Immobilier : prix en baisse, stock d’offres en forte hausse, taux de crédit stables, aucune raison d’acheter maintenant !

Rarement le contexte immobilier n’a été aussi clair : à la question faut-il acheter maintenant, la réponse est tranchée : non, la période actuelle n’est pas favorable à un achat immobilier. Détails.

Immobilier : faut-il acheter maintenant ? © FranceTransactions.com / stock.adobe.com

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Publié le dimanche 3 décembre 2023 par Denis Lapalus

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Sommaire

Immobilier : les planètes alignées pour une vraie baisse des prix en 2024. Les prix de l’immobilier sont déjà en baisse significative, dès lors que l’on considère l’inflation. Les taux des crédits commencent à plafonner, le stock d’offres de biens à la vente explose. Les acheteurs vont pouvoir faire chauffer la marmite ! Trois arguments en faveur d’une attente avant de passer à l’achat.

1️⃣ Prix de l’immobilier en baisse

Les données sur les prix de l’immobilier sont discordantes, certaines villes verraient leur prix même encore grimper. Mais il s’agit avant tout d’un biais portant sur les annonces immobilières scrutées. Les prix des transactions sont en baisse partout en France, confirme les notaires. Par ailleurs, bizarrement, des hausses affichées de +0.5% ne sont en rien des hausses de prix. L’inflation à près de 4%, la valeur des biens immobiliers baisse, confirmant que l’immobilier n’est vraiment pas un investissement anti-inflation comme beaucoup le laissaient entendre pourtant au début de cette crise.

Baisse des prix sur Paris depuis novembre 2020 : Déjà 3 années de baisse pour l’immobilier parisien ! Sur Paris, l’immobilier résidentiel poursuit sa tendance baissière amorcée depuis le mois de novembre 2020. L’indice Compass PARISSQM, indiquant le prix moyen de l’immobilier résidentiel sur Paris, le confirme.

COMPASS Kalstone Paris Residential Property Index © COMPASS Kalstone

Pour illustrer cette baisse, de nombreux sites publient des chiffres, issus de MeilleursAgents ou d’autres sources. Les notaires, avec un effet retard de quelques mois publient également leurs données. Ce qui est intéressant est de constater que la baisse annoncée par les notaire, datant de transactions de plus de 2 mois, sont bien plus élevées que les baisses annoncées via les données issues des scrutations des annonces immobilières correspondant à cette période. Ces sources de données ne sont pas fiables.

Immobilier : évolutions réelles des prix en 2023

Évolution des prix de l’immobilier

Mise à jour effectuée au 1er novembre 2023, évolution des prix sur un an glissant.

Villes	Évolution constatée	Évolution réelle^(*)
Lyon	-8.8 %	-11,54%
Bordeaux	-7.4 %	-10,18%
Nantes	-6.6 %	-9,41%
Paris	-5.4 %	-8,24%
Caen	-3.6 %	-6,50%
Rennes	-1.7 %	-4,66%
Marseille	- 1.2 %	-4,17%
Strasbourg	-1.1 %	-4,07%
Lille	0.1 %	-2,91%
Montpellier	0.1 %	-2,91%
Toulouse	0.8 %	-2,23%
Nice	+5.7 %	2,52%

^(*) nette d’inflation IPCH en rythme annuel
(source : Compass, INSEE, Agences immobilières indépendantes, MeilleursAgents)

2️⃣ Des taux de crédits immobiliers stables

Alors que les taux de l’usure continue de grimper, en arrivant au seuil des plus de 6 %, les taux des crédits immobiliers n’augmentent plus véritablement. C’est la bonne nouvelle de cette fin d’année 2023. Par ailleurs, les banques semblent vouloir prêter plus facilement, d’après les médias. Cela ôte l’argument de certains acheteurs pour se précipiter à acheter un bien immobilier. La bouilloire sur le crédit immobilier refroidit. De toute façon, cette course à souscrire un crédit immobilier de peur que les taux d’intérêt ne grimpe n’est jamais rationnelle.

