Surprise. Les investisseurs ne s’attendaient pas à trouver des SCPI distribuées sur les plateformes de crowdfunding immobilier. C’est assez récent, et cela soulève tout de même quelques questions.
samedi 27 février 2021, par Denis Lapalus
Un mélange des genres surprenant
Rompus aux propositions d’investissements immobiliers de court terme, voici que depuis quelques semaines certaines plateformes de crowdfunding immobilier se mettent à la distribution de parts de SCPI. Ainsi, la jeune SCPI ActivImmo est distribuée sur WiSEED et sur Anaxago. Cette dernière plateforme commercialise même jusqu’à 6 SCPI (Activimmo, Primovie, Primopierre, Pierval Santé, Epargne Pierre et Kyaneos Pierre) et les fait figurer au sein de ses fonds d’investissements immobiliers, fcpr et autres.
SCPI distribuées par des plateformes de Crowdfunding Immobilier
Des plateformes multi-statuts
Il s’agit évidemment de plateformes ayant, en plus de leur statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP), le statut réglementaire de Conseillers en Investissements Financiers (CIF), obligatoire, afin de pouvoir distribuer des SCPI. Ce statut impose un certain niveau de formation et de procédures au sein de la société. Une assurance spécifique est également nécessaire afin de couvrir ce désormais renommé défaut de conseil, que les épargnants n’hésitent plus à faire valoir auprès des tribunaux dès lors que des pertes financières substantielles sont à la clé. Mais investir dans des SCPI n’a rien de participatif. La SCPI est déjà en place et que les investisseurs de ces plateformes souscrivent ou pas, la SCPI va continuer de vivre sereinement. Ces SCPI sont distribuées via de nombreux autres canaux, dont notamment en Assurance-Vie pour une partie d’entre elles. Il ne s’agit donc pour ces plateformes uniquement que de distribuer d’autres placements financiers, une activité annexe de diversification et parfois complémentaire.
Un relai de croissance pour ces plateformes
Alors que le crowdfunding immobilier a battu son record de collecte en 2020, le nombre d’investisseurs est, de son côté, en baisse. Ces investisseurs avertis, ayant placé en 2020, ont donc engagé davantage de capital. Mais le marché, dans sa globalité, ralentit. Ce fait est largement explicable de part les craintes qui pèsent sur les marchés de l’immobilier. Distribuer des SCPI est donc un relai de croissance auprès de ces investisseurs aisés, rompus à la prise de risques. Les commissions de distribution de SCPI sont généreuses et les risques de défauts relativement faibles (baisse de prix des parts).
Par ailleurs, certains investisseurs se lassent de ces projets court terme, nécessitant de réinvestir sans cesse. Une partie d’entre eux souhaitent des projets de plus long terme. La réponse est alors évidente, les SCPI sont là. Les SCPI sont des placements de long terme (de 8 à 12 ans) par essence. Ne serait-ce que pour couvrir les frais de souscription inclus dans le prix des parts. Il faut parfois compter, en tenant compte de la période de jouissance des parts, selon les SCPI, près de deux années de rendement avant que son capital investi ne commence réellement à produire un rendement.
Distribution de SCPI : entre 3% et 6% de commissions rétrocédées aux intermédiaires sur les montants souscrits
Depuis 2018, l’intermédiaire financier doit indiquer, avant la souscription de l’épargnant, la commission qu’il va percevoir. La particularité des SCPI est que ces frais de distribution, évidemment payés par les investisseurs, sont inclus dans le prix de la part. Vous ne pourrez donc pas bénéficier d’une ristourne sur le prix des parts. Quel que soit le distributeur de vos parts de SCPI, le prix de la part sera identique. La concurrence ne porterait donc que sur la qualité des conseils apportés à l’investisseur ? Pas tout à fait. Certains distributeurs ont trouvé une parade, et proposent une prime de reversement de souscription à l’investisseur.
Mais il y a mieux encore. Le mieux est évidemment de souscrire via un CGP indépendant (réellement indépendant). Ce dernier devra reverser intégralement les commissions versées (lors de la souscription, mais également les commissions sur encours) par le gestionnaire de la SCPI. Selon, le montant souscrit, cela en vaut donc la peine. Un CGP indépendant facture des honoraires, et même à 300€ par dossier, percevoir ces 5% de commissions rétrocédées sur un investissement de 20.000€ en parts de SCPI, l’épargnant sera gagnant.
Quel intérêt donc pour l’investisseur de passer par une plateforme de crowdfunding pour investir sur des SCPI ?
Avoir un point centralisé pour la détention de ses fonds immobiliers ? Recevoir des conseils avisés de professionnels rompus aux fonds immobiliers ? Cela risque toutefois de brouiller l’image de spécialiste du crowdfunding immobilier. Par ailleurs, les investisseurs se méfient toujours davantage de ces spécialistes de tous les domaines financiers, proposant toute la panoplie des placements immobiliers. On ne peut pas être excellent dans tous les domaines.
D’ailleurs ces plateformes ne proposent pour le moment de n’investir que sur des parts de SCPI en direct. Or, pour les SCPI éligibles à l’assurance-vie, le mieux est évidemment d’investir via un contrat d’assurance-vie. Les risques sont alors réduits, puisque c’est l’assureur qui prend à son compte le risque d’illiquidité des parts, en cas de retournement du marché de l ’immobilier (oui, je sais, le retournement du marché de l’immobilier n’est pas pour demain m’écrit-on souvent...), mais pour pouvoir revendre ses parts, il faut trouver un acheteur...
Un risque potentiel est également qu’une partie des investisseurs peu avertis, habitués aux projets de crowdfunding confondent l’investissement en SCPI avec les autres projets proposés. Et puis demain, ces plateformes se mettront également à commercialiser d’autres placements financiers. Bref, une lente conversion vers le conseil en investissements financiers, tout en douceur, une fois que le surf sur la vague du crowdfunding immobilier aura touché à sa fin.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.