Alors que le confinement en France n’a débuté que le 16 mars, la demande locative en immobilier d’entreprise a flanché de plus d’un tiers au seul premier trimestre 2020. Signe que la pandémie n’est pas la seule raison du retournement du marché de l’immobilier à venir.
jeudi 9 avril 2020, par Denis Lapalus
La récession est mondiale
Sans surprise la récession frappe la France dès le premier trimestre 2020. Les USA entreront en récession le trimestre prochain très probablement. La pandémie, avec les effets du confinement, ne fait qu’accélérer un mouvement initié quelques semaines plus tôt. Les multiples bulles immobilières, boursières et financières vont pouvoir se dégonfler. C’est déjà largement fait pour les marchés boursiers, reste l’immobilier et le secteur financier. Le marché de l’immobilier réagit toujours plus lentement que les autres actifs de l’économie. L’inertie étant plus importante. Le marché de l’immobilier d’entreprise affiche d’ores et déjà ses premières failles.
Cette crise est l’occasion pour les épargnants de redécouvrir que l’immobilier n’a rien d’un placement sans risque. Les investisseurs endettés lourdement afin de bénéficier de taux bas pourront constater les dégâts assez rapidement.
La demande placée de bureaux en Ile-de-France chute de -37% au 1er trimestre 2020
La demande placée de bureaux en Ile-de-France n’atteint que 340.300 m2, soit une chute de 37% par rapport au premier trimestre 2019, selon les statistiques du GIE Immostat publiées mardi pour le premier trimestre. Un record de faiblesse ancien de plus de 16 années ! L’offre immédiate de bureaux disponible s’établit à 2.916.000 m2 au 31 mars, en très légère hausse par rapport à fin 2019.
Les gestionnaires restent confiants... Taux de défaut de paiement de 10% des loyers
Pour l’instant, pas de panique chez les bailleurs. Les mesures proposées aux locataires sont simplement des reports de loyers. Ces derniers devront payer à terme échu, au lieu du terme à échoir, soit le plus souvent un trimestre de délai pour payer. Même avec un taux de défaut de paiement de 10%, les bailleurs tiendront sans souci leurs plans de marche. Un coup dur, mais absorbable. En revanche, une perte de 30% des revenus serait bien plus pénalisante. Ce serait le cas en cas de prolongement de la crise sanitaire jusqu’à la fin de l’été par exemple.
Les loyers moyens continuent de croître à 404 euros HT HC/m²/an pour les biens de seconde main (+5% sur un an) et 408 euros HT HC/m²/an pour les biens neufs ou restructurés (+4% sur un an). Le loyer facial ne tient cependant pas compte des mesures d’accompagnement, qui remontaient déjà à 20,8% au trimestre précédent, et dont le niveau au T1 2020 pourrait être supérieur lorsqu’il sera publié début mai. Il faut s’attendre à une baisse des loyers pour les nouveaux entrants. Le prix des immeubles affichant un taux de vacance locative supérieure à 25% devrait baisser de façon significative dans les mois à venir.
Une bulle immobilière de +30%
L’afflux de liquidités sur le marché de l’immobilier d’entreprise a fait grimper les prix de façon irrationnelle. La bulle portant sur l’immobilier d’entreprise français est estimée à 30% environ. Les professionnels sont conscients de ce fait et ont provisionnés leurs comptes en conséquence. C’est pourquoi, notamment les gestionnaires de SCPI, restent confiants. Les épargnants investis en SCPI restent de leur côté, inquiets, sans doute à raison. Les SCPI ont de la marge, la bulle étant connue de tous les acteurs du marché. Avant d’abaisser les prix de part d’une SCPI, il faut que la valeur de reconstitution soit en-dessous de son prix actuel de -10%. Une baisse de -10% des actifs immobiliers n’aurait que bien peu de conséquence. Du côté de la baisse des revenus, même avec 10% de défaut sur les versements des loyers, les SCPI ne connaîtraient pas de crise sévère.