Crédit immobilier : taux moyens des crédits octroyés

Taux crédit immobilier (TAEG, assurances incluses)

Durées	Taux moyens (TAEG) crédits octroyés	Coût / 220 K€ emprunté
7 ans	3,40 %	27 527,55 €
15 ans	4,51 %	83 139,77 €
20 ans	4,72 %	120 341,59 €
Source taux moyens Banque de France, T1 2024, calculs FranceTransactions.com

3️⃣ Un stock d’offres en hausse

Les délais de vente explosent : il faut désormais compter en moyenne 72 jours pour réussir à vendre son logement dans l’une de ces communes, soit 6 jours de plus qu’il y a trois mois et 8 jours de plus qu’il y a un an, selon les données publiées par MeilleursAgents. À raison de 79 jours désormais nécessaires pour mener à bien une transaction, Lyon et Toulouse constituent les deux métropoles les plus touchées par ce phénomène. Ce sont d’ailleurs elles qui ont connu le plus fort allongement de leurs délais de vente au cours des trois derniers mois (+ 11 jours chacune). Elles sont talonnées en cela par Montpellier (+9 jours, 75 jours) et Paris (+7 jours, 74 jours). Bien qu’elles aussi concernées par cet accroissement des durées de vente, Strasbourg (+4 jours) et Lille (+5 jours) conservent pour leur part un rythme de vente inférieur à deux mois (respectivement, 59 et 60 jours).

Un stock de biens en vente en hausse : le volume de biens à vendre disponibles sur le marché augmente globalement sur tout le territoire depuis que les taux d’intérêt ont commencé à remonter. Entre janvier 2022 et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de +50% et celui des maisons, de +73% . Les villes du Top 10 ne sont pas épargnées. À Strasbourg, notamment, le stock de biens à vendre a littéralement doublé (+107%) depuis janvier 2022. Avec +82% de logements en plus à la vente sur la même période, Nantes n’est pas en reste. Tout comme Bordeaux (+68%), Lille (+60%), Lyon (+75%) ou encore Rennes (+55%).

À noter : le cas spécifique de Paris, dont le nombre de biens disponibles sur le marché n’a grimpé « que » de +34% durant ces mêmes mois. Un pourcentage nettement en dessous de ceux enregistrés par les autres grandes métropoles, mais qui ne doit pas faire oublier que, contrairement à ces dernières, la capitale avait connu une hausse de ses stocks dès la crise sanitaire avec une hausse entre 2020 et aujourd’hui de +123%.

Données immobilières

3 132 €/m² : prix moyen du m² en France au 1er décembre (-0,2%) ;
9 686 €/m² : prix moyen du m² à Paris au 1er décembre (-0,6%) ;
Baisses sur un mois : Lyon (-1,1%), Strasbourg (-0,8%) et Rennes (-0,7%)
Délais de vente : 72 jours en moyenne
Stock de biens en vente : + 50% en 10 mois. Entre janvier 2022 et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de +50% et celui des maisons, de +73%.
Volume de transactions immobilières : -23 % au mois de novembre versus 2022
Sources : Notaires et MeilleursAgents

Réponses au sondage en ligne : Prix de l’immobilier en 2024 ? Vous pensez qu’ils vont... (sans tenir compte de l’inflation): Baisser fortement (au-delà de -5%) : 100% (1 vote)
100%; Baisser modérément (entre -2% et -5%) : 0% (0 vote)
0%; Rester pratiquement stables (entre 0% et -2%) : 0% (0 vote)
0%; Augmenter légèrement (jusqu’à +2%) : 0% (0 vote)
0%; Augmenter fortement (au-delà de +2%) : 0% (0 vote)
0%; Je n’ai pas d’avis, aucune anticipation : 0% (0 vote)
0%

Nombre total de réponses : 1

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