OPCI Silver Generation : un rendement prometteur de +1.50% au 1er trimestre 2019

Après une année 2018 marquée par une performance notable de +5,24%, l’OPCI Silver Generation s’est remarquablement bien comporté en ce 1er trimestre 2019, et affiche une performance prometteuse de +1,50% sur trois mois.

OPCI Silver Génération - Reporting T1 2019 © A Plus Finance - FranceTransactions.com

A Plus Finance FILM LMNP Loi LMNP OPCI

Publié le samedi 18 mai 2019 par Denis Lapalus

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EURO+, le fonds euros à suivre

Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.

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L’OPCI Silver Génération est premier Fonds d’Investissement en Location Meublée (FILM) bénéficiant du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel [1]) pour la clientèle privée.

2019, aussi bien que 2018 ?

Après une année 2018 plus que satisfaisante, l’OPCI Silver Génération terminant en haut du palmarès des OPCI 2018, avec une performance brute de +5.24%, il semblerait que l’année 2019 continue de se dérouler sous les meilleures hospices. Bien que le rendement à lui-seul du premier trimestre 2019 ne suffise pas à extrapoler celui celui de l’année, cette performance de +1.50% marque un très bon départ.

La performance de 1,50% depuis le début de l’année (incluant les distributions intervenues depuis le 1er janvier 2019) est le reflet :

de la perception des loyers nets perçus depuis le 1er janvier,
de la revalorisation des actifs de Saint Raphaël et de Cannes,
des variations de valeurs de titres de la poche financière.

Après une année 2018 très difficile pour les marchés financiers, aussi bien pour les actions que pour les obligations, le premier trimestre 2019 s’est remarquablement comporté avec des indices boursiers en forte hausse depuis le début de l’année. Cela a contribué positivement à la valorisation du Fonds.

La poche financière a bénéficié du rebond des marchés financiers, la poche immobilière est renforcée

La poche financière a pu contribuer positivement à la valorisation du fonds grâce à des indices boursiers en hausse depuis le début de l’année. La poche immobilière s’est quant à elle renforcée avec l’acquisition de 12 nouveaux lots d’appartements en résidences services seniors, dans la région de Clermont-Ferrand. Ces nouveaux investissements sont livrés et s’acquittent d’ores et déjà de leurs loyers.

Résidences Services pour Seniors, RSS, non médicalisées

Ainsi, dans son bulletin trimestriel le gestionnaire de l’OPCI Silver Génération, A Plus Finance, indique : "L’OPCI (Organisme de Placement Collectif dans l’Immobilier) sera composé, à l’issu d’une période de 3 ans à compter de sa création, de 60 à 70% d’actifs immobiliers dont une majorité ayant la destination de Résidences Services pour Seniors, RSS, non médicalisées (accompagnés de biens meubles qui leurs sont affectés et qui sont nécessaires à leur usage ou leur exploitation) et de 25% en produits financiers, dont la moitié au maximum en Fonds actions et 5% en liquidité. L’OPCI a pour objectif de proposer à ses souscripteurs une revalorisation de la valeur des Parts souscrites ainsi qu’une distribution régulière de revenus.
L’OPCI a pour objectif de réaliser une performance annuelle supérieure à 4%, calculée sur la durée de placement recommandée de 8 ans. Cet objectif de performance est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion et ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance de l’OPCI."

Pourquoi investir dans l’OPCI Silver Generation ?

Les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir. Les excellentes performances de cet OPCI ne doivent donc pas être votre critère de choix principal. Ainsi, le fait de pouvoir investir dans un secteur jugé porteur et lisible, de pouvoir diversifier vos allocations d’actifs en assurance-vie et enfin donner du sens sens à vos investissements : Création d’environ 5 emplois par résidence, accueil de personnes fragiles, des biens immobiliers labelisés (ou à la norme RTN 2012 pour les biens acquis en VEFA) sont des éléments à considérer.
Par ailleurs, cet OPCI vous permet de bénéficier de conditions d’acquisition habituellement réservées aux investisseurs institutionnels : baux fermes de 11 ans et 9 mois, garantie corporate... Et cerise sur le gâteau, l’amortissement du régime LMNP et ainsi bénéficier de potentiels revenus complémentaires, sans alourdir sa fiscalité.

Contrats d’assurance-vie proposant l’OPCI Silver Génération

Contrats d'assurance-vie permettant d'investir sur OPCI SILVER GENERATION (PART A )
Assurance Vie (contrats)	Frais de souscription OPCI SILVER GENERATION (PART A )^(*)	Nombre de parts maxi. OPCI SILVER GENERATION (PART A )	En savoir Plus
BOURSE DIRECT VIE	2.80 %	NC	EN SAVOIR +
EPARGNE EVOLUTION 2	2.80 %	NC	EN SAVOIR +
GARANCE EPARGNE	2.00 %	NC	EN SAVOIR +
LIBERTE VIE	2.85 %	NC	EN SAVOIR +
NETLIFE 2	2.00 %	NC	EN SAVOIR +
VERSION ABSOLUE	2.00 %	NC	EN SAVOIR +

^(*): Frais de souscription indicatifs. Liste non exhaustive des offres du marché.

DOCUMENTATION
OPCI Silver Génération - Bulletin d’informations 1er trimestre 2019

Attention, comme tout placement immobilier, les investissements en OPCI sont des placements à risques de perte de capital.

Risque de perte en capital : le prix des parts de OPCI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de OPCI dépend en grande partie des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Un OPCI peut stopper de servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strcitement en rien des performances à venir.
Risque d'illiquidité : Vous n'êtes pas certain de pouvoir revendre vos parts d'OPCI. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
Risque de crédit : le financement d'un investissement financier à risque via un crédit est une prise de risque supplémentaire, fortement déconseillée.

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[1] Loueur Meublé Non Professionnel : cet avantage fiscal progressif sur 3 ans portera sur 60 à 70% de l’investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garantes des résultats à venir. L’OPCI est exposé à un risque de concentration lié à ses exploitants. Durant les trois (3) premières années d’existence de l’OPCI, les investissements sont réalisés au gré des souscriptions de Parts au capital de l’OPCI, ce qui pourrait occasionner un écart temporaire par rapport aux ratios d’investissement objectifs et réglementaires. Par ailleurs, l’OPCI détient directement et/ou indirectement des biens immobiliers dont la vente exige des délais qui dépendront de l’état du marché immobilier. En cas de demande de rachat (remboursement) de vos Parts, votre argent pourrait ne vous être versé que dans un délai maximum de deux (2) mois dans les conditions prévues dans le Prospectus. Le Fonds est notamment soumis, comme tout placement immobilier, à un risque de perte en capital.

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