logements n’augmente donc pas, effet inverse de l’objectif affiché de nos gouvernants.
Les programmes d’incitation fiscales (type Pinel et précédents) ne profitent pas réellement aux contribuables. La ristourne fiscale part indirectement dans la poche des promoteurs immobiliers. Ces derniers en ont profité largement pour revoir leurs prix à la hausse. Naturellement, ils s’en défendent et reportent la faute sur les politiques, avec l’accroissement des nouvelles normes environnementales à respecter. De son côté, le contribuable peu regardant constate ses réductions d’impôt et s’en satisfait. Toujours est-il que les investisseurs avertis n’y retrouvent pas leurs comptes et que le rendement est si faible dans un bien neuf qu’il vaut bien mieux investir dans l’ancien, idéalement avec travaux.
Evidemment les dispositifs défiscalisant sont soumis à des conditions : loyers plafonnés, locataires soumis à conditions de ressources, etc. Bref, pour faire au final du 2% de rendement brut, autant investir sur un fonds euros, ce sera moins de soucis...
Acheter de l’immobilier ancien, c’est tout d’abord pouvoir négocier les prix plus largement. Aucune subvention ou incitation fiscale à la clé. Qui plus est, avec des travaux, c’est le plus souvent une bonne affaire.
Nouveauté 2019 : dispositif Denormandie. Il s’agit du dispositif d’incitation fiscale Pinel, mais appliqué à l’ancien avec des travaux importants. Les conditions d’application du Denormandie sont plus restrictives. Les travaux dans le bien immobilier doivent être importants : à hauteur de 25% minimum du prix d’acquisition. Par ailleurs ce dispositif n’est applicable que dans le centre-ville des 222 villes faisant partie du plan action cœur de ville. Applicable à partir du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2021, date de fin de proposition du dispositif Pinel.
Acheter un bien immobilier dans l’ancien avec des travaux de rénovation à la clé, c’est le vrai bon plan. En effet, l’obligation de réalisation de travaux fait baisser le prix d’achat. Par ailleurs, la réalisation de travaux permet une déduction fiscale plus intéressante que les dispositifs d’incitations fiscales dans le neuf. Attention, toutefois, il convient de s’assurer que le déficit foncier (réduction de l’assiette d’imposition sur le revenu de 10.700€) soit bien du à la réalisation des travaux, et non pas par les intérêts du crédit, sans quoi, le fisc ne vous accordera pas de déficit foncier.
Acheter dans l’ancien c’est également l’opportunité d’investir dans les meilleures zones résidentielles, celles qui sont déjà construites ! L’adage veut que l’emplacement vaut le placement. La situation du bien immobilier, la proximité des commerces, des transports, des écoles, etc. est essentielle pour un bien locatif. Miser sur un emplacement attractif, c’est une nouvelle fois réduire ses risques investisseurs.
Certes, cela demande du temps de gérer son patrimoine immobilier. Entre la recherches des locataires, les visites, le suivi, l’édition des quittances ainsi que tous les autres actes de gestion, il ne faut pas compter ses heures. De nombreux services en ligne se sont ouverts sur ce créneau. Toujours moins chers que confier son bien en agence immobilière, ces plateformes
Evidemment, investir dans l’ancien n’a pas que des avantages. Les travaux de copropriétés peuvent être un bémol de taille : réfection de la toiture, ravalement des façades, remise à niveau des canalisations, etc. Ces gros travaux font généralement fuir les investisseurs. Prenez-le donc comme une chance pour vous, une fois les travaux entamés... Le prix d’acquisition sera plus faible. Les profits, comme en bourse, naissent aussi sur le prix d’achat, autant que sur le prix de vente. Ne l’oubliez pas.
